基于用途系數修正法的新增城鎮建設用地基準地價評估方法探析

摘 要：以焦作市市區土地基準地價更新為例，概括了公共管理與公共服務用地等新增地類基準地價評估的意義及新增地類的特點，并在綜合分析市區住宅用地和工礦倉儲用地基準地價評估成果的基礎上，采用用途系數修正法，評估了公共管理與公共服務、交通運輸、特殊、水利設施四類新增用途用地的基準地價。研究結果表明，采用用途系數修正法評估出的新增地類基準地價，具有較強的現實性和科學性。

關鍵詞：基準地價； 用途系數修正法； 機會成本； 評估模型

中圖分類號:F224.0 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X（2008）15-0162-03

引言

目前城鎮基準地價評估的方法主要有：（1）以土地定級為基礎，用市場交易價格等資料評估基準地價；（2）以土地定級為基礎，土地收益為依據，市場交易資料為參考評估基準地價[1]。上述方法對于商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地基準地價評估比較適用，而對于新增四類用地基準地價的評估則很難適用，一方面因為新增四類用地大多不以營利為目的，收益很小且收益很難準確界定；另一方面因為該類用地市場交易案例很少。

一、新增四類用地的特點

新增四類用地包括公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水利設施用地，他們具有以下特點：

1.多為公共服務或基礎建設用地，具有一定的社會效益和生態效益。

2.多呈點狀分布，面積小、數量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布廣且零散，難以形成功能規模集中的用地分區。

3.大多不以贏利為目的，收益很小或無收益，且收益很難準確界定；雖有少部分用地以贏利為目的，如商業醫院、私立學校、殯葬用地等，機場、碼頭用地等因其具有壟斷性質，因而該部分用地具有壟斷收益。

4.多以劃撥方式取得土地使用權形式，以有償方式出讓取得的土地面積極少。

5.土地市場欠發育，市場上土地出讓、轉讓、出租、抵押等交易案例很少。

二、新增四類用地基準地價的評估方法

（一）確定新增用地基準地價的修正基礎

1.地價影響因素相關性分析

城鎮土地價格與其土地利用條件相關，影響地價的因素主要有：商服繁華影響度條件、交通條件（道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度）、基礎設施狀況、公用設施狀況、環境狀況（環境質量優劣度、綠地覆蓋度、自然條件優劣度）、人口密度狀況、產業集聚狀況、規劃限制因素、土地利用限制因素（容積率、建筑密度、建筑限高、土地利用強度、特殊選址要求等）、宗地自身條件（宗地形狀、宗地面積、臨街寬度、臨街進深等）等。利用特爾菲測定法確定的上述因素影響各類地價的權重大小，進行地價影響因素相關程度分析，判斷不同用途土地利用上的趨近性，以確定新增地類地價的修正基礎。設定權重＞0.10時，影響程度“高”；0.05≤權重≤0.10時，影響程度“中”；權重＜0.05時，影響程度“低”；見表1。

2.土地用途轉化分析

經濟學中的“機會成本”（Opportunity Cost）是指當一種生產要素被用于生產某產品時所放棄的使用相同要素在其他生產用途中所得到的最高收入。經濟資源的稀缺性決定了當生產要素被用于一種產品生產時，它就不可能被用來生產其他商品[2]。因此，任何資源都應發揮最佳效用，否則就會造成資源的浪費。土地作為一種稀缺資源，其總量有限，且不可再生。目前中國城市土地利用實行規劃制度，一般來講某一確定位置土地的用途是規劃好的，具有排他性，在一個規劃期內其用途一般是確定的；這就是說當土地以某一種用途被利用時，是以放棄將土地作為其他用途被利用為代價的。但從長期來看，土地的用途是可以相互轉化的。

通過近幾年土地收購儲備——出讓樣點的現狀用途與新規劃用途比較分析，根據機會成本的理論，得出新增地類最適宜（最可能轉化）的用途，見表2。

通過對表1、表2分析可以發現，無論從地價影響因素相關性分析，還是從新增地類最可能轉化的用途及機會成本用途分析，都可得出交通運輸用地基準地價接近于住宅用地、商服用地基準地價，公共管理與公共服務用地、特殊用地地價接近于住宅用地地價，水利設施用地地價接近于工礦倉儲用地地價；交通運輸用地因為其還未走向有償使用，而且是初次評估基準地價，所以交通運輸用地基準地價最接近于住宅用地基準地價，與商服用地地價差別還比較大。因此，確定公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地基準地價的修正基礎為住宅用地基準地價，水利設施用地基準地價的修正基礎為工礦倉儲用地基準地價。

