促進中國商業地產的健康發展

摘要：商業地產是一個跨學科的，高度技術化、知識化、商業化、專業化的一個綜合性問題。解決商業地產健康發展是要推進多學科跨領域高度的融合，從更加綜合、更加系統的角度來研究商業地產的健康發展，提升商業地產發展的質量和水平。

關鍵詞：商業地產；問題；作用；發展

中圖分類號：F712．9 文獻標識碼：A

The Improvement of Chinese Real Estate Industry

CHEN Wen-ling

(Department of General Administration，Research Office of State Council，Beijing 100089，China)[GK2!2]

Abstract:

Commercial real estate is rather complex，related to many disciplines.It is vital to integrate the rearches concerned with these areas for the purpose of improving the development of commercial real estate industry.

Key words:

一、中國商業地產的發展到了一個非常重要的轉軌時期

中國商業地產在快速發展的同時，存在很多的問題，現在到了正視這些問題，研究這些問題，解決這些問題，提升商業地產發展的質量和水平，轉變在商業地產發展過程中粗放的發展方式的時候了，是商業地產真正創造它的價值和附加值的時候了。在國家貫徹落實科學發展觀、轉變粗放的經濟增長方式、調整經濟結構這樣的大戰略中，商業地產的發展方式問題還沒有得到很好地關注，為此，筆者認為加強這方面的研究，轉變它的增長方式、擴張方式、發展方式是極為重要的。

二、在商業地產發展中，存在一些突出的矛盾問題

最近十幾年商業地產可以說是中國的房地產中發展最快的一部分，商業地產對于促進中國的商業發展，促進中國的房地產市場的發展也起到了重要的作用。但是，中國的商業地產發展存在著一些不容忽視的問題，概括起來有以下五個方面。

一是貪大。商業地產的供給要和整個城市和農村對商業地產的需求相匹配，要具有多層次性和適用性。但是很多的商業地產都變成真正的房地產，變成形象工程，變成地產項目，變成龐然大物。比如說很多城市在打造大型的Shopping Mall，北京的金源燕莎68萬平方米，廣州的正佳46萬平方米，重慶的金源38萬平方米，很多城市都在追求大，而不考慮適當、適中和與需求匹配的問題。很多城市不是打造一個Shopping Mall（購物中心），而是要打造若干個Shopping Mall，一個Shopping Mall通過幾年的努力還沒有獲利，其他的超大型的Shopping Mall就爭相建造，破土而出。再比如說大的會展中心，當然作為國際化大都市的大城市會展中心必須具有國際一流水平，要有大的規模和體量。但是在很多不具備這樣條件的城市，也在打造非常大型的會展中心，而且作為標志性的建筑。比如說大型的百貨商店和購物中心，在很多城市已經出現了飽和的狀態，但是仍在盲目擴張和建造。筆者認為追求大是沒有錯的，但是不適當的大，貪大，超過需求的大，這則是商業地產發展中的很大的問題。

二是粗放。在很多的城市商業地產空置問題非常的嚴重，空置的原因之一就是這些商業地產建設的非商業化。商務部王德生司長講：“商業地產必須運營商業化，而很多的商業地產不僅建設非商業化，非專業化，運營也非常粗放”。很多城市的一些開發商，在住宅樓下面空下來幾層，就叫做商業地產，就開始招商，其實這些面積和住宅樓的結構、構造完全一樣。這些開發項目并沒有建設真正適應商業運營的商業設施，不是為了商業運營所需要建造的建筑物。商業運營需要的商業設施，其建設要求比住宅要求要高得多。比如說日本在廢止《大店法》之前，在這部法律中就非常明確規定了大店的建筑體量，比如說建設的高度要乘以一個系數，不是想蓋多高就蓋多高。再比如商場內要開幾個門，樓內必須具備的防火設施等，這些都在原來日本的大店法中都有具體的規定?，F在日本的《大店法》改成了《大店選址法》，主要是規范選址問題，關于大型商業設施內部的設計和建設此項目的可行性還有其他的政府規章制度，這就是依法建設。筆者認為，商業地產應成為為保障商業運營的設施，應該是更加商業化、專業化、合理化和規制化的設施，是更加具有商業價值含量，商業運營需要設施，應該是這樣一種高價值和附加價值的商業地產。而我國目前大部分的商業地產可以說是非商業化的地產，是非常粗放的地產，只不過是在建造以后力圖把它變成商鋪，變成比住宅銷售價格更高的銷售面積。

