太原市住房狀況與需求分析

摘要：近年來，太原市的住宅與房地產(chǎn)業(yè)管理整體推進，居民居住條件有了極大的改善，但通過住房狀況與需求調查，發(fā)現(xiàn)仍然存在著一些問題。文章結合翔實的住房狀況與需求調查數(shù)據(jù)，深入分析了太原市住房狀況與需求，并提出了下一步的對策建議。

關鍵詞：太原市 住房狀況 需求 居住條件

中圖分類號：F207 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2008)07-233-02

近年來，在市委、市政府的正確領導下，太原市的住宅與房地產(chǎn)業(yè)管理整體推進，居民居住條件有了極大的改善。城市環(huán)境煥然一新。但通過住房狀況與需求調查，發(fā)現(xiàn)仍然存在著一些問題，現(xiàn)分析如下：

一、住房現(xiàn)狀及需求情況

1 房屋性質以已購公房、單位自管公房為主。從住房性質來看，主要包括商品住房、經(jīng)濟適用住房、已購公房、二手房、自建私有住房、單位自管公房、直管公房、集體土地上的住宅等，構成情況較為復雜。其中，已購公房、單位自管公房、自建私有住房、商品住房、經(jīng)濟適用住房占住房總數(shù)的比例較高，分別達到58.5％、16.6％、6.5％、5.1％和4.6％。其總和占住房總數(shù)的91.3％，是居民住房(按性質劃分)的主體構成部分。直管公房、集體土地上住宅、二手房和商住兩用等其他住宅分別為4.5％、1.6％、1.6％和1.0％。

2 居民擁有完全產(chǎn)權的近六成。調查顯示，全市擁有住房完全產(chǎn)權的居民家庭占總量指標的57.5％，擁有住房部分產(chǎn)權的居民家庭占20.0％，只有其住房使用權的居民家庭占22.5％。

3 房屋類型以多層為主。按房屋類型劃分，高層住房套數(shù)占住房總數(shù)的2.5％，多層和平房分別占住房總數(shù)的83.0％和14.5％，多層住房是現(xiàn)有住房中的主體構成部分。總體來看，高層住房的比例明顯偏低，平房所占比例偏高，土地集約利用的總體水平偏低。

4 七成多住房面積在80平方米以下。調查數(shù)據(jù)顯示，太原市城鎮(zhèn)居民家庭中，單套住房面積在60平方米以下(含無房戶)的占被調查總量的42.6％。其中人均住房面積不足10平方米的為80戶，占被調查總量的1.0％；住房面積在60～80平方米的占31.3％；住房面積在80～90平方米的占被調查總量的10.0％；住房面積在90～100平方米以上的占被調查總量的5.9％；住房面積在100平方米以上的占被調查總量的10.2％。居住在中小戶型中的家庭數(shù)量大、比例高。說明太原市居民整體居住水平偏低。

5 主動需求依然是購房需求的主要原因。調查數(shù)據(jù)顯示，在計劃購房的居民家庭中，主動性需求占92.4％，(選擇方便生活、改善居住條件的占76.0％；其次結婚占16.4％)；因為拆遷的占3.3％；因為投資、外地遷入和其他原因的分別占2.6％、0.5％和1.2％。可以看出，改善居住條件、結婚等主動性需求占九成以上，主動性需求構成了購房需求的主體，是購房需求的主要原因。

6 價格、地理位置是購房需求的主要因素。調查資料顯示。居民對購買低價住住房的期望值較高，希望購買每平方米1500元以下住房的占到計劃購房人群超過七成。達73.8％。隨著城市規(guī)劃的“南穢西進”，愿意選擇在本市南城地區(qū)購買住房的居民最多，占到需求總量的比例超過四成，達43.0％。與此同時，居民還注重了住房的舒適性。有33.8％的居民家庭考慮到房屋的周邊環(huán)境，有24.3％的居民家庭考慮到房屋配套設施，還有18.3％的居民家庭考慮到層次。

7 貸款和借款購房是居民住房消費的主要方式。本市住房信貸業(yè)發(fā)展迅速，為廣大居民改善住房條件提供了重要的資金來源，調查數(shù)據(jù)顯示，太原市未來五年內計劃購房的家庭有31.7％的選擇了公積金貸款；有9.7％的居民家庭選擇了抵押貸款；18.3％的居民家庭選擇了一次性付款；40.3％的居民家庭仍把親戚朋友相互間籌措資金等作為住房消費的主要代款方式。選擇公積金貸款和抵押貸款的居民家庭占到計劃購房人群的41.4％。也就是說，購房貸款經(jīng)過多年的應用已逐漸被廣大居民接受和認可。雖然住房貸款的利率已經(jīng)進行了調整，但貸款和借款仍然是居民住房消費的主要方式，住房消費理念比較傳統(tǒng)和保守。

二、存在的問題

綜合分析本次住房調查結果可以看出，經(jīng)過多年努力，本市居民居住水平與1985年普查時的情況相比有了很大提高，全市在住房建設和改善居民居住條件方面取得的成果得到了統(tǒng)計數(shù)據(jù)有力支持和驗證。但是調查結果也反映出一些問題。

1 住房現(xiàn)狀總體水平略低。(1)我市居民住房現(xiàn)狀與國家“小康”標準相比依然有一定的差距，與兄弟省會城市居住總體水平偏低。(2)我市房價收入比偏高，2005年底達到1：7.48，說明居民的購買能力偏弱(國際上通常采用房價收入比來反映居民購房承受能力，合理房價承受能力約為家庭收入的3-6倍的比例)。(3)多層住房和平房比例偏高。土地的有效利用率較低。

