房地產迷局中的四方博弈

經過幾年的瘋狂后，房地產市場逐漸呈現出拉鋸戰的態勢。之所以說瘋狂，是因為前幾年房價上漲速度已經到了不可思議的地步；之所以說是拉鋸戰，是因為目前房地產價格已經到了一個臨界點，在這一點上，開發商、需求者、地方政府和中央政府，本著各自不同的立場，努力影響著這場博弈的結果。

一場熱鬧分呈的斗爭

房地產市場進入了幾方博弈的僵持均衡階段，但僵持不代表不熱鬧，恰恰相反，房地產市場熱鬧場面層出不窮。

先是作為房價被動接受者的購房者主動起來了，任你房地產商千變萬化，我自巋然不動，就是不出錢。從瘋狂追逐房價、希望能夠趕在房價上漲之前把房子搞定的購房者似乎在一夜之間，就換了一個面孔。反觀房地產商，則似乎在剎那間慌了手腳，一部分人在年初放出一些悲觀的預言，似乎可以印證這種悲觀的情緒已經深入到房地產商內心。于是乎，買房送車、買房打折、買房送物業費之類的誘人手段紛紛出臺，讓人感覺眼花繚亂。在證明這些手段效果不佳之后，面臨嚴重資金困難的房地產商面臨著內憂外患，于是便有一部分大佬出來，讓大家學習那一只因為地震而出名的“豬堅強”，號召大家挺住。面對這種情況，地方政府有點坐不住了，一些地方政策可是對中央的調控政策實行“靈活處理”，試圖維持住房地產持續增長的局面。畢竟，房地產的高漲為地方財政創造了很大的貢獻。而后粉墨登場的是房地產投資者，或者將其俗稱為炒房者，他們一出場就哭哭啼啼的，最近有人干脆采取了斷供的措施，這部分人接下來將會如何，還有待觀察。

房地產在短短的時間內所表現出的這種翻天覆地的變化，讓所有與之相關的各方都陷入了一種迷茫的境地。房地產市場，或者說房地產價格究竟會走向什么方向，都是大家沒有把握的事情。但是所有參與者都非常明白，自己現在的立場會對這一走向產生重要的影響，于是都各不讓步。購房者堅持不買的原則，房地產商堅持不降價至少名義價格不能降的原則，而炒房者雖然好像被套牢而無所作為，但是他們的行動如斷供本身就是在向社會傳達某種信息，或者說是一種示威。

在這種情況下，中央政府的態度就頗為引人關注。事實上，在目前這種情況下，如何妥善處理房地產市場的問題，是一個騎虎難下、進退維谷的難題。大家都知道，如果房地產市場價格突然下跌，那么帶給一個國家的將會是一場金融危機，進而發展為經濟危機，目前美國的次貸危機就是一個典型的例子。但是，如果讓房地產價格繼續上漲，那么必然會累積更多的泡沫，那么在未來就會引發更大的危機。正是這種難進難退的困境，增加了大家的疑惑，也讓參與者都做出有利于自己的判斷，進而增強了大家“斗爭”的勇氣。

探究造成今天局面的原因，關鍵在于購房者從積極購買到持幣觀望的態度轉變。而造成這種態度轉變的原因，有人將之歸結為政府相關政策的出臺，讓購房者產生了觀望情緒，但是事情有這么簡單嗎？事實上，我認為真實的原因實際上要復雜得多，要弄清楚這一問題，需要抽絲剝繭，慢慢將其理清。

一條“非常規”的發展道路

房地產是作為拉動我國經濟發展的支柱產業而出現的。其實，目前以商業性的房地產開發作為房地產市場主流的狀況是與我國政府早期的規劃不符的，當時的政策準備以經濟適用房等政策性住房作為解決居民居住的主要手段。然而，房地產市場一放開，便一下子火暴起來，各級政府的財政收入迅速增加，特別是地方政府從中受益尤多（既包括財政收入，特別是出賣土地所得的收入，又包括GDP數字這一核心政績指標），這就導致地方政府沒有動力改變當時的發展格局，在有形無形之中，成為推動房地產價格上漲的主要角色之一。房地產開發商則大發其財，這一點不用多說。而購房者則逐步演變成兩類：一類是利用好當時的形勢，努力從其中謀取利益，這一類人就是現在的房地產投資者；一類是或者當時無力購買或者不接受當時價格而拒絕購買的潛在購房者（當然，還有很多人就是已經購買了房子，但僅僅限于自己居住的人，這部分人現在基本處于無關者地位）。