三是盲目。所謂盲目，就是說在建造這些商業設施的時候，既沒有建造之前的可行性研究，如對當地購買力的分析，對客流量的分析，對預期利潤的分析，對可能產生預期銷售額的分析，對于當地特定的市場需求和流動的市場需求總量缺少把握。再一個是對于的商業地產的總體供給狀況，也就是說對同行業的供給狀況缺少分析。還有對運營的商業結構缺少分析，不論搞什么類型的商業，但商業地產的構建模式都是一樣的。按照自己的主觀想象投資商業地產，由于缺少諸多方面的分析和研究，很多商業地產他的營業狀況就不一定很好。這些年我國已經出現好些大的百貨商場、購物中心、批發市場和商業街倒閉，說明在商業地產的建設過程中盲目性還是非常強的，說明建設商業地產的前期可行性研究是很不夠的，說明我們的市場調查研究分析和建筑規劃設計是非專業化的。

四是奢侈。有一些商業地產建設項目是過度奢侈，過度追求豪華。實際上商業的魅力在于商品自身的吸引力，在于商品陳列藝術的魅力，在于服務創造的附加值，只有豪華的建設和裝飾，不一定能吸引顧客、創造價值?，F在一些大型商場也好，大型的Shopping Mall也好，里面外面的裝修都是非常豪華和奢侈的，可內部的陳列和管理都非常落后，雜亂無章且服務極差。再比如，一些地方的星級酒店、會展中心也都是過度豪華。筆者在杭州看到一個酒店，號稱是超五星級的，連酒店大廳中的柱子都是金箔的，這種過度奢侈和追求過度的豪華也是很大的問題。當然，我們需要一些具有國際水平的，非常氣派的商業設施。但是，我覺得商業地產并不是外在的東西，而是與內在的功能非常協調的綜合體，是不是能適合需要、是不是能有效利用、是不是內外融合，這是一個重要的衡量標準。一個商業地產的項目能不能成功，這和后期的成功運營有直接的關系，后期的商業運營如果有非常有吸引力的商品，有非常漂亮的商品陳列，有非常好的功能，這個商業地產的價值就比在建筑物上貼金貼銀的價值要高。

五是趨同。一方面很多的商業地產是非專業化的，非商業化的，即使是在商業化的地產項目中，在專門為商業設施建造的地產中，也存在同質化的問題，商業地產的特色并不明顯。一般的商業地產項目，同質化的現象比較多，現在大型商業設施建筑設計的外觀趨同，商業運營模式趨同，經營檔次也趨同，很多方面東西都是差不多的，都是大綜合，特色不明顯，吸引力不強。

以上五個方面的問題，概括為十個字：貪大、粗放、盲目、奢侈、趨同。由于這些問題的存在會造成五個脫節。

第一，商業地產建設項目和整個城市的發展以及規劃相脫節。目前，我國很多城市商業網點的規劃，還沒有納入到城市規劃這個具有法律效力的規劃范疇之中。盡管各地省會城市已經做了城市網點規劃，地市級，也就是二三級城市正在做這個規劃，但是這些規劃還沒有產生具有城市規劃同等的法律效益。因此，這些網點建設規劃還沒有約束性，這就導致了商業地產建設的盲目性。

第二，城市商業地產建設項目和商業網點建設應有的流程規制脫節。一個大型的商業地產項目，在很多國家需要進行前期的可行性研究，需要經過專家的評審論證，需要通過所在社區的代表通過，需要經過商業主管部門的審核?，F在我國商業網點管理條例，這個立法到目前為止還沒有完成，這是個很大的問題。等到全國所有城市的商業網點建設都搞完了，格局一旦形成，即使通過條例，這個條例基本上就是廢紙一張。如果大家爭相建設商業地產項目，就會使商業地產出現供給過剩，近幾年商業地產的空置率已經達到了25%以上，這是不容忽視的。

第三，商業地產項目建設項目和商戶的需求脫節。目前在設計商業地產項目的時候，并不是特定的為哪一種業態，哪一種商業模式來做的。很多商業地產項目，都是在沒有特定商戶、特定商業業態、特定商業行業和特定運營商的情況下建造的，騎著馬找馬。與商戶需求脫節，實質上就是商業地產供給與市場需求脫節，商業地產形態存在的商品價值與使用價值的脫節。

第四，商業地產建設項目和建設后的整體運營相脫節。很多的商業地產項目建成后就開始按銷售面積銷售鋪位。既可以買10平方米，也可以買20平方米，這就造成了整體建筑中的分割經營，很難使一個有統一的經營、統一的規則、統一的陳列、統一的管理的商業設施，這樣商業地產項目和整體運營相脫節，這個商業地產建設得再好，但從運營狀態、陳列狀態、管理狀態看都是失敗的?，F在很多項目都是這樣，筆者在東北的一個城市地方看到一個地下商場，據說投入很多，花了十幾個億，進入地下商場的兩側都是大理石雕塑，都是希臘諸神，但是里面賣的是什么商品呢？也就是賣我們義烏生產的幾元錢一條的領帶和10元錢一條的皮帶，投資運營產出極不匹配。按照這樣的經營的檔次，這個商場100年也賺不回投資。

