城市商業結構的郊區化、社區化研究

摘要：隨著我國城市郊區化的發展，大城市的商業郊區化特征明顯，社區商業成為城市商業中非常重要的環節。商業作為城市居民購物、娛樂、休閑的場所，其空間結構隨著城市郊區化的出現也呈現新的特征。研究大城市商業結構的郊區化和社區化，對于城市商業設施的合理規劃及商業空間結構的優化具有一定的指導意義。 

關鍵詞：郊區化；社區化；上海；商業

中圖分類號：F299．27 文獻標識碼：A

The Study on Suburbanization and Community Development in Promoting Spatial Structure Business

DU Xia

(Department of Geography， Zaozhuang College， Zaozhuang 277160，China) [GK2!2]

Abstract:

With the development of suburbanization community commerce has become an important part of city commerce.With a surrey on Shanghai，the paper finds outthe characters of Shanghai's commercial suburbanization and community development， as well as the dynamical mechanism of this development.It also analyses the problems emerging during the process of suburbanization and community development in the big cities in China such as virulent competition andunreasonable composition of commercial establishment.

Key words:

第二次世界大戰之后，西方發達國家經濟迅速增長，開始進入后工業化時代，城市進入郊區化或逆城市化階段。西方地理學者從城市商業中心的區位與類型入手，大量研究證明了城市中心的市級商業中心在城市商業中的地位明顯降低，與此同時，郊區商業所占比例明顯上升。我國在20世紀末期出現了大規模城市化浪潮，大量的人口和商業配套設施進入城市中心，引發了一系列城市病的出現。面對這一背景，城市郊區化的特征已經凸顯，特別在東部發達的大城市。

一、郊區商業和社區商業的發展

商業郊區化是城市郊區化的產物，是伴隨著工業郊區化、住宅郊區化和交通郊區化而產生的。一方面，隨著城市中心城區商業集聚程度的增加，商業競爭日趨激烈，零售企業需要尋找新的突破點。另一方面，城市居民生活水平不斷提高，對周圍的生存環境提出了更高的要求，而市中心的城市問題非常嚴峻，環境優美的郊區成為人們的首選。再加上交通設施的發展，使人口從中心城區遷往近郊區成為可能。當推力系統、拉力系統、支持系統結合達到一定程度，商業郊區化開始出現^[1]。當遷移的人口數量達到一定的門檻人口時，零售商為了獲取利潤在郊區人口稠密地帶設立零售商業服務設施，商業的郊區化已經成為我國大城市商業空間結構的典型特征。

社區商業是以一定地域居住區為載體，以區域內社區群眾為主要服務對象，以便民、利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質量和提高社區歸屬感為目標，通過各種商業業態、商業業種和商業功能的集聚，提供日常物質生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業。現代社區商業是以自助型消費、信息化管理、一站式購物為特征，以新型的業態為標志的新型商業形式^[2]。社區商業最早產生于20世紀50年代的美國，伴隨著住宅郊區化而逐漸發展起來。隨后在英國、法國、日本、新加坡等發達國家也取得了一定的發展，并日漸成熟。在發達國家，社區商業占整個商業零售額的比例高達４０％。社區商業在規模、功能、業態業種結構等方面與市級、區級商業相比出現異化的特征。它主要為本地區居民服務，經營居民日常生活所需要的商品，地域性強，商業業態多樣化，集購物、休閑、娛樂多種功能于一體，保障居民最基本生活需要。社區商業是居民消費水平提高到一定程度后的產物，它是一個布局合理、功能齊備、服務質量較高的綜合服務體系。隨著我國居民商品購買力的提升，商業中心功能結構的下移，商業等級空間結構出現扁平化發展趨勢，社區商業將成為城市商業主要形式。

二、上海城市商業郊區化和社區化現狀

（一）郊區化特征

1．商業中心由市中心向郊區擴散，主要集中在近郊

從圖1和圖2比較可以看出，上海商業是隨著地域的拓展由中心城區走向郊區，呈現出由中心向郊區擴散的特點。城市近郊是人口外遷最為集中的區域，而且道路的通達性比較好，與市區的聯系比較方便，可以吸引部分市區消費群體，成為郊區商業發展比較好的區位。圖2是2006年上海市各個等級商業中心的分布密集度圖，通過分析可以得出，市級商業中心集中在內環線以內，區域商業中心主要在內環與中環之間，社區商業中心主要分布在中環線周圍的近郊或者邊緣過渡地帶，成為郊區商業的重要組成部分。閔行、長寧、普陀、楊浦區分布比較密集，比如閔行區的百聯南方以及正在建設中的楊浦區五角場商業中心。