事實上，房地產的高速增長對拉動經濟起了很大作用——至少在拉動GDP數字方面居功甚偉。但是，依靠房地產市場拉動經濟，是一種風險很大的行為。房地產本身是一種特殊的商品：一方面它是一種普通的商品，可以參與在市場依照供求狀況進行買賣；另一方面，房地產特別是住房本身具備滿足人類基本需要的功能，具備重要的“非經濟意義”，需要政府的干預來滿足人們的需要，特別是在我們國家，這一點表現得尤其強烈。綜觀世界各國，即使號稱市場經濟最發達的美國，對房地產市場還是有一定程度的政府干預，而在歐洲很多國家，房地產市場則處處有政府干預的痕跡。而發達的房地產市場，是一個完善的體系，能夠滿足社會各階層不同的需要，保證大家“居者有其所”。而我國的房地產市場“發展”，則在更大程度上體現為房價持續上漲直至天文數字。

我國房地產發展的這一模式造成了嚴重的后果。在實踐中，我國房地產市場的發展實質上越來越體現為其謀利性，而為了滿足人們住房需要這一基本宗旨則不斷弱化，其突出表現就是房價越來越脫離經濟基礎，而購買住房的“投資”性質日益突出。這就表明我國房地產市場發展走了一條“非常規”的道路，而這正是造成我國目前房地產市場的困境的根本原因。

房價上漲的邏輯

從房價決定的因素看，我國的房價上漲是以“眾多的需求”作為基礎。其實，買房者當中出去特別富有的一部分人之外，大多數人是通過按揭這一方式買房的，而這其實就是透支未來收入。如果按揭僅僅是為了大家為了滿足住房的需要，那么這一形式無可厚非，但是按揭的存在，為大家投資奠定了基礎。

房地產本身也具備投資品的性質，從這一點上看，房地產本身跟股票有點類似，存在脫離其真實價值的可能性。在按揭存在的情況下，投資者實際上可以以較少的錢作為本錢進行投資，如果房地產未來價格看漲，那么即使投資者現在不能承擔未來較高的延期支出，但是由于房地產價格本身上漲就會給投資者帶來足夠的收益，就會導致廣大投資者敢于承擔當期不能承受的按揭。只要房地產持續維持增長，這一投資模式就不會出現任何問題，因而這就在很大程度上增加了投資者的數量，在房地產市場上就表現為需求者增多，而這會進一步推動房價的上漲，形成了一個循環效應。用一句話來說，房價上漲的邏輯就是以增長推動增長。

房價上漲的這一模式使我國房價逐步脫離實際，而進入了普通人可望而不可即的地步。但是，這一模式依賴于房價持續的高增長，然而，任何商品都是要以其真實價值作為基礎。一旦房地產價格高到沒有下家愿意接手的地步，那么就如同股票價格一樣，面臨下跌的局面，在這種情況下，房價上漲的循環機制徹底崩潰。其中，受到影響最明顯的就是“擊鼓傳花”中最后的接手者，就是在最高點投資買房的人。當然，這一效應不會僅僅局限于這些投資者，而是會產生多米諾骨牌效應，對所有參與者產生影響，引發金融危機甚至經濟危機。這樣一來，我們就能理解為什么在當前房價下，政府面臨進退維谷的局面。

房地產價格決定：基于“真實需求”的供求關系

從理論上說，決定房地產價格的因素無非來源于供給和需求兩方面。但是，無論是供給還是需求在現實中都表現得異常復雜。例如，從供給方面來說，房地產商可以采取限制推出市場的房產數量來供給。而從需求的方面來說，則更為復雜，因為需求是有“真實需求”和潛在需求的區分。所謂“真實需求”，就是符合經濟學定義的需求，即既有消費欲望又有消費能力的消費者數量，而潛在需求就是指有消費欲望但是現在沒有消費能力的人。而按揭的存在，在一定程度上模糊了二者的區別，同時一部分人別有用心的誤導，更增添了大家理解上的混亂。

