顧云昌談：三線城市房地產發展的機遇和挑戰

從全國的大勢說起，當前的中國房地產市場，的確出現了觀望，這次觀望要比2005年、2006年的觀望還要嚴重，時間還要長，出現了大面積的觀望，深圳的房價的確跌了20％～30％，但即使是跌了，它的同比仍是上漲的，因為去年的二、三季度，房價漲的太瘋了，廣州東莞的房價都出現了不同程度的下降?？梢哉f目前房地產市場有各種說法，但到了媒體那就統一的變成了降，那么我們的中小城市，二三線城市狀況如何，我想各位要比我清楚，會出現一定的觀望，但房價沒有下降，因為全國的統計數據表明，二月份的全國房價，環比仍有2％的增長，同比就更不用說了，仍有10％的上漲。新任的住房部部長和現任的官員，他們的口徑是建設部現在的住房部不主張說“拐點”，因為“拐點”有許多的爭議。我認為拐點是有傾向性的，從今天開始房價往上走了，那叫拐點，還有一種是波動型的，樓市的波動。個人的判斷，目前這種情況應該算是波動。對于市場經濟而言，總是有波動，那么房地產市場也是一樣的。中國的房地產也是國民經濟的重要產業，和市場經濟一樣有高有低，有起有伏。什么叫市場經濟，市場經濟就是扭秧歌經濟，“少啦少啦，多啦多”，我們的宏觀調控就是這樣，保持一個平衡，但中間會有波動。

個人對目前的房地產市場有兩點論述，一個是供求關系的調整期，一個是房價的攀升期。說的更準確一點。當前是中國房地產市場正處供求關系的重要調整期，房價的高位盤整期。我們如果把當前的市場看成是一個理性的回歸，我們就可以理性的去看待當前發生的一些變化。

我們面臨著防止泡沫吹大、追求人人享有適當住房、城市住宅的可持續發展三大世界性的大題目。我國十七大政府工作報告也提出了三大目標。這三大目標是與三大課題聯系在一起的。第一個目標就是調控樓市，穩定房價。如何防止泡沫的催大和破滅，把市場調控好，把房價穩定??；第二個目標就是深化房改，住有所居，十七大提出的住有所居與聯合國提出的人人享有適當住房是一個概念。第三個目標就是節能省地，綠色發展。節能省地環保，綠色發展住宅，我們一定要為資源節約這個國策作出我們房地產的應有貢獻。所以我想，講到我們房地產態勢的時候，不能光講到房價。太窄了，視野應該更高一些，了解我們這個行業，我們應該做什么事，承擔起我們應有的社會責任。

中國的房地產市場與其他地方的不同之處在于，第一，土地的壟斷性，政府壟斷土地。所以地價的上升，土地的供應，和政府完全有關系。為什么?“國八條”、“國六條”說，樓價的穩定與否，主要掌握在地方政府手里，因為他們掌握了政府的供應數量：第二，是發展的成長性。我們中國的房地產是成長性的，目前我國正處在一手房大量發展的時期，我們的人均土地不夠，我們正處在城市化進程加速時期，我們還是改造舊城。比如南平，恐怕二十年還在不斷的翻新蓋舊，因為我們還沒有飽和。第三。中國人買房的傳統觀念。安居樂傳統根深蒂固。這個概念是中國的特性。我想通過以上幾點，我們不難發現，為什么中國的房地產市場會出現旺盛的局面，因為我們有強大的購買力，強大的需求在支撐。近幾年我們的收入在10％的增長，大家對未來的預期也很高。

中國的社會出現了投資性的需求，現在這種投資需求全國都有，所以說我們中國的社會出現了膨脹性的需求，這個發展社會膨脹性的住房需求，但是我們的膨脹性的需求遭遇了控制性的供應，收緊銀根，收緊地根，固定資產投資增長過快，房地產是固定資產組成部分，所以要求房地產增長速度也得放慢，盡管投資速度沒有放慢，但實際上一直在放慢，這幾年中國的發展為什么會顯得供不應求，會顯得緊張，就是我們膨脹性的需求遭遇了控制性的供應，這是我們當前的現狀。所以2007年的市場之所以會出現地價房價推著漲，主要是土地市場和房屋市場都出現了供不應求，這是個全國大趨勢。

2008年的態勢是什么呢?最后一句話，就是穩中求進，我認為2008年中國房地產市場就要突出一個字——穩，和中國的經濟一樣穩中求進，講到這里我想把重要城市和三線城市說一說，我認為三線城市和重要城市有三個特征，第一個特征是自住為主，第二個特點當地為主，以當地人和周邊縣區的人購買為主，這樣的市場容易掌握，第三個是后發優勢，我們的三線城市有后發優勢，同樣的樓盤品質，我們相對地比發達地區市場發育得晚一點，老百姓買房要晚一步，但品質可以比別人買房的時候要高，因為我們開發得更成熟了。

其實，我一看到江南第一城，就使我眼前一亮，我特別關注“第一城”這三個字，“第一”是說你的規模，是在南平最大的規模，我們要做到品質也是第一的，從數量到質量，都要做到第一。

第二個是“城”，我們這幾年的開發商缺乏的是這個觀點，我們現在的城市功能多了，我們的開發商現在卻把它們都隔離開了，這造成了城市功能的絕對分開，所以江南第一城，一定是個城市，將來四五萬人住在這里面，是一個城市的概念，要把它當作一個城市來打造，而不是一個樓盤，也不是一個什么區，而是一個城市，要有居住的，商業的，甚至還有產業的，這才是我們一個城市做到的。從一開始規劃，政府到開發商，就要把它打造成一個南平新城，這個城的名字叫做“第一城”，我對這個項目很看好。如果這個打造起來以后，市中心就能騰出來，舊城改造速度就可以加快，這是一個城市的大戰略，我們的開發商應該借助這么一個大戰略，好好努力，不要著急。

對于開發商來說，要做到三點，一是保衛資金鏈，要事事悍衛資金鏈，保守是穩健的代名詞，穩健是永久發展的基礎，千萬不要著急，特別是現在。第二點，住房差異化，也可能下一步中小戶型會多，“90/70”面市，但開發商要注意差異化，產品、市場以及產業的差異化，現在除了住宅、旅游地產、商業地產、工業地產，都可以開發，我們市場也很大。第三點，開發好產品，為了滿足置業要求，我們要把好產品開發出來，我們中國的房地產開發商有很大的進步，但是我們的產品還沒達到很好的要求，我希望我們的第一城帶頭，把好產品供獻給我們的南平市民。為我們真正的房地產，為我們中國的老百姓造福。