農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力分析

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地供需矛盾日益突出，璧山縣政府為解決這一矛盾，以社會(huì)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，本著節(jié)約集約利用土地，力追經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)三大效益的前提下制定實(shí)施了一系列有助于宅基地流轉(zhuǎn)的措施。依據(jù)中央政府提出的：本著平等協(xié)商，自愿，有償原則，在不改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的前提下，提出了“明確所有權(quán)，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)權(quán)，搞活使用權(quán)，強(qiáng)化管理權(quán)”，鼓勵(lì)農(nóng)村承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；流轉(zhuǎn)；相關(guān)性分析；驅(qū)動(dòng)力

中圖分類(lèi)號(hào)：F321.1文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2008）07-0052-02

一、 璧山縣農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀分析

璧山縣農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)還不成規(guī)模，與其閑置情況相比，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小(見(jiàn)表1)。由于人口流動(dòng)和城市化發(fā)展，目前全縣農(nóng)村待流轉(zhuǎn)宅基地?cái)?shù)量驚人，整戶(hù)閑置的房子就有8 526戶(hù)，其宅基地面積為1 913畝；另外，現(xiàn)在農(nóng)村人均占有房屋2.5間，而實(shí)際上人均占有1.5間已足以滿(mǎn)足其生產(chǎn)生活需要，照此計(jì)算，璧山全縣約有33.73萬(wàn)間房屋等待流轉(zhuǎn)。調(diào)查結(jié)果顯示，總計(jì)只有20%的村莊實(shí)際存在著房屋出租情況，出租戶(hù)數(shù)在10戶(hù)以上的村莊僅占11%，出現(xiàn)住宅買(mǎi)賣(mài)情況的村莊更少。據(jù)調(diào)查，京郊大部分村鎮(zhèn)的宅基地流轉(zhuǎn)案例占宅基地總數(shù)的10%左右，有的甚至高達(dá)40%以上［1］。而璧山縣農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)模較小，在經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的璧城街道，其典型村的交易比例也僅僅有32.5%，這一比例與其他地區(qū)相比明顯偏低。

說(shuō)明：該地區(qū)宅基地與農(nóng)民住房流轉(zhuǎn)的主要形式為買(mǎi)賣(mài)和出租住房，因此定義交易比例=（買(mǎi)賣(mài)戶(hù)+出租戶(hù)數(shù)）/總戶(hù)數(shù)；潛在交易比例按交易形式不同也有不同的定義：以出租為主的定義流動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋戎兀I(mǎi)賣(mài)為主的則定義為非常住戶(hù)數(shù)占總戶(hù)數(shù)的比重［2］。

二、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力分析

1.經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)——雙方尋求最大經(jīng)濟(jì)效益

首先對(duì)于供給方，房屋通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或出租，可將閑置的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金收入，收益可觀［3］。據(jù)調(diào)查，舊宅出賣(mài)價(jià)因區(qū)位而異，一般不低于原造價(jià)，相當(dāng)于原標(biāo)準(zhǔn)新建造價(jià)的七八成，而且區(qū)位好的鄉(xiāng)村農(nóng)宅賣(mài)價(jià)不斷上揚(yáng)。出租房屋的年租金， 在近郊一般為600元～1 200元。

對(duì)于需求方而言，在其總收入一定的情況下，若要獲得最大純收益，就要降低其成本。進(jìn)城務(wù)工人員為滿(mǎn)足自己的工作需要必定要找到其居住場(chǎng)所，他們要么在縣城租房要么在近郊租房。

對(duì)于需求者而言，在都能滿(mǎn)足自己工作需要的情況下，當(dāng)然會(huì)選擇花費(fèi)較低的居住方式。

2.多方需求旺盛的驅(qū)動(dòng)

城市的快速發(fā)展膨脹，引致大量來(lái)自外省市的流動(dòng)人口涌進(jìn)，由于我國(guó)廉租屋等配套人口流動(dòng)的制度缺陷，導(dǎo)致郊區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶的農(nóng)民房成為流入城市的低收入人群的棲息地［3］。據(jù)統(tǒng)計(jì)局的抽樣調(diào)查，2006年轉(zhuǎn)移到璧山縣城的本地農(nóng)村勞動(dòng)力為59 462人，其中有8 000多人到農(nóng)村去尋找居住場(chǎng)所。這個(gè)數(shù)字印證了到農(nóng)村租房的外來(lái)人口數(shù)量之大。此外，農(nóng)民有進(jìn)城的愿望，而一些市民則向往農(nóng)村的田園風(fēng)光。有條件的農(nóng)民在城里買(mǎi)房，原先的宅基地及其地上房屋空閑，而有的城里居民想在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)一套住宅用作休假和療養(yǎng)等，于是形成利益互補(bǔ)，雙方達(dá)成協(xié)議進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

3.勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移驅(qū)動(dòng)

近年來(lái)，璧山縣勞務(wù)輸出發(fā)展強(qiáng)勁，規(guī)模迅速擴(kuò)大。到2006年底累積轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力17.2萬(wàn)人，占農(nóng)村勞動(dòng)力（29.79萬(wàn)）的57.7%，占農(nóng)村總?cè)丝冢?3.73萬(wàn)）的51%。其中離鄉(xiāng)不能在家居住的占農(nóng)村勞動(dòng)力的52%，占農(nóng)村總?cè)丝诘?6%。

