房地產(chǎn)物流企業(yè)績效評價模型研究

摘要：本文從房地產(chǎn)物流企業(yè)的角度出發(fā)，通過分析房地產(chǎn)物流企業(yè)績效評價因素指標(biāo)，分析應(yīng)用D E A方法的原理于企業(yè)物流系統(tǒng)績效評價的可行性與優(yōu)越性，提出運用DEA方法，通過構(gòu)建模型，從橫向和縱向兩個方面評價企業(yè)物流系統(tǒng)的相對有效性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物流；績效評價；DEA模型

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1005-6432(2008)36-0062-02

Evaluation Model of Comprehensive Efficiency in Real Estate Logistics Enterprises

Liu Lei

(Pingdingshan Institute of Technology)

Abstract: In this paper， from the perspective of real estate logistics enterprises， through the logistics of real estateenterprise performance indicators evaluation factors， the DEA method of application of principles of logistics enterprises in theperformance evaluation system and the feasibility of superiority， and made use of DEA， through the construction of models，from horizontal and vertical two rating companies the relative effectiveness of the logistics system.

Key Words: real estate; logistics; performance evaluation; DEA model

物流業(yè)作為一項新興產(chǎn)業(yè)在近年來取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，成為世界經(jīng)濟(jì)的又一新的增長點。近幾年，隨著房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，在一些大城市也成立了一些房地產(chǎn)物流公司。例如北京住總集團(tuán)出資5000萬元組建物流公司。而新建房地產(chǎn)物流企業(yè)要在全方位的競爭中求得生存，必須完善績效評價體系，對企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r做出合理的評價，才能發(fā)掘物流企業(yè)的競爭潛能。本文通過選擇房地產(chǎn)物流企業(yè)綜合效率基本評價指標(biāo)體系，應(yīng)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA）建立房地產(chǎn)物流企業(yè)績效評價模型，為房地產(chǎn)物流企業(yè)提供一種有效績效評價方法。幫助房地產(chǎn)物流企業(yè)對物流進(jìn)行實時監(jiān)控，對物流管理的全程進(jìn)行有效地、正確地觀察和及早發(fā)現(xiàn)漏洞，從而進(jìn)行嚴(yán)格的控制，極大地提高房地產(chǎn)物流企業(yè)的物流管理水平。

一、運用動態(tài)DEA方法評價物流管理系統(tǒng)績效的可行性

D E A是以相對效率概念為基礎(chǔ)的一種效率評價方法，它能直接估算多個決策單元的效率之間的相對關(guān)系，即相對有效性。D E A方法自創(chuàng)立以來吸引了眾多的研究者，應(yīng)用范圍不斷擴(kuò)大，目前已成功應(yīng)用于軍用飛機(jī)飛行、基地維修保養(yǎng)、武器裝備效率分析、城市、銀行等相對效率評價，并取得了良好的效果。結(jié)合現(xiàn)代物流管理系統(tǒng)的特點，我們認(rèn)為DEA方法在測算房地產(chǎn)企業(yè)物流系統(tǒng)績效評價方面是可行的，并具有很大的優(yōu)勢，具體體現(xiàn)在以下四個方面：

(1)D E A方法具有對多輸入—多輸出結(jié)構(gòu)復(fù)雜系統(tǒng)的適應(yīng)性，而企業(yè)物流系統(tǒng)則是一個多目標(biāo)的、復(fù)雜的動態(tài)系統(tǒng)。

(2)在物流系統(tǒng)中物流成本與顧客服務(wù)之間存在明顯的“效益背反”現(xiàn)象，這就要體現(xiàn)物流系統(tǒng)整體的規(guī)模收益，D E A方法中的C2R模型則有一性質(zhì)可用來分析規(guī)模收益特征。

(3)對物流系統(tǒng)績效評價需要從不同側(cè)面，用多個指標(biāo)加以描述，這些指標(biāo)的量綱往往是不統(tǒng)一的。DE A方法則無須考慮量綱同一化問題。

(4)D E A方法可對物流系統(tǒng)的績效評價結(jié)果進(jìn)行分析，了解影響企業(yè)物流技術(shù)有效及非有效的主要因素。同時，可通過分析調(diào)整，改進(jìn)非有效的指標(biāo)數(shù)值，為今后物流管理提供決策依據(jù)。

二、房地產(chǎn)物流企業(yè)績效評價指標(biāo)選擇

物流企業(yè)本身可以看做是一個完整的運作系統(tǒng)。本文中調(diào)查的物流企業(yè)均包括運輸系統(tǒng)、倉儲系統(tǒng)(包括庫存管理)、信息系統(tǒng)和人力資源系統(tǒng)四個模塊。通過對系統(tǒng)組成部分的分析和指標(biāo)分解，分別得出二級指標(biāo)。

按照DE A模型的要求，需要將評價指標(biāo)分為投入指標(biāo)和產(chǎn)出指標(biāo)兩大類。在計算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，我們可以將數(shù)值越小越好的指標(biāo)作為投入指標(biāo)，而將數(shù)值越大越好的指標(biāo)作為產(chǎn)出指標(biāo)。基于這一原則，本文將計算指標(biāo)分類如下:

(1)投入指標(biāo)。由運費占物品價值百分比、每噸公里運費、物品損壞率、運輸事故發(fā)生率、年倉儲費用/年儲備資金總額、年倉儲費用/預(yù)算、物品錯發(fā)率、物品盈虧率、倉儲事故發(fā)生率、庫存額/預(yù)算、庫存資金/產(chǎn)值、庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)、傳輸錯誤率、客戶變動的提前期、平均傳輸延遲、管理人員數(shù)量和普通員工數(shù)量構(gòu)成。