2．新興商業業態——大賣場主要分布在內外環之間

大型綜合超市即大賣場，是一種新興的現代商業業態，具有產品豐富、價格低廉、購物便捷等特點成為社區商業中非常重要的主導業態。大賣場的占地規模非常大，營業面積一般在5000—10000平方米，由于在市中心零售商要承擔高昂的地價和地租，因此在郊區有更大的發展空間。如表1和圖3所示，在上海大賣場主要分布在內環與外環之間，占整個大賣場總量的43℅，特別是中環附近較為集中。郊區有足夠大的土地面積，廉價的地租，再加上便利的交通，適量的人口，使商業不斷地走向郊區，形成郊區商業中心。

（二）社區化特征

1．社區商業中心的數量明顯增加

從1982年以來，上海市區各級商業中心的數量變化如圖4所示。總體的數量由原來的61個增加到當前的137個，特別是社區商業中心的增加幅度最大，從原來的40個增加到107個，增幅為170℅，主要分布在中心城區四周的內外環之間。這些新建小區共有商業面積達250萬平方米，約占全市商業面積的20%。社區商業在上海迅速發展起來，已經成為城市商業的重要組成部分。

2．社區商業以大賣場、標準超市、便利店等新興業態為主，形成等級層次結構

隨著社區商業的不斷發展，大賣場、專賣店、超市、便利店不斷入駐，給社區商業街的發展帶來了活力，成為社區商業的主打業態。由于居民購買力增強，社區商業發展迅速，大賣場已經成為社區商業街的頂級業態。大賣場具有產品種類豐富、購物環境舒適、產品價格低、可實現消費者一次購物需求等其它商業業態無法擁有的市場優勢，吸引了周邊大量的消費人群，成為整個社區商業新的發展中心，內部區位優勢明顯，周圍匯集了諸多餐飲業、品牌專賣店、便利店，與大賣場形成有益的補充。在居民追求購物便利性的今天，價格的高低已經不是最重要的因素，標準超市和便利店以其服務的便捷性和及時性成為社區商業不可或缺的組成部分。經過幾年的發展，上海社區商業業態的等級層次愈加明顯，即大賣場成為社區商業中心的主導類型，標準超市成為居住區商業中心的主導業態，便利店構成了鄰里商業中心的主導業態。

3．社區商業業種結構的變化

社區商業的功能是為社區居民的日常生活提供服務，其商品類型貼近居民的日常消費，以徐匯區田林東路社區商業為例來說明，如圖4所示。通過比較可以發現，商品類型結構發生變化，服裝徹底成為商業街的底色，餐飲業發展很快。服裝鞋帽的比例遠遠超過了其它行業，占所有商品種類的50%，成為田林東路社區商業的主導業種，并且出現了品牌專賣連鎖店，比如阿迪達斯、簡、、達芙妮等。餐飲業繼續保持優勢，而且比例還有所提高。雜貨店、 家具店退出市場，食品煙酒的比例大幅度下降，誕生了一些新的業種，比如黃金、家用電器、化妝品等。在服務業中也出現新的服務類型，特別是信息中介、通訊維修、差旅票務、網吧等滿足了社區居民基本生活服務需要。

三、上海商業郊區化和社區化的動力機制分析

（一）城市生活空間場所結構的變化

隨著人口大量向城市的集聚，城市中心的居住密度增高，城市空間迅速擴展，從而引發了一系列“城市問題”，迫使一部分有條件的人離開原有的居住區，到郊區尋求更適宜的居住環境。城市郊區化使居民的工作場所與居住場所更加的分離，各種交通方式成為大部分居民在城市內部活動的載體。同時，隨著住宅的商品化和市場化的發展，城市居住空間發生分異，具有相似的社會特性、擁有共同價值觀的居民聚居在同一個社區空間范圍內，城市空間由多個相互隔離的社區構成。人們在選擇住房時更多地考慮社區內部居民的身份、職業、收入等，使城市居住空間隔離更加嚴重。計劃經濟下形成的“單位制”空間混居格局將逐漸瓦解，以職業和收入為標志的階層差異成為城市空間分異的主導因素，單體均質而整體異質的社會空間將成為中國城市的典型特征^[3]。商業作為居民生活和娛樂的場所，也隨著城市生活場所空間結構的變化而出現新的發展趨勢，即郊區化和社區化特征明顯。

（二）恩格爾系數不斷降低，消費行為方式發生轉化

隨著生活水平的提高，我國城鎮居民家庭恩格爾系數已由1978年的57．5%下降到2005年的36．7%。居民的消費不單是物質需求，更追求一種精神文化娛樂享受和康體休閑，健康中心、影劇院、網吧、茶座等應運而生。2005年上海的恩格爾系數降至36．4%，消費觀念發生變化，消費行為日趨復雜化。“一站式”購物、綜合性購物特征明顯，出現了最吸引消費者的新興業態購物中心和大賣場。2005年上海城市居民家庭人均可支配收入達18645元，人均消費支出13773元，購買力增強，導致中心商業功能下移，許多選擇性消費成為日常性消費。很多商品在社區商業中心就可得到滿足，引起居民購買層次下移。