一般來(lái)講，大量勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)有較深遠(yuǎn)的影響，主要表現(xiàn)在： （1） 短期效應(yīng)。外出務(wù)工有效地增加了農(nóng)民收入， 勞務(wù)收入已成為農(nóng)民增收的重要渠道［4］。2006年，璧山縣農(nóng)民人均純收入為4 799元，其中工資性收入占34.1% ，可見(jiàn)勞務(wù)輸出所帶來(lái)的收入效應(yīng)十分明顯。受傳統(tǒng)居住消費(fèi)觀念影響，農(nóng)民收入增加后會(huì)考慮建新房。由于原居住區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住環(huán)境較差，所以新房選址大多位于村莊外圍交通及其他設(shè)施較完備的區(qū)域，帶來(lái)的直接后果就是農(nóng)村居民點(diǎn)外延擴(kuò)張，加之短期內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)涵挖潛滯后。二者的雙重作用加劇其粗放利用。（2） 長(zhǎng)期效應(yīng)。一方面，城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展，大量的農(nóng)村人口搬遷到城鎮(zhèn)居住，這將減少對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)用地需求，并空閑出大量的宅基地，從而為房屋和宅基地的流轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)。另一方面， 城鎮(zhèn)化步伐加快、基層組織與農(nóng)民整理意識(shí)增強(qiáng)以及農(nóng)村居民點(diǎn)整理投融資體系和政策體系等不斷完善，將加快農(nóng)村居民點(diǎn)整理速度，促進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)。

4.政府及政策環(huán)境驅(qū)動(dòng)

璧山縣政府制定了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，這條政策的實(shí)施將促使承包地流轉(zhuǎn)更加的規(guī)范和活躍；農(nóng)村勞動(dòng)力技能培訓(xùn)、農(nóng)民工社會(huì)保障措施的實(shí)施在一定程度上促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移；按照將城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的要求，提出了土地利用調(diào)整和推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理的措施，地方政府實(shí)施的這一系列措施都直接或間接地促進(jìn)了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。

三、皮爾遜（Pearson）相關(guān)系數(shù)與實(shí)例分析

我們知道，客觀事物之間是相互聯(lián)系、相互影響和相互制約的，而皮爾遜（Pearson）相關(guān)系數(shù)又稱(chēng)“皮爾遜積矩相關(guān)系數(shù)”則是對(duì)兩個(gè)變量的關(guān)系強(qiáng)度的測(cè)量。樣本的簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)一般用r表示，計(jì)算公式為：

其中n為樣本量，分別標(biāo)識(shí)兩個(gè)變量的觀測(cè)值，描述的是兩個(gè)變量間線性相關(guān)強(qiáng)弱的程度［5］。r的絕對(duì)值越大，相關(guān)性越強(qiáng)，r越接近于1和-1，相關(guān)度越強(qiáng)，相關(guān)系數(shù)越接近于0，相關(guān)度越弱。通常情況下：相關(guān)系數(shù)0.8~1.0為極強(qiáng)相關(guān)，0.6~0.8為強(qiáng)相關(guān)。

從璧山縣農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是其主要影響因素，因此在進(jìn)行相關(guān)性分析時(shí)，自變量主要選取了社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。根據(jù)相關(guān)性分析方法的思路和要求，以及現(xiàn)有資料情況，選取了樣本地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值、農(nóng)民人均收入，非農(nóng)就業(yè)率等一些變量，這些數(shù)據(jù)是在更多的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中根據(jù)綜合考慮影響農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的影響關(guān)系進(jìn)行篩選出來(lái)的，有一定的代表意義。

結(jié)果分析： 宅基地和房屋交易比率與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值、農(nóng)民人均收入、與縣城距離和非農(nóng)就業(yè)率之間都有較強(qiáng)的相關(guān)性，其相關(guān)系數(shù)分別是0.565、0.76、－0.668和0.895，尤其是與非農(nóng)就業(yè)率是強(qiáng)相關(guān)。

四、結(jié)論與對(duì)策

在璧山縣農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)其有顯著的影響，尤其是非農(nóng)就業(yè)率與宅基地交易比率成較強(qiáng)的正相關(guān)性，非農(nóng)就業(yè)率高的地區(qū)其宅基地交易比率較高，反之則較低。就宅基地潛在交易比率和實(shí)際交易比率來(lái)說(shuō)，非農(nóng)就業(yè)率最直接影響的是宅基地潛在交易比率，而據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，宅基地實(shí)際交易量與潛在的交易量相比還比較小，政府在鼓勵(lì)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)改變當(dāng)前“離土不離鄉(xiāng)”的就業(yè)模式，采取一定的措施鼓勵(lì)轉(zhuǎn)移出的勞動(dòng)力“離土并離鄉(xiāng)”成為城鎮(zhèn)居民，并允許空閑出來(lái)的宅基地進(jìn)入市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村宅基地的合理流轉(zhuǎn)。

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（責(zé)任編輯：吳高君）