（二）用途修正系數確定

1.行業平均利潤率比值法

用途修正系數根據待估用地類型對應的行業平均利潤率與修正基礎用地類型對應的行業平均利潤率的比值確定。根據地區生產總值構成項目的行業分類，確定各類用地對應的行業歸類；根據焦作市2005、2006、2007年統計年鑒數據及市發改委、財政局、交通局、商務局、稅務局等局委的行業效益統計資料和行業成本監審的結果，對全市各行業的平均利潤率進行了測算，結果見表3。公共行業平均利潤率適當考慮社會效益和生態效益，同時參照地區生產總值貢獻率確定。根據各類用地對應的各行業平均利潤率的比值確定交通運輸用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地相對于住宅用地地價的用途修正系數分別為0.891、0.771、0.714，水利設施用地相對于工礦倉儲用地地價用途修正系數為0.800。

2.權重比例法

根據市區住宅用地、工礦倉儲用地、交通運輸用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、水利設施用地定級所選取的影響因素及特爾斐法測定的權重值，確定新增地類用地與修正基礎用地共有的定級影響因素的權重比例，見表4。

（三）新增地類基準地價評估模型

由于城鎮各類用地基準地價的內涵設定條件、估價參數，以及新增地類與修正基礎地類的級別空間分布都存在差異，因此需要進行級別空間分布差異修正、內涵設定條件差別修正、估價參數差別修正。經分析建立新增地類基準地價的評估模型為：

新增地類基準地價=修正基礎用途基準地價×級別空間分布差異修正×出讓年期差別修正×容積率差別修正×土地還原利率差別修正×行業用途系數修正+其他因素影響地價增減修正。

Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）

式中：Yj ——新增地類某一用途某個級別的基準地價。

Xi ——修正基礎用途用地某個級別的基準地價。

Hj ——行業用途修正系數。

B ——其他因素影響地價增減修正，包括土地開發成本差異修正、行業壟斷效益修正、贏利行業加價修正、非贏利行業減價修正、特有因素影響地價修正等。

（四）新增地類基準地價的確定

應用行業平均利潤率比值法確定的用途修正系數計算地價時，不考慮其他因素影響地價增減修正（B），在確定二級類修正系數時考慮。應用權重比例法確定的用途修正系數計算地價時，考慮特有因素影響地價修正。公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、特殊用地相對于住宅用地的特有因素均為規劃限制因素，相對于工礦倉儲用地來說為二者共有因素，因此確定上述三類特有因素影響地價修正基礎為工礦倉儲用地地價；同理確定水利設施用地特有因素影響地價修正基礎為住宅用地地價。特有因素修正=（1-修正系數）×特有因素修正基礎地價。根據確定的用途修正系數和地價評估模型，可以評估出新增各類用途用地的基準地價。

根據上述方法評估出的兩種新增四類用地基準地價的初步結果，經過實地驗證和專家論證及級別間綜合平衡，最終可以采用算術平均值或加權平均值法確定公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地四類新增用地各級別的基準地價。由于公共管理與公共服務用地包含機關團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫衛慈善用地、文體娛樂用地、公共設施用地、公園與綠地、風景名勝設施用地八個二級類[3]，且二級類基準地價差別比較大，建議根據不同行業收益能力及其社會、經濟、生態效益差異性，通過表3列舉的二級類對應行業利潤率與基準行業利潤率的比值建立二級類用地基準地價修正系數體系。

三、結論

本文提出的采用用途系數修正法評估公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水利設施用地新增四類用途用地基準地價的方法，在目前的新一輪城鎮基準地價更新工作中，具有較強的實用性和可操作性。本文提出的評估方法，彌補了《城鎮土地估價規程》中缺少新增四類用途用地基準地價評估方法的不足，對促進新一輪城鎮基準地價更新工作的順利完成起到有力的推動作用。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國家標準.城鎮土地估價規程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中國標準出版社，2002.

[2] 許光建，蘇汝 ，陳璋.應用經濟學[M].北京:中國人民大學出版社，2007.

[3] 中華人民共和國國家標準.土地利用現狀分類（GB/T 21010-2007）[S].北京:中國標準出版社，2007.

[責任編輯 吳明宇]