就房地產價值的決定而言，問題的核心不在于，未來希望買房子的人數是多少，而在于究竟會有多少人買得起。即便是拿出“長期供求關系”這一模糊問題的法寶，也要看到，這一長期過程中，房價是否理性下調到有足夠的需求——“真實需求”，如果人們收入增長的速度遲遲趕不上房價增長的速度，說什么也是白搭。或者說，潛在需求能夠轉變為“真實需求”，其實是有條件的，并不會隨著時間的推移，而實現自動轉變?，F在有很多的學者，在這一點上模糊視聽，是很難讓人理解的，如果一定要讓我們自己尋求一個對他們言辭的合理解釋，那么我們不得不以小人之心度君子之腹了。

可以看出，所謂的“長期供求關系”并不能成為房價上漲的一個充分條件。相反，在當期房價畸高的情況下，長期供求關系實現改善的難度很大，因為房價的基數已經太高，除非房地產的價格相對于人們的收入不斷降低，而這恰恰意味著房地產不能高速增長。退一步講，就目前的房地產價格及在此基礎上產生的供求關系來說，我國現在的房價已經為大多數人所不能承受，按照嚴格的經濟學解釋，只有降低房價以平衡供求關系了。即使按揭可以混亂其中的關系，但未來不可能無限制透支（一個人的壽命是有限的），一切依然脫離不了經濟基礎，否則后果只有一個：金融危機。

一部分學者：莫名其妙的高房價鼓吹分子

今年北大某著名經濟學者導演了一出打賭進而到報紙刊登道歉信的鬧劇。這一位教授歷來主張房價應該繼續走高，其理由無非是從長久來說，國內潛在購房者眾多，因而“長期供求關系”注定了房地產價格應該繼續走高；我們目前的房價與紐約、東京等國際大都市相比，絕對價格還低得很，上漲空間還很大。前一個理由我剛剛分析過，就不再說了，而后一個理由，則徹底沒看清楚我們現在的經濟發展階段，只要拿美國等發達國家的人均GDP與我國做一個對比，大家就能明白這一理由多么可笑。這位著名的北大教授，在一年前公開宣揚說深圳的房價在一年后肯定要大漲，如果有人不服，他就敢打賭，賭注是在報紙刊登一整版的道歉信。結果他輸了，經過幾次賴皮，才十分不情愿地在深圳某報紙上刊登了一封“道歉信”，之所以要打引號，是因為這封道歉信的內容與其說是道歉，倒不如說變相地鼓吹房價上漲：全文只羞羞答答、不痛不癢地說了幾句道歉的話，后面則花了大筆墨來分析房地產形勢，大意是說他以前的判斷沒錯，房地產還會漲的，不信走著瞧。

北大的教授水平就是不一般，經濟學在他手中，顯現出從未有過的性感。能把復雜的問題變成簡單預言，真不愧是中國第一大學的教授，拿十個八個諾貝爾獎都不為過，真不知道諾貝爾評獎委員會的人都去做什么了，怎么忽視了這么一個百年不遇的經濟學天才人物。更為重要的是，這位教授還頗具古典杰出政治家的優秀品質，抵賴的本事不輸于當年的劉邦。需要特別指出的是，這位教授絕對不是一個人在戰斗，偉大的北大教授繼承了中國房地產的光榮傳統，在他身上不知道有多少靈魂附體。這些學者用經濟學深入淺出地論證了房價必然上漲這一復雜的問題，而且努力利用其威信和影響力將這一科學結論散播到民間，在一定程度上影響了中國房價的走向，身體力行地體現了“學以致用”的宗旨，不但讓他們成為明星級人物，還改善了經濟學研究高高在上的形象，使經濟學變得如此可親可近。

