嚴把個人信貸關(guān)

最近，無論是美國的印地麥克銀行，還是兩家住房按揭公司(房地美和房利美)，都顯示出巨大的危機——或是破產(chǎn)或是股價迅速下跌。按理說，早些時候，市場把房地美及房利美這兩家公司的股票看作準國債，認為其風險極小。但是，就因為個人住房按揭信貸管理條件過寬，兩家公司從而落到今天這種窘境。

同時，隨著最近國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些調(diào)整，房價下跌，有房地產(chǎn)開發(fā)商開始要求政府放寬過緊的銀行信貸，更有人希望更多的資金流入房地產(chǎn)市場，甚至于有人提出，要進一步放寬個人住房按揭貸款的市場準入，讓更多的需要住房的人進入房地產(chǎn)市場，重新把中國的房地產(chǎn)市場泡沫吹大。

對于這樣的言論，本來是不需要用太多時間來分析。因為，在一個完全商業(yè)化的銀行市場，各家商業(yè)銀行都有完全的風險承擔能力，各商業(yè)銀行任何監(jiān)管不嚴的風險都得由自己來承擔。但是，中國的情況不一樣。一則，中國的銀行體系改革時間不長，銀行商業(yè)化制度還沒有完全建立起來，二則國內(nèi)商業(yè)銀行的國有性仍然起主導作用。在這樣的情況下，各商業(yè)銀行要想完全由自己來承擔風險是不可能的。他們往往會在政府的政策與信用擔保下，將運作的收益收歸自己，而將運作的風險與成本甩給國家及整個社會承擔。這就是目前國內(nèi)個人住房按揭貸款短期及違規(guī)行為嚴重的原因所在。

此外，整個社會與個人對銀行風險的認識也不足。在不少人看來，商業(yè)銀行采取的任何防范風險的制度，只要對其不利，就認為這樣的政策是不合理的。

比如，最近有媒體報道，央行及銀監(jiān)會要求國內(nèi)各家商業(yè)銀行提高個人住房按揭首付比例。此消息一出，許多人都說，如果把按揭貸款首付比例提高，買不起房的人更是購買不起了。但是，他們就沒有想想，這種政策會對整個市場發(fā)生什么影響，而這種影響又會對市場價格產(chǎn)生怎樣的作用？按照媒體的說法，如果央行把個人住房按揭首付比例提高到40%-50%，除個人購房成本會增加外，也一定會讓房地產(chǎn)投資者銀行杠桿比重提高、投資成本增加。在這種情況下，投資者進入房地產(chǎn)市場的動力就會減少。而如果房地產(chǎn)市場投資者減少，房地產(chǎn)市場的價格能夠保持不變嗎？這種變化會有利于自住消費者嗎？這是十分明顯的事情。

其實，就中國的個人住房按揭貸款的市場準入看，目前國內(nèi)的門檻比發(fā)達的市場國家還要寬松，否則怎么會發(fā)生一個人貸款7800萬、購買住房128套的現(xiàn)象？國內(nèi)個人住房按揭貸款的市場準入標準寬松，主要表現(xiàn)為個人住房按揭貸款申請要求的文件比較簡單，并容易造假。比如在國內(nèi)，辦理個人住房按揭貸款只需要單位工資證明及工資證明銀行對賬單以及個人按揭貸款月還款與可支配收入比為50%，而在發(fā)達市場經(jīng)濟國家，至少還需要提供個人所得稅稅單及個人社會安全卡卡號，月還款與可支配收入比一般也在28%-35%。此外，國內(nèi)各商業(yè)銀行為了爭取更多的個人住房按揭貸款，往往還會放松既有的貸款者市場準入標準。

如果僅僅把個人住房按揭貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)，而不對現(xiàn)在的個人住房按揭制度規(guī)則修改與完善，那么不僅國內(nèi)商業(yè)銀行所面臨的風險是難以估算的，而且這也可能成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場風險防范的重大隱患。

因此，就目前中國的房地產(chǎn)市場而言，要減少及規(guī)避國內(nèi)銀行體系的風險，不在于放松銀根，而是要加強個人住房按揭貸款全面的管理。只要對個人住房按揭貸款嚴格把關(guān)，對房地產(chǎn)炒作者投機者嚴格限制并讓這些投資者逐漸退出市場，即使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)大幅下跌，對國內(nèi)銀行體系可能造成的風險仍然不會太大。香港1997年以來的經(jīng)驗就是這樣。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點）