國外住宅消費融資的經驗比較與啟示

[摘要]隨著城市化水平的提高和人們消費結構的升級，住宅消費成為人們消費的重點。在住宅潛在需求很大的今天，住宅消費融資是把住宅潛在需求轉化為實際需求的一個很重要的環節。文章從國外住宅消費融資模式的比較與經驗借鑒出發，結合我國現行模式的特點和當前的經濟狀況，對我國的住宅消費融資模式的發展和完善進行了探討。

[關鍵詞] 住宅消費融資模式；市場化抵押貸款模式；強制儲蓄模式；合同儲蓄模式

[中圖分類號] F830.39［文獻標識碼］ Ａ

[文章編號] 1673-0461(2008)07-0080-04

※基金項目：國家社科基金課題《城市弱勢群體住宅消費問題研究》（04CJL006）的階段性成果之一，同時得到湖南省社會科學基金項目（07YBB232）與上海財經大學博士創新基金項目《中國房地產市場非有效性問題研究》的資助。

住宅消費融資是房地產金融的重要組成部分，其業務量占房地產金融業務量的一半以上，住宅的特殊性使住宅消費融資模式成為房地產金融模式選擇的重要特征和標志。世界上不同的國家通過金融手段來解決住宅消費融資問題所選擇的模式，主要有合同儲蓄模式、強制儲蓄模式和一、二級市場聯動的住宅抵押貸款模式，三種模式都有其特殊的運行特征、運行條件和發展趨勢，也有許多共性和經驗。[1]在世界經濟金融一體化的背景下，在中國向市場經濟體制加速轉軌的框架下，很有必要探討和研究當今各國住宅消費融資模式發展的狀況并借鑒其經驗，以加快構建具有中國特色的住宅消費融資模式。

一、國外住宅消費融資的模式

目前，國際住宅消費融資模式分為三種類型：第一，以一、二級市場聯動的市場化住宅抵押貸款模式，這主要是歐美國家依靠其發達的資本市場，運用金融手段來籌集住宅消費資金，這主要以美國①，加拿大等國家為代表。第二、以合同儲蓄為來源的住宅消費融資模式。即借貸雙方通過契約籌措住宅消費資金，這種模式以英國、德國、日本為代表。第三、以強制儲蓄為來源的住宅消費融資模式，這是一些國家在資金短缺的情況下，通過建立各類基金以保證住宅消費資金的供應，主要以新加坡、巴西為代表。

（一）一、二級市場聯動的市場化住宅抵押貸款模式

住宅抵押貸款模式是以住宅抵押為基礎，各種住宅信用方式交織成網絡的，受到政府有效的間接調控，以私有金融機構為主體的住宅消費融資模式。其主要特點為：[2]（1）住宅抵押貸款市場由相互銜接的一級市場和二級市場構成，一級市場和二級市場相互促進。一級市場的參與者，在借款一方是居民；貸款一方是金融機構。二級市場是金融機構對住宅抵押貸款進行擔保和發行抵押支持證券的市場。住宅抵押貸款在二級市場證券化，能夠有效的控制金融風險。（2）私人信用占住宅抵押貸款市場的主導地位。住宅信貸活動基本上是由各種私人金融機構按市場原則自主地組織經營。獲得貸款的條件是以所購房產作抵押。住宅信貸的風險均由私人金融機構承擔，貸款的利率完全由市場決定。（3）政府對住宅抵押貸款市場進行全面的間接調控。這種調控主要集中在二級市場，采取的干預形式由三種：一是立法。如美國在30年代起就對住宅市場進行干預，制定了聯邦住宅法，1980年的《存款金融機構放松管制和貨幣控制法》，1980年的《銀行法》，1984年的《二級抵押市場增補法案》等。二是建立以政府為主體或政府為最終支持者的抵押貸款機構，為規范整個融資活動設立了擔保體系。如70年代，美國先后建立了聯邦國民抵押貸款協會（FNMA），政府國民抵押貸款協會（GNMA）與聯邦住宅抵押貸款公司（FHKMC）等三家政府信用公司通過購買金融機構的抵押貸款，為抵押貸款的流動性提供擔保。（3）通過資本市場控制資產負債的期限匹配風險，住宅抵押貸款金融機構發行住宅抵押貸款債券，債券的利率約低于住宅抵押貸款利率，期限通常與抵押貸款的期限相同，債券和貸款的利率與資本市場利率掛鉤，可以較好的控制資產負債期限匹配問題。（4）稅收優惠。如美國國會通過的“稅收改革法案”，增加了住宅抵押投資渠道條款，為各種住宅抵押貸款證券提供了一個合理的稅收結構體系，使證券的發行者免于納稅，并實行購房者核減稅收的優惠制度；對使用抵押貸款購買社會住宅的中等收入者，按照每月歸還貸款的數額，核減一定比例的稅款，并免繳財產增值稅，以鼓勵私人購房。