如果一定要雞蛋里挑骨頭，在這些完美的人物身上挑出一點毛病，那就是我們不知道這些人一定要如此熱情地致力于鼓吹房價走高這一偉大事業。據我所知，經濟學者不是成功學家或傳銷人員，利用熱情感染別人，往往脫離了本專業的基本要求。當然，一定會有人說他們是根據自己的專業知識，所得出的學術觀點。這樣，我就要問為什么這些經濟學家在分析房地產問題時，怎么會無端忽略了那么多因素，我不禁要懷疑他們的論證過程，究竟是通過分析得出的結論，還是先得出結論然后倒推過程?？傊@些學者的言論，對房價的上漲起到了重要作用。

總結及對未來展望

我國目前的房地產市場已經進入了一個尷尬的境地，中央政府想要維持房地產市場的穩定，房地產商、地方政府和房地產投資者則希望解除中央政府對房地產市場的管制措施，并期望房地產價格繼續上漲，而廣大的潛在購房者則希望房地產價格下降到大家都能接受的地步，各方的角力正在艱難進行中。其實，我國房地產市場的發展時間并不長，只有10年左右的時間，造成目前的狀況的一個核心問題就是過去幾年間房地產保持一個超常規的發展速度，導致目前房地產的絕對價格大大高于普通民眾的承受能力。而造成這一問題的原因就在于我國房地產發展沒有遵循原先的計劃，政府在相關制度和配套措施沒有到位的情況下，將房地產問題推給了“市場”，而房地產市場則在諸多利益相關者的推動下，走向了一條違反基本目標即“居者有其所”的發展道路，投機趨向越來越濃厚。就房價上漲的邏輯上看，廣大投資者之所以投資熱情異常踴躍，最重要的一個原因就是瞄準了房地產價格在未來的上漲，造就了房價上漲推動上漲的一個循環模式，而一旦這一模式打破，那么整個系統就面臨崩潰的風險。而房地產真實價格的決定因素取決于真實的供求關系，其中“真實需求”才是真正決定房價的因素，潛在需求更多的是一個煙霧彈，而“長期供求關系”也不是鼓吹房價上漲者的借口。同時，在房價上漲的過程中，某些不負責任的學者起到了很不光彩的作用。

那么，未來的房地產市場特別是房價走向究竟會如何呢？依我看來，對未來房價起核心作用的依然是中央政府。中央政府具備很多調控手段，在目前房地產陷入僵局的情況下，其態度將具有全局性作用。站在中央政府的角度，其既不希望房價繼續上升，因為在目前房價已經脫離經濟基礎的情況下，繼續上漲無疑會積累更大的風險；又不希望房價下跌，因為房價一旦下跌，會給整個經濟系統造成很大的麻煩。而另外一方面，中央政府又有義務解決目前普通民眾的住房需求。在這種情況下，中央政府可以選擇的路徑其實就是一方面保持目前房地產市場的穩定，另一方面加大政策性住房（如經濟適用房、兩限房）的供應力度。這似乎是華山一條路。但是這里存在的一個問題就是，如果政策住房的供應力度大了，就會改變目前市場格局，從而使房地產價格呈現下降的趨勢。解決這一問題的可能性方法則是在逐步加大政策性供應住房的同時，逐步放寬對商品性住房的諸多調控措施。而就中低收入的潛在購房者而言，等待的收益要大于成本，即使商品性住房的房價不跌，至少還可以購買政策性住房。而對房地產開發商而言，學學那頭地震中幸存的豬也是有一定理性的，畢竟如果房地產價格一下跌，會影響他們的整體和長遠利益。但是，相信有很多房地產開發商是難以挺過去的，而幸存下的開發商究竟會如何，需要我們拭目以待。

當然，按照以上預測，雖然可能名義上的商品性住房價格可能不下降，但是就整體的房價而言，則是實質上下降了，因為政策性住房的價格比商品性住房要低很多。同時，房地產價格有可能在目前的水平上維持很長時間，受到貨幣價值變化的影響，則是實際上下降了。畢竟，房價實現理性回歸，是一個不可阻擋的趨勢，只是受到種種原因的影響，不會以最直觀的形式出現罷了。