（三）軌道交通、快速干道的發展和私家車的普及

近幾年隨著城市建設和交通設施的發展，上海地域范圍不斷向郊區拓展。公交、地鐵、磁懸浮、輕軌、高架路的建設，形成地上、地面、地下的多層次、多方位的綜合性交通網絡體系，特別是軌道交通和快速干道的發展，提高了商業中心的通達度，為郊區商業發展提供基礎。經過90年代的迅速發展，私家車對中國城市郊區化發展的推動作用愈發明顯，它大大縮短了就業地點和居住地點之間的時間距離，再加上90年代高速公路等交通設施的建設，使富裕階層和知識人士到環境良好的、遠距離的郊區住宅區和別墅區居住成為可能^[4]。2004年底的數據顯示上海共有83．5萬輛汽車，而私人汽車數量是31萬，大約占總數量的四成左右。隨著上海私家車的不斷普及，為郊區商業和社區商業的發展提供了可能性。

（四）現代業態的普及

隨著中國加入WTO和全球貿易一體化的增進，外資商業集團開始進入國內市場。特別是到90年代后期達到高潮，國外的現代商業業態大賣場逐步在上海普及，已經進入到成熟業態階段。如法國的家樂福，德國的麥德隆，泰國的易初蓮花等。截至2005年底上海市區面積在5000平方米以上的大賣場共有129家，其中外資投資的門店總數達到100家，占全部門店總數的87％。購物中心在上海郊區也取得了一定的發展，由于大型商業設施的占地面積非常大，強烈依賴人口，郊區正好是最好的區位，閔行區的百聯南方、中山公園的龍之夢都是郊區經營非常好的購物中心。便利店更是由于它的24小時營業在社區商業內獲取了大量市場，已經成為居民日常生活的一部分。

（五）商業的連鎖化和網絡化經營

新世紀，面對零售商業的競爭環境，在國際商業發展潮流的引導下，以連鎖經營、網絡經營為特征的新型商業組織形式展示出強大的生命力。連鎖經營的規模經濟較為明顯，自從加入WTO 后， 沃爾瑪、麥德龍、家樂福、宜家等外資連鎖企業通過各種方式在我國進行連鎖擴張。在上海，聯華、華聯、農工商、華氏藥房等品牌連鎖企業都進入了社區，社區商業的崛起，使連鎖經營可以繼續強勢；而連鎖經營也成就了現代社區商業的無處不在。各個連鎖店的分布與空間組織構成了商業網絡化。商業網絡包括行業網絡和企業網絡，行業網絡是指這一行業在空間的組織結構，企業網絡是商業設施所在公司統轄的經營個體的空間組織^[5]。隨著上海郊區不斷擴展，連鎖化和網絡化的發展勢必為郊區的社區商業增添活力。

四、上海商業郊區化和社區化發展存在的問題

（一）郊區商業的“大賣場扎堆”現象

在社區商業發展過程中，存在嚴重的“大賣場扎堆”現象。零售商為了獲取利潤，在同一社區附近同時開設兩家或幾家大賣場，由于達不到門檻人口，超市之間形成惡性競爭，導致一方虧損或者雙方贏利空間都非常小，浪費大量的社會成本。在莘莊地鐵口3公里左右的地域范圍內匯聚了易初蓮花、樂購、農工商、世紀聯華、華聯吉買盛等幾家大賣場。密度的增大分流了大賣場的客流，導致企業平均利潤降低，上海地區大賣場單店平均盈利水平已開始下降，2005年的單店平均銷售額同比下降4％。大賣場的惡性競爭還體現在消費者的搶奪上。目前上海市的各大賣場共投放了700多輛免費班車，開設了715條線路，發車班次6715班，停靠站點4290個，對正常的商業競爭秩序和交通環境產生了不利的影響。各大賣場之間的商圈交叉重疊，班車開到了對方的店鋪周圍，搶奪對方的客源使中小型超市和便利店遭到過度打壓，而且與公交線路重合導致公交車的流量放空，使寶貴的交通公共資源浪費。

（二）社區商業末梢潰爛

居住郊區化導致眾多的居住區建造在郊區或者城鄉結合部， 由于消費能力尚沒有達到大超市的經營門檻，外來流動人口的攤販成為了主角。雖然這種商業形式對滿足新區居民的需要起到一定的積極作用，但產生的負面影響頗多，環境臟、亂、差，假冒偽劣商品充斥，社會秩序也相當混亂， 攤販經營呈無序化、零細化、臨時化^[6]，引起社區商業末梢潰爛。由于在郊區缺乏正規的引導和管理，成為城市管理的邊緣區，為居民帶來了一定便利的同時，也為居民的生存環境構成一定的威脅。

