針對房產開發企業及物業管理的理性維權探討

摘要：我國房產開發企業及物業管理存在很多侵害業主權益的問題。這一問題已經成為經濟活動中的普遍現象。如果政府有關部門和社會不給予足夠重視，并對業主與業主委員會理性維權加以正確引導，必將引起社會的不安定因素，這與創建和諧社會、宜居城市的發展主題背道而馳。因此，全社會都應營造業主與業主委員會理性維權的社會氛圍，促進社區和諧、建設美好家園。

關鍵詞：物業管理；業主委員會；IPR維權

中圖分類號：F251 文獻標識碼:A

文章編號:1005-6432(2008)36-0052-02

Research on the Rational Safeguard Aiming at HouseProperty Development Companies and Management

Wu Jianwei Yang Zijun

(Hebei Software Vocational and Technical College)Abstract: China’s real estate development and propertylogistics management companies a lot of people’s rightsagainst the problem. This issue has become the economicactivities in an ordinary phenomenon. Therefore， the wholeof society should create a committee of owners and theowners of the social atmosphere of rational safeguard theirrights， promote community harmony and build a betterhomeland.

Key Words: property management; owners committee;IPR protection

當前，我國房產開發企業及物業管理存在很多侵害業主權益的問題。這一問題已經成為經濟活動中的普遍現象。如果政府有關部門和社會對這一問題不給予足夠重視，并對業主與業主委員會理性維權加以正確引導，必將引起社會的不安定因素，這與創建和諧社會、宜居城市的發展主題背道而馳。因此，全社會都應營造業主與業主委員會理性維權的社會氛圍，促進社區和諧、建設美好家 園。

當前，業主權益被侵害主要包括在簽訂購房合同時遭受的侵權、在日常管理中遭受的侵權，尤其是消費者購房時可能受到來自開發商的權益侵害的問題最為嚴重。房地產開發商在房屋銷售時，當位置、戶型和面積一旦確定，為了增加房屋的賣點，只有增加其配套附加值。開發商為了賺取利潤，做夸大其詞的宣傳和不切實際的承諾，最后交房后出現一系列問題，如環境、配套不完善，不符合售房時承諾的規劃設計；綠地率降低；墻體裂縫，地板不平；私自改變墻體位置；保溫板裂縫，裝修偷工減料；四周不通，屋頂和水管漏水；產權歸屬有爭議；采光與通風條件不具備；周邊配套交通得不到及時解決等。有的開發商雖然承認房子有問題，卻不承認違約。因為承諾不兌現，給后期的物業管理及物業費用的收繳埋下了隱患，使業主和物業公司的權利都遭受到了侵害。因此，針對房產開發企業及物業管理的維權行為要理性。

一、業主維權從選購房開始

買房之初，購房者除去要考慮房屋所在小區位置、戶型、價格、小區環境、交通及配套服務設施外，還要對房產開發商、建筑施工企業、物業管理做一個大概的了解，主要了解開發商有無不良背景：以往開發樓盤是否不明原因地延期交付、房產登記確權手續是否延遲辦理、承諾的物業規劃設計有沒有到位等；對建筑施工企業要了解：是否規模和資質不夠、管理混亂、施工過程監管不嚴、建筑質量不佳、竣工交付問題多、售后維修不到位等；對開發商所成立的物業公司要了解其所管理物業的業績、服務是否有不良記錄、社會聲譽如何、內部管理怎樣、人員素質狀況等。購房時還可以到開發商以前所開發的物業小區轉一轉、看一看、聽一聽，了解在此物業居住的業主對開發商和物業管理的意見，這種客觀的一手資料有助于你對開發商旗下的物業樓盤的選擇。

二、要嚴格審閱購房合同和物業管理

服務協議書

由于業主在購房時對相關的專業知識缺乏了解，對合同或物業服務協議書中的內容很難理解到位，處于消費關系中的弱勢地位，因此，在購房和簽訂物業服務協議書時，要認真審讀，對于不清楚的條款和強制性的約定要做到心里有數，并進一步提出質疑，要求做出合理解釋。

三、要注意提取和保留法律文書及相關

管理服務資料

為了更有效地維護業主的合法權益，在日常生活中注意提取和保存購房合同及協議書所承諾的條款。業主委員會成立后，對房地產開發商履行的售后服務狀況進行了解，聽取業主對物業物流管理服務的意見，督促開發商和物業管理企業做好售后業主所需要解決的各種服務項目；明確物業小區公共部位的所有權屬，減少因權屬不明而引發的權益之爭；在廣大業主中做好理解、尊重、遵守公約、協議及其他法律文書的教育宣傳，提高業主素質，增強業主市場經濟條件下的契約意識；培養友善解決問題的能力和方法，促進小區的和諧和穩定。

四、發生矛盾和糾紛時要保持頭腦清醒

物業管理企業在日常服務中要經常和業主打交道，因此物業企業對員工素質的培養和業務能力的培訓至關重要，員工在服務過程中的一言一行、與業主之間的溝通表達和處理問題的態度能力都代表了企業的形象和要求。所以，一旦與業主發生糾紛，作為企業應保持應有的素養。如果發生群體糾紛，說明雙方在前期問題萌發時沒有做到及時有效的溝通，業主委員會應在處理糾紛時，本著以解決問題為目的，防止摻雜個人情緒甚至私憤，防止事態進一步發展和演變。無論發生怎樣的矛盾，協商、調解都是解決問題的最好辦法。當事者雙方，通過擺事實、講道理、查明事實、分清是非、明確責任的方式達成和解，自覺承擔自身過錯給對方帶來的損失，做正義使者。當協商、調解都不能解決問題時，當事人還可以向仲裁機構申請仲裁，要求做出對雙方均有約束力的裁決。仲裁本著意思自治的原則，以事實為依據，獨立公正一裁終局，對物業糾紛進行裁決。物業管理糾紛最終也可以到當地人民法院進行訴訟，依法審明物業管理活動中發生的各種關系，分清法律責任，依法強制執行。

總之，社會的和諧與發展是各種社會關系平衡協調的結果。住宅區業主和業主委員會作為今后城市社會多元化人群構成的一種新的模式，保護其利益和合法權益，引導他們增強市場經濟下的契約意識、自覺履行義務的意識、有矛盾協商解決的意識是非常必要的。只有業主和業主委員會的知識素養、法律素養、公德素養、文明素養得到提高，才會促進房地產開發企業、建筑施工企業、物業管理企業管理和員工素質的進一步發展與提高，才會有更加和諧、安居的城市家園。

作者單位：河北軟件職業技術學院

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