該模式的運行需要以下的支撐條件，首先必須有發育良好的資本市場，能為抵押貸款債券提供充足的市場空間容量，解決抵押貸款的資金來源問題。其次，住宅抵押貸款工具要標準化，包括貸款的期限，利率首付款，償還條件，償還方式，轉售條件等，抵押貸款債券化才可操作實施。再者，要有足夠數量的機構投資者。該模式當前在二級市場的市場化程度、交易工具的種類上都有了進一步發展。現在這種模式在發展中國家也成為一種趨勢。

（二）合同儲蓄模式

合同儲蓄模式是借貸雙方通過契約籌措住宅消費資金。具體講，即潛在購房者與指定機構（通常是住宅合作社）訂立資金存貸合同，按合同的約定定期到指定機構儲蓄，當儲蓄額達到一定時間和數額后便自動取得從指定機構獲得與儲蓄利率和數額掛鉤的住宅抵押貸款的權利。[3][4]合同儲蓄的基本特征有三：（1）互助合作。合同儲蓄實質上是一種無力一次購房者之間互助合作融資體系，住宅合作社是一種由居民自愿組織起來得不以盈利為目的的互助合作性的公益團體，體現了“互助合作”這一合同儲蓄的本質特征。（2）“存貸結合”。所謂存貸結合是指存貸的數額掛鉤和利率掛鉤。數額掛鉤指借款人要得到一定數額的貸款，必須按契約先存入一定數額的存款。利率掛鉤是指一種合同儲蓄的存款利率和相應的貸款利率都低于市場利率的成本運行。（3）封閉運行。即住宅合同儲蓄的存貸款利率由存貸雙方共同商定，不與市場發生聯系，亦不受資本市場的影響，利率的穩定性較強。

低而穩定的市場利率和通貨膨脹，政府財力的直接或間接支持，金融自由化程度相對較低是合同儲蓄模式實際運行需要的一系列條件，這些條件沒有滿足，合同儲蓄模式難以支撐。

近年來，隨著經濟和金融環境的變化，合同儲蓄制度也有了發展，如建立可變利率機制，大幅度重組資產負債機構（拓展籌資渠道、增加資產的品種以及流動性），打破封閉運行，政府資源漸漸退出，資本市場漸漸進入。

（三）強制儲蓄模式

強制儲蓄模式，即公積金模式，是政府用強制性手段籌集住宅消費資金的一種住宅消費融資模式[5]。它的運行機制是：政府憑借國家權威和信用，通過國家法律和行政規定等強制性手段強制要求雇主和雇員將雇員工資收入的一定比例定期存入指定機構，該指定機構以優惠方式支持雇員住宅消費。強制儲蓄模式的基本特征是：（1）資金穩定性較強。強制儲蓄按雇員工資收入的一定比例繳存，雇員繳存部分直接從雇員工資中扣除，雇主繳存部分由雇主直接繳存，從而形成一個較穩定的資金流入，住房公積金是一種專項用于雇員住宅消費的資金，作用方向明確。（2）資金存款期限長，籌資數額較大。雇員在就業年齡期只要參加工作就必須連續不斷地繳存公積金，強制儲蓄在全社會范圍的廣泛性強制儲蓄能歸集起巨額資金。（3）籌資成本低。強制儲蓄按月將雇員繳存部分和雇主繳存部分一并送繳到指定機構，或同指定機構從雇主的銀行存款賬戶中直接劃賬，節約商業銀行交易費用，降低了籌資成本。

強制儲蓄模式的運行也需要一系列的條件：如人均收入水平相對較低；住宅問題主要依靠政府而不是市場解決；資本市場相對不發達，投資渠道較單一；制度的設計有較高的透明度等等。

這種公積金制度的發展隨著經濟的發展而變化，如變政府補貼性法定利率為與市場利率掛鉤的可變動的利率。又如閑置資金的投資結構突破傳統的國債范圍（主要指新加坡）而參與了金融市場特別是資本市場，并在廣度和深度上不斷增加。