2 住房消費理念不夠合理。(1)居民住房消費方式比較單一，準確引導居民家庭以合理的住房以及租房消費方式解決住房困難的工作需要進一步加強。(2)居民購房預期不夠合理。特別是體現(xiàn)在居民對購房區(qū)域、價住的選擇上。與市場供給的差距較大。(3)外地人(特別是外來務工人員)住房需求較大，提高現(xiàn)有住房的利用效率。緩解城市主城區(qū)住房壓力的措施需進一步探討。

三、建議

1 提請政府高度重視，制定住房“奔小康”的發(fā)展規(guī)劃和實施計劃太原市居民住房現(xiàn)狀與“小康”標準的差距，應作為我們重新審視和評估城市住房建設現(xiàn)狀的依據(jù)。應從建設小康社會和構建和諧社會的戰(zhàn)略高度出發(fā)。結合我市實際，盡快制定完善住房領域“奔小康”的發(fā)展規(guī)劃。應根據(jù)全市居民的總體住房要求和實際住房狀況，區(qū)別不同人群的需要。合理制定實施規(guī)劃，分階段、有步驟向前推進。應高起點地提出前瞻性思路，提升住房建設的材料、技術、功能、環(huán)境和質量等方面標準，避免低水平的重復建設，為居民提供更多的“小康型”住宅，使住房建設與我市區(qū)域性中心城市的定位相匹配。

2 加大普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應，完善住房保障體系。平抑房價。結合不同收入層次居民家庭的住房狀況，進一步完善針對本地居民的多層次住房供應體系，控制高檔商品房建設，加大普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應，平抑房價。滿足廣大中低收入家庭的住房需求，使普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應其占住房供應總量的70％以上，；進一步完善廉租住房制度。降低準入門檻。提高保障水平，全面解決最低收入家庭中住房困難戶的住房基本需求問題，使最低收入居民能夠享受到與自己收入狀況相適應的住房保障。逐步形成高檔商品住房、普通商品住房和經(jīng)濟適用住房、廉租房兩共小、中間大的橄欖形結構。

3 調整住房供應結構，增加住房有效供給。中小戶型是住房需求的主力戶型。在規(guī)劃設計要擴大中小戶型的住房供應。使90平方米以下的住房供應占供應總量的70％以上。在增加住房有效供給方面，應統(tǒng)籌安排土地，每年兌現(xiàn)經(jīng)濟適用住房、普通商品住房的土地供應，加快住房建設。滿足居民的實際住房需求。同時應合理調整老城區(qū)的總體規(guī)劃，針對目前我市平房和多層建筑過多，土地利用率不高的情況。在住宅建設中提高高層建筑的比例，有效地提高住宅小區(qū)的容積率，實現(xiàn)土地的集約化使用，結合老企業(yè)的搬遷和產(chǎn)業(yè)結構調整，充分利用閑置用地，切實增加住房的有效供給，緩解當前住房供需矛盾。

4 引導居民實行合理的住房消費方式。一是轉變居民住房消費觀念。要綜合利用輿論和政策手段，引導居民建立正確的住房消費觀，依據(jù)國情和自身的實際情況，量入為出，切實解決盲目攀比和不切實際的住房消費欲望的問題。引導居民通過多種方式尋求解決其住房問題的方法，降低不合理的心理預期。二是鼓勵居民租房居住。有關專家建議，發(fā)展中國家。三成人群可以買房，七成居民應該租房。通過政策調控手段，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設一批具備租賃條件的住房，解決不同群體、不同家庭、不同時期居民的租賃住房需求；同時，通過政策挾持手段，鼓勵居民通過租賃與自己收入狀況相適應的普通商品住房、二手房等，解決住房問題。

5 建立居民住房信息管理的動態(tài)長效機制。本次住房狀況調查，在時間短、任務重的情況下，較為圓滿地完成了預定的工作任務和目標。建議有關部門以此為契機。在認真總結的基礎上，著眼于未來我市居民住房信息管理動態(tài)長效機制的建設，繼續(xù)推進相關I作的開展。一是應研究探討定期普查或抽樣調查的工作機制，掌控居民不同時期的真實住房狀況和客觀住房需求。為制定政策奠定扎實的數(shù)據(jù)基礎，提高住房建設和保障的針對性和時效性；：是當前應繼續(xù)投入一定的力量。進一步開發(fā)利用這一寶貴的信息資源，并在此基礎上對我市現(xiàn)有的預警、預報系統(tǒng)、房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)及住房政策的網(wǎng)上發(fā)布系統(tǒng)進行整合，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)及住房信息管理系統(tǒng)。依此完善我市住房信息體系的建設，推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

6 將外來務工人員逐步納入全市住房保障體系。針對城市居民結構的變化情況。探索研究住房供應和保障的新政策。應逐步擴展住房供應和保障的范圍，統(tǒng)籌兼顧外來居民的住房困難和需求，將城市外來人口(含外地、外籍居民)及具有農(nóng)業(yè)戶籍的人口一并納入考慮，提高我市的輻射力和吸引力。在優(yōu)先解決太原市城鎮(zhèn)居民住房困難的同時。應根據(jù)外來居民的實際情況，有針對性地通過適當建設外來務工人員公寓和提供可租賃使用的周轉性住房，解決其在居住方面的基本需要。探討允許符合規(guī)定條件的外來人員申請經(jīng)濟適用房、普通商品住房、廉租住房的可行性，將外來人員逐步納入我市住房保障體系。

(責編：賈 偉)