(2)產(chǎn)出指標(biāo)。由裝載效率、運力利用率、正點運輸率、準(zhǔn)時交貨率、倉庫面積利用率、倉容利用率、硬件完備程度、網(wǎng)絡(luò)覆蓋率、客戶變動的完成率、人員使用普及率、業(yè)務(wù)范圍普及率、決策水平、專業(yè)水平、凈資產(chǎn)利潤率、總資產(chǎn)利潤率、資金周轉(zhuǎn)率、市場占有率和平均事后用戶滿意率構(gòu)成。

三、物流管理系統(tǒng)動態(tài)績效評價模型

一般意義上的DEA模型是一種橫向比較模型，只是用于各組織之間的績效對比。橫向比較固然重要，但企業(yè)內(nèi)部物流水平的變化也不容忽視。因此，本文提出應(yīng)用D E A方法同時對企業(yè)物流系統(tǒng)進(jìn)行橫向比較和縱向比較，讓企業(yè)的管理者既了解到本企業(yè)物流水平在同行業(yè)中的相對有效性，也能夠了解本企業(yè)物流水平各時期的相對有效性，以便于管理。下面，對物流系統(tǒng)評價的橫向模型和縱向模型分別進(jìn)行闡述。

1.企業(yè)物流系統(tǒng)的DEA橫向比較模型

設(shè)有n個同類型的企業(yè)物流系統(tǒng)(決策單元D M U)，用x i j表示第j個企業(yè)物流系統(tǒng)對第i種類型投入的投入量，xij≥0，i=1，2，3，4。用yrj表示第j個企業(yè)物流系統(tǒng)第r種類型產(chǎn)出的產(chǎn)出量，yrj≥0，r=1，2，3，4。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，以C2R模型為基礎(chǔ)，對被評價物流系統(tǒng)DMU0進(jìn)行橫向相對效率評價的模型構(gòu)建如下:

（1）

設(shè)規(guī)劃(1)的最優(yōu)解為λ*、E*，則有:

若E*=1，則判斷物流系統(tǒng)D M U0與同類型其他物流系統(tǒng)相比為D E A（C2R）有效。若E*﹤1，則判斷物流系統(tǒng)DMU0與同類型其他物流系統(tǒng)相比為DEA（C2R）無效。

2.企業(yè)物流系統(tǒng)的DEA縱向比較模型

企業(yè)物流系統(tǒng)的DEA縱向比較是運用DEA原理，對同一企業(yè)物流系統(tǒng)在某一時間段內(nèi)不同時間點上運作效率的比較。由D E A的定義可以知道，D E A適用的對象為同類評價單元，即評價單元應(yīng)當(dāng)符合以下三個要求:①有相同的目標(biāo)和任務(wù)；②有相同的外部環(huán)境；③有相同的輸入輸出指標(biāo)。因此，在構(gòu)建物流系統(tǒng)D E A縱向比較模型時，時間段的長度選取要適宜。若長度過長，會因為時間背景的變化過大而影響評價單元之間的同類性;若長度過短，則有可能使評價單元之間顯示不出差異。所以在確定物流系統(tǒng)DE A縱向比較模型的時間段長度時，應(yīng)視具體情況加以判斷。

根據(jù)對相關(guān)專家的咨詢和對當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷，我們認(rèn)為物流系統(tǒng)DEA縱向比較模型的時間段長度選取為3～5年較為合適。在這里，我們?nèi)≌壑兄?年進(jìn)行模型構(gòu)建。

某企業(yè)物流系統(tǒng)最近4年的輸入、輸出數(shù)據(jù)用p i j表示某企業(yè)物流系統(tǒng)第j年對第i 種類型投入的投入量，pij≥0，i=1，2，3，4。用qrj表示某企業(yè)物流系統(tǒng)第j年第r種類型產(chǎn)出的產(chǎn)出量，qrj≥0，r=1，2，3，4。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，以C2R模型為基礎(chǔ)，對被評價年份DMU0進(jìn)行縱向相對效率評價的模型構(gòu)建如下:

（2）

設(shè)規(guī)劃(2)的最優(yōu)解為λ*、E*，則有:

若E*=1，則判斷評價年份D M U0與該企業(yè)物流系統(tǒng)其他年份相比為D E A(C2R)有效。若E*﹤1，則判斷評價年份DMU0與該企業(yè)物流系統(tǒng)其他年份相比為DEA(C2R)無效。

四、結(jié)論

應(yīng)用D E A方法對房地產(chǎn)物流企業(yè)物流系統(tǒng)進(jìn)行績效評價，為企業(yè)提供了更加準(zhǔn)確的物流信息，使企業(yè)能夠知此知彼，從而做出正確的決策。通過與同行業(yè)的其他企業(yè)對比，可以正確判斷企業(yè)物流系統(tǒng)的相對有效性程度，找出缺點和不足之處，予以改進(jìn)，增強(qiáng)企業(yè)物流的競爭力；通過本企業(yè)內(nèi)連續(xù)各年度的對比，可以動態(tài)地評價企業(yè)物流水平的發(fā)展趨勢，有利于企業(yè)的未來決策。應(yīng)用DEA方法將會使企業(yè)物流系統(tǒng)績效評價結(jié)果更加真實、可靠和富有成效。

作者單位：平頂山工學(xué)院

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