人民幣匯率變動對我國房地產的影響

[摘要] 目前，我國人民幣升值趨勢明顯，人民幣升值使大量國際游資流入，進軍我國房地產市場，使房地產價格持續大幅上漲，給我國房地產市場的穩定健康發展帶來了隱患。因此，我國有必要采取措施對外資流入進行監管，同時，完善房地產市場，促進經濟穩定發展。

[關鍵詞] 人民幣匯率 房地產 國際游資

一、人民幣匯率和我國房地產市場概況

1.人民幣升值趨勢

從2005年7月21日起，我國放棄了盯住單一美元的做法，實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節和有管理的浮動匯率制度。同時，人民幣開始向上小幅升值。

根據國家外匯管理局公布的數據，2006年，人民幣對美元匯率總體升值。人民幣對美元匯率年末收于7.8087元/美元，較2005年末下降2615點，升值3.35％。匯改至2006年末，人民幣對美元累計升幅達6%，到2007 年11月16 日人民幣與美元的比價已達到7.4336元/美元。

2.我國房地產市場概況

我國房地產市場發展起步較晚。住房制度改革以前我國房地產市場具有福利性、非商品性和供給性的特征，房地產業并不活躍。1998年以來，我國房地產市場才開始了結束舊體制的全面改革。1998年取消福利分房制度后，許多的居民通過購買產權擁有了自己的住房。

然而，近年來，我國的房地產市場并不平靜，房地產價格持續走高，其程度超出了老百姓的購買能力，嚴重影響了中國房地產市場的穩定與人民生活的安定。同時，對房地產泡沫問題的討論也甚囂塵上。

二、人民幣升值對我國房地產市場的影響

1.從短期看人民幣升值將推動房地產價格上漲

（1）資金流入效應

2007年一季度，我國外匯儲備增加1357億美元， 相當于2006年全年外匯儲備增加額2474億美元的一半多。特別是同期外匯儲備增加額遠超過貿易順差(464億美元)與實際利用外商直接投資(159億美元)之和，其缺口達到734億美元，是大量國際熱錢涌入的結果。

對于國際游資而言，在人民幣繼續升值的預期始終存在的情況下，會持續流入我國， 打算從人民幣升值中獲得巨額回報。大量資本通過各種渠道進入國內市場后， 由于中國對短期資本流入和證券類資本交易實行嚴格的資本管制，境內投資渠道尚未多元化，而且中國正提升城鎮基礎建設， 流通性較好，保值升值能力較強的房地產就成為熱錢的最佳市場。

（2）財富效應

人民幣升值意味著居民購買力增強，理論上，人民幣匯率上升意味著進口商品價格的下降， 進而帶動國內一般消費品價格走低， 消費者主觀上感到剩余財富的增加， 便將剩余的資金投資房地產、股票市場等經濟載體， 從而推動房地產市場需求增加，大大提高的房地產需求抬高了房地產價格。

（3）通貨膨脹效應

由于國際游資的大量涌入和外匯儲備的大量增加，央行為了抵制人民幣大幅升值的壓力，不得不在外匯市場上投入大量的本幣購買外匯，貨幣供應量增加形成了通貨膨脹壓力。人們為了避免通貨膨脹損失，會傾向于拋出貨幣，轉而投資于保值增值性較強的資產，如房地產，促使一些地區房價暴漲。而當今中國的經濟形勢（如本幣升值、股價和房價飆升等）與日本在泡沫時期的形勢十分相似，

2.從長期看人民幣升值將加劇我國房地產市場風險

熱錢的本性是要在短時間內獲得暴利，其對人民幣匯率的變化極為敏感。熱錢在升值預期的吸引下大量流入我國，但它不會長期留在中國，當人民幣升值幅度開始接近國際游資的預期升值幅度的最高點時，將會大量逃離，一部分國際游資迅速撤出房地產市場，導致房地產價格加速回落，房地產泡沫破滅，房地產市場面臨毀滅性的打擊。

三、政策建議

1.加強對國際游資的監管

政府應建立專門的監測及預警體系。從金融機構境內外外匯資產劃撥、直接投資外匯資金流出入、國際短期資本跨境流動、跨國公司外匯資金跨境流動和非貿易跨境資金流動等方面進行統計和監測。

2.采取措施穩定匯率預期

采取措施拉長人民幣升值的時間，時間因素也是影響海外房地產投機的主要因素，國際游資的目的在于短期內逐利，如果未來人民幣升值的時間被拉得很長，通過人民幣升值套利的機會成本就會增加，減少了國際游資的投機需求，從而穩定了房價。因此，通過匯率調控政策拉長人民幣升值的時間，從而抵消套利的可能性，起到穩定房地產市場的作用。

另外，通過媒體的作用穩定匯率預期。輿論導向時時影響著人們的預期，要想切實穩定房價，就要通過媒體的作用，把握輿論導向，間接引導人民幣升值和房地產投資預期，從而控制需求，調控房價。

3.爭取早日開征房地產稅

房地產稅是主要針對土地房屋等不動產征收的一種稅，要求其所有者或承租人每年交付一定稅款，稅值隨房地產升值而提高。

征收房地產稅，把消費者購房時一次性交付的稅費改為購得房屋后按年繳交，由以往的購房后一勞永逸變為“買房容易養房難”。

因為房地產稅是對房地產的保有環節進行課稅，納稅額與房產的升值貶值保持同向，對于那些打算通過房產升值進行投機的購房者來說，無疑增加了投機的成本，抑制了對房地產的投機需求，從而達到降低房價的目的。

4.采取措施引導外資流向

通過限制期房轉讓、實行實名購房、嚴格稅收征管等措施提高商品房短期頻繁買賣的成本，以擠出房地產業的投機性的游資。對于一些資金緊缺的部門的外資流入進行政策優惠，引導外資向生產性領域投資。2005年5月，國家外匯管理局公布了國內銀行和外資銀行向境外借款的新限額，將外資銀行2005年短期外資借款上限定為348億美元，國內銀行的上限定為245億美元，走出了限制國際游資流入的第一步。

參考文獻:

[1]宋晗:匯率變化與房地產市場的聯動趨勢—預期及其他因素的實證淺析.技術經濟，2007年第9期

[2]夏志瓊:匯率改革給房地產業帶來哪些影響.住宅金融，2006年第2期

[3]朱連心何彪:淺析人民幣升值對房地產市場的影響.北方經貿，2007年第4期

[4]呂彬彬:人民幣升值對房地產業影響分析.華東經濟管理，2006年第5期

[5]王仁濤張維然:人民幣升值對我國房地產市場的影響.市場經緯，2005年第8期