第五，商業地產建設項目和消費者購買欲望及安全要求相脫節。很多商業地產項目，不考慮消費者購買欲望，也不考慮消費者的安全疏散。消費者的購買欲望要轉變為購買行為，很多情況下是隨機因素，是在購買現場臨時作出的決定，這就需要有令人能產生愉悅和激動的購物環境。大的購物場所，又需要有能滿足顧客疏散等應急需求的設施和條件。而這些很少有商業地產項目能事先融入設計中，建筑過程與此的關聯度也不大。

筆者認為，現在到了要真正轉變我們商業地產的設計、研發、建筑、運營、管理、整合的時候了，或者說，到了轉變粗放的商業地產增長方式的時候了，這應該是在商業地產發展中貫徹落實科學發展觀、轉變經濟增長方式提出的新課題，或者是提出的新要求。當然，在商業地產發展過程中，我們也有很多好的項目，成功的項目，但對這些存在的突出的矛盾和問題，必須引起關注，必須抓緊認識和解決這些問題。

三、認識商業地產發展的地位、作用，提高商業地產發展水平

應該重視商業地產質量的提高，使商業地產成為一個城市整體競爭力的重要組成部分，應該從五個方面理解商業地產重要的地位和作用。

第一，商業地產應該是一個城市的外在形象，一個城市的窗口展示，一個城市的一道亮麗的風景線。城市實際上是建筑群和綠地相間、動和靜相間、繁華和休閑相間的綜合體，是人賴以生存的載體。大型商業設施大部分是在城市的黃金地段，在城市的中心，當然現在的一些業態，也選在城鄉的結合部，但是很快也會成為此城市中心，或者是城市的副中心。因此，商業設施、商業地產項目，商業的建筑群是城市最重要的組成部分和外在形象。城市面貌怎么樣，最重要的表現就是商業，包括商業街、各種各樣的專賣店，商業繁榮，城市就繁榮，商業蕭條，城市就蕭條。城以市而興，市以城而存。所以商業地產在一個城市建設中具有舉輕若重的地位和作用。

第二，商業地產是體現級差地租，土地集約利用，投資產出率最高的設施。很多的商業地產發展由于是粗放型的，所以投資以后不產生效應，可能還會虧損。但是商業地產應該是一個投入產出率最高的領域，是房地產領域中的高端地產項目。所以商業地產要考慮，如何提出投入產出率，如何提高使用效率，如何提高綜合效益，包括創造出商業價值，包括創造出文化價值，包括創造休閑環境和穩定社會的價值，包括創造社會生活品質提高的價值，也包括創造建筑自身獨特的藝術魅力。

第三，商業地產是創造新的生活方式、引導銷售需求的重要載體。實際上，人們很多新的生活方式是靠商業供給來創造的。商業供給不僅是買賣商品，現在大家都在研究體驗式消費，國外很多大的商場商品陳列，是在設計生活場景，是在設計新的生活方式，商業的供給創造新的消費模式，創造新的生活方式。比如說連鎖經營和便利店，給人們生活創造了便利，自助式購物在以前過去是沒有的，在連鎖經營中，這種方式使消費者有了更多的選擇權，增加了體驗式消費的快樂，公平交易權也在一種新的業態中得到體現。

第四，商業地產是現代房地產市場重要的組成部分。要研究這種房地產的項目和他的獨特性、專業性，要把商業地產項目的建設、使用、維護規范化，要把地產和商業高度融合在一起?，F在也出現了新的無形市場方式，但是作為有形的市場，今后會永遠存在，和無形市場之間會產生互動。因此，在研究有型市場設施建設的時候，也要弄清楚現代房地產市場發展趨勢，弄清商業項目發展的趨勢和特點。

第五，商業地產是一個城市，一個地方歷史文化底蘊的重要的體現。商業地產項目要和一個國家、一個地區、一個城市所蘊含的歷史文化相匹配，要和消費者的消費習慣、購買方式相匹配。也就是說商業地產供給必須要以需求為出發點，這種需求包括即期的需求，也包括潛在的需求，也包括被供給創造出來的嶄新的需求。

新的商業模式創造新的地產模式，新的地產模式創造新的運營模式，新的運營模式創造新的消費模式?？傊?，商業地產是一個跨學科的，高度技術化、知識化、商業化、專業化的一個綜合性的問題。只研究地產解決不了這個問題，只研究商業也不可能解決這個問題，只研究供給解決不了這個問題，只解決消費也解決不了這個問題。解決商業地產健康發展是要推進多學科跨領域高度的融合，要從城市規劃、商業網點發展規劃、商業設施建設的技術與特色等多方面研究這個問題。因此，應該從更加綜合，更加系統的角度來研究商業地產的健康發展，提升商業地產發展的質量和水平。

（責任編輯：石樹文）