（三）商業設施空間分布不合理

雖然市區商業中心開發過度，但是仍然存在商業不足和商業空白區域，特別是在郊區商業中比較明顯。很多商業集團在零售業態引進的時候常常忽視合理的空間分布，造成有些區域商業設施過于集中，而在郊區的商業設施又不足以滿足居民生活的需要，給人們的生活帶來了不便。商業中心在內環線以內已經飽和，在中環周圍、中環與外環之間還有很多商業空白區域。雖然這些地區的人口密度遠不如老城區高，但是由于這些地區的租金相對要低，并且可以輻射更大的腹地，因此也是商業設施空間布局的良好區位。

（四）潛在商業發展空間尚未得到及時充實發展

在上海城市郊區化的過程中，還存在一些潛在的商業發展空間，但是由于各種原因還沒有得到很好的規劃和發展，商業設施在規模和數量上與居民的消費需求存在一定的距離，商業的郊區化滯后了住宅的郊區化。上海南站是軌道交通1號線和3號線的交匯處，蘊涵了豐富的商機，但是現在的商業只是一些零散的小商鋪，沒有相應的商業配套設施，商業發展緩慢。隨著2010年上海世博會的舉辦，對上海商業的發展起著重要的推動作用，也是未來的商業發展潛力區，世博會周圍的商業服務設施有很大的提升空間。

五、上海郊區商業和社區商業發展對策研究

（一）對于“大賣場扎堆”現象有關部門應給予足夠的重視

為了防止出現無序競爭的狀態，上海市規定內環線以內控制新店設立，對于內外環之間、面積在9000平方米以上的大賣場的設立則實行聽證會制度，由市連鎖協會組織申請方、同業者、地方政府、專家和居民代表、市商業主管部門組成小組，進行評議并投票表決。對于大賣場的布局要科學規劃、有序建設、適時升級。在社區商業中大賣場密集的地區，可以在區域中心升級為一個購物中心，周邊若干標準超市的布局。購物中心滿足居民的頻率比較低的高層次需求，標準超市為居民的日常消費提供了便利，各個商業設施功能互補。

（二）郊區結合旅游景點形成城市“游憩商業區”

在消費需求日益個性化、多元化、綜合化的情況下，單一的購物功能無法充分滿足人們多方面的需求，現代商業中心應是集購物、餐飲、娛樂、休閑多功能于一體的格局。上海有豐富的旅游資源，隨著城市休閑產業的發展，商業中心可以依托旅游景點，形成城市“游憩商業區”（RBD），RBD的發展對于提高整個城市的商業競爭力具有非常重要的意義。郊區商業中心的崛起，使城市商業布局向多級分散格局發展。

（三）社區商業要與房地產開發相結合，促進大盤開發

近年來中國房地產業興起大規模住宅開發的熱潮，動則幾千畝，甚至上萬畝的大盤土地開發模式。而伴隨這種大盤開發相應產生的配套設施，催生了一種新型的商業地產類型，即社區商業開發。社區商業主要立足于居民日常消費，經營相對比較穩定，而且隨著大盤開發的逐漸成熟，社區商業有著一定的成長空間，因而受到房產投資商的青睞。幾乎每個大盤開發都不同程度地規劃出一定面積的商鋪作為社區商業配套設施，統一規劃、集中投資、房價相對低廉，可以在三五年內快速度聚集人氣。

（四）整頓社區商業末梢

在商業設施匱乏的新建的郊區居住區，居民的消費需求量也非常大，但是由于缺乏管理，社區商業混亂無序。整頓社區商業末梢就是要下大力氣，采取強有力的措施甚至依據法律，逐步取締郊區的外來人口經營的不規范的餐飲店、副食店、臨時攤販集聚地， 規劃出合理的商業空間，加大市場管理力度，逐步以超市、連鎖便利店代替之，消除商業末梢潰爛的現象。

（五）把握新的發展潛力空間，調整發展新的商業中心

科學分析整個市場形勢，把握新的發展潛力空間，調整發展新的商業中心，尋找和開辟商業發展比較匱乏的區域。靠近城市交通干道尤其是城市環線附近，軌道交通經過的站點或者軌道交通線路的交匯處，具有良好的區域可達性，交通極為便利， 服務范圍廣，是未來商業發展的潛力地區，比如未來的五角場商業中心、上海南站商業中心以及世博會商業中心等都急需充斥新生力量。在郊區新建的居住區也是商業的空白點，是社區商業發展的潛力地區。

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（責任編輯：習文）