人民幣匯率變動(dòng)對(duì)我國房地產(chǎn)的影響

[摘要] 目前，我國人民幣升值趨勢(shì)明顯，人民幣升值使大量國際游資流入，進(jìn)軍我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅上漲，給我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展帶來了隱患。因此，我國有必要采取措施對(duì)外資流入進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 人民幣匯率 房地產(chǎn) 國際游資

一、人民幣匯率和我國房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1.人民幣升值趨勢(shì)

從2005年7月21日起，我國放棄了盯住單一美元的做法，實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)和有管理的浮動(dòng)匯率制度。同時(shí)，人民幣開始向上小幅升值。

根據(jù)國家外匯管理局公布的數(shù)據(jù)，2006年，人民幣對(duì)美元匯率總體升值。人民幣對(duì)美元匯率年末收于7.8087元/美元，較2005年末下降2615點(diǎn)，升值3.35％。匯改至2006年末，人民幣對(duì)美元累計(jì)升幅達(dá)6%，到2007 年11月16 日人民幣與美元的比價(jià)已達(dá)到7.4336元/美元。

2.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚。住房制度改革以前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)具有福利性、非商品性和供給性的特征，房地產(chǎn)業(yè)并不活躍。1998年以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始了結(jié)束舊體制的全面改革。1998年取消福利分房制度后，許多的居民通過購買產(chǎn)權(quán)擁有了自己的住房。

然而，近年來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不平靜，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，其程度超出了老百姓的購買能力，嚴(yán)重影響了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與人民生活的安定。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫問題的討論也甚囂塵上。

二、人民幣升值對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1.從短期看人民幣升值將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲

（1）資金流入效應(yīng)

2007年一季度，我國外匯儲(chǔ)備增加1357億美元， 相當(dāng)于2006年全年外匯儲(chǔ)備增加額2474億美元的一半多。特別是同期外匯儲(chǔ)備增加額遠(yuǎn)超過貿(mào)易順差(464億美元)與實(shí)際利用外商直接投資(159億美元)之和，其缺口達(dá)到734億美元，是大量國際熱錢涌入的結(jié)果。

對(duì)于國際游資而言，在人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期始終存在的情況下，會(huì)持續(xù)流入我國， 打算從人民幣升值中獲得巨額回報(bào)。大量資本通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)后， 由于中國對(duì)短期資本流入和證券類資本交易實(shí)行嚴(yán)格的資本管制，境內(nèi)投資渠道尚未多元化，而且中國正提升城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)， 流通性較好，保值升值能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)就成為熱錢的最佳市場(chǎng)。

（2）財(cái)富效應(yīng)

人民幣升值意味著居民購買力增強(qiáng)，理論上，人民幣匯率上升意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降， 進(jìn)而帶動(dòng)國內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格走低， 消費(fèi)者主觀上感到剩余財(cái)富的增加， 便將剩余的資金投資房地產(chǎn)、股票市場(chǎng)等經(jīng)濟(jì)載體， 從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加，大大提高的房地產(chǎn)需求抬高了房地產(chǎn)價(jià)格。

（3）通貨膨脹效應(yīng)

由于國際游資的大量涌入和外匯儲(chǔ)備的大量增加，央行為了抵制人民幣大幅升值的壓力，不得不在外匯市場(chǎng)上投入大量的本幣購買外匯，貨幣供應(yīng)量增加形成了通貨膨脹壓力。人們?yōu)榱吮苊馔ㄘ浥蛎洆p失，會(huì)傾向于拋出貨幣，轉(zhuǎn)而投資于保值增值性較強(qiáng)的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)，促使一些地區(qū)房價(jià)暴漲。而當(dāng)今中國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如本幣升值、股價(jià)和房價(jià)飆升等）與日本在泡沫時(shí)期的形勢(shì)十分相似，

2.從長期看人民幣升值將加劇我國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

熱錢的本性是要在短時(shí)間內(nèi)獲得暴利，其對(duì)人民幣匯率的變化極為敏感。熱錢在升值預(yù)期的吸引下大量流入我國，但它不會(huì)長期留在中國，當(dāng)人民幣升值幅度開始接近國際游資的預(yù)期升值幅度的最高點(diǎn)時(shí)，將會(huì)大量逃離，一部分國際游資迅速撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格加速回落，房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨毀滅性的打擊。

三、政策建議

1.加強(qiáng)對(duì)國際游資的監(jiān)管

政府應(yīng)建立專門的監(jiān)測(cè)及預(yù)警體系。從金融機(jī)構(gòu)境內(nèi)外外匯資產(chǎn)劃撥、直接投資外匯資金流出入、國際短期資本跨境流動(dòng)、跨國公司外匯資金跨境流動(dòng)和非貿(mào)易跨境資金流動(dòng)等方面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測(cè)。

2.采取措施穩(wěn)定匯率預(yù)期

采取措施拉長人民幣升值的時(shí)間，時(shí)間因素也是影響海外房地產(chǎn)投機(jī)的主要因素，國際游資的目的在于短期內(nèi)逐利，如果未來人民幣升值的時(shí)間被拉得很長，通過人民幣升值套利的機(jī)會(huì)成本就會(huì)增加，減少了國際游資的投機(jī)需求，從而穩(wěn)定了房價(jià)。因此，通過匯率調(diào)控政策拉長人民幣升值的時(shí)間，從而抵消套利的可能性，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

另外，通過媒體的作用穩(wěn)定匯率預(yù)期。輿論導(dǎo)向時(shí)時(shí)影響著人們的預(yù)期，要想切實(shí)穩(wěn)定房價(jià)，就要通過媒體的作用，把握輿論導(dǎo)向，間接引導(dǎo)人民幣升值和房地產(chǎn)投資預(yù)期，從而控制需求，調(diào)控房價(jià)。

3.爭(zhēng)取早日開征房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅是主要針對(duì)土地房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收的一種稅，要求其所有者或承租人每年交付一定稅款，稅值隨房地產(chǎn)升值而提高。

征收房地產(chǎn)稅，把消費(fèi)者購房時(shí)一次性交付的稅費(fèi)改為購得房屋后按年繳交，由以往的購房后一勞永逸變?yōu)椤百I房容易養(yǎng)房難”。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行課稅，納稅額與房產(chǎn)的升值貶值保持同向，對(duì)于那些打算通過房產(chǎn)升值進(jìn)行投機(jī)的購房者來說，無疑增加了投機(jī)的成本，抑制了對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求，從而達(dá)到降低房價(jià)的目的。

4.采取措施引導(dǎo)外資流向

通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名購房、嚴(yán)格稅收征管等措施提高商品房短期頻繁買賣的成本，以擠出房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性的游資。對(duì)于一些資金緊缺的部門的外資流入進(jìn)行政策優(yōu)惠，引導(dǎo)外資向生產(chǎn)性領(lǐng)域投資。2005年5月，國家外匯管理局公布了國內(nèi)銀行和外資銀行向境外借款的新限額，將外資銀行2005年短期外資借款上限定為348億美元，國內(nèi)銀行的上限定為245億美元，走出了限制國際游資流入的第一步。

參考文獻(xiàn):

[1]宋晗:匯率變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)趨勢(shì)—預(yù)期及其他因素的實(shí)證淺析.技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2007年第9期

[2]夏志瓊:匯率改革給房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些影響.住宅金融，2006年第2期

[3]朱連心何彪:淺析人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.北方經(jīng)貿(mào)，2007年第4期

[4]呂彬彬:人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析.華東經(jīng)濟(jì)管理，2006年第5期

[5]王仁濤張維然:人民幣升值對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.市場(chǎng)經(jīng)緯，2005年第8期