二、國外住宅消費融資的經驗

上述三種模式在實踐中取得了極大的成功，它們各有特點，又有共性。它們在應用上的差異主要來自：（1）資本市場的結構和金融環境的差異。儲蓄制（無論是合同儲蓄還是強制儲蓄）對資本市場的依賴程度相對較弱，而市場型融資制度的建立需要一個發達的資本市場和一個合適的金融環境。這就表現在美國實行一、二級市場化的抵押貸款模式，而新加坡實行強制儲蓄的住房公積金制度等等。（2）政府對住宅消費融資的價值取向以及支持住宅消費融資的方式。如德國是多元化的合同儲蓄模式，而日本是以住宅為主導的間接性合同儲蓄模式。（3）人口、經濟水平以及收入分配狀況也決定了其模式選擇的差異。（4）住宅制度的差異。

三種模式在實踐中的經驗主要表現在以下幾個方面：(1)三種模式的復合并存。單一的住宅融資模式的國家幾乎沒有，我們這里講的美國抵押貸款融資模式，新加坡的公積金融資模式和德國的合同儲蓄模式，是指這個國家以某種住宅融資模式為主，而不是全部。（2）離不開政府的參與和干預。三種模式的運行中，都離不開政府的參與。(3)政策性和經營性住宅融資結合。不論是發達國家還是發展中國家，其住宅融資既要受到政府的干預，又要有高度靈活的市場調節，都有政策性和經營性的雙重特點。[6]（4）利率的市場化趨勢。隨著經濟和金融的發展，合同儲蓄和強制儲蓄模式的固定利率很難適應變化，都改固定利率為可變利率。當然市場化抵押貸款融資模式本身是可變利率。

三、我國住宅消費融資現行模式分析

相對于國外住宅消費融資的發展，我國的住宅消費融資起步較晚但發展較快，至今已初步建立起頗具中國特色的住宅消費融資模式，即以“住房公積金”為核心的政策性融資，以各大銀行房地產消費信貸為主體的經營性融資相結合的住宅消費融資模式，對我國解決住宅問題起到了很大的作用。但是從整個住宅消費融資的發展規模和運行效率來看，還遠遠沒有趕上世界各國水平，沒有達到對國內消費市場應起到的拉動作用。我們覺得，這主要由于我國住宅消費融資模式和制度的設計存在著許多不完善的地方：

（一）公積金的設計尚存缺陷

首先，公積金經營風險承擔者缺位。我國的公積金的管理實行住宅委員會決策，住房公積金管理中心運行，銀行專戶存儲，財政監督的原則。這一運行方式有其內存的弊端：住房公積金管理中心是行政單位，沒有自有資本，不具備承擔風險的能力，缺乏有效的利益約束機制，不是獨立的金融機構，這種運行機制有可能引發潛在的信用危機和社會危機。[7]

其次，當前的利率規定是低存低貸，封閉經營。其結果是：（1）造成了運行的低效率和不合理。低存低貸的方式實際上是有房的一部分人犧牲一定存款利息來幫助無房的人貸款購房（這本來是政府的轉移支出范圍）。它造成了一種利率歧視，壓抑了參與公積金的積極性，直接導致了當前公積金的歸集總量的不夠，歸集率的提高較慢。[7]（2）它割斷了與資本市場的聯系，限制了住宅消費的融資來源，制約了市場機制在住宅資金配置中的作用，不利于統一自由的金融資本市場的形成。盡管住宅問題的解決需要政府的支持，但是政府的支持不能代替市場。住宅消費融資的發展應該建立在市場機制的基礎上。

（二）個人住宅抵押貸款模式不完善

個人住宅抵押貸款一級市場的問題表現為這樣幾個方面：（1）住宅消費信貸服務不規范。主要集中在收費項目多、標準高、如手續復雜、貸款時間長、強制公證和保險、重復或壟斷評估、收取回扣、擔保收費標準高等，挫傷了群眾貸款的積極性。（2）住宅貸款結構也不合理，這主要表現在金融機構在貸款上重增量貸款，輕存量貸款。住宅消費信貸絕大多數支持增量房買賣，金融機構幾乎不給存量住宅買賣提供住宅消費貸款。

此外，一級市場融資方式缺乏創新。融資以傳統的儲蓄為主，缺乏高收益的復合式品種。許多直接投資方法，如發行住宅金融債券、住宅抵押債券等有價證券的方式尚未大量采用，當然這與我國二級市場尚未建立有關。

四、構建我國特色住宅消費融資模式的思考

借鑒三種住宅消費融資在實踐中的經驗，結合我國當前的經濟發展水平和現行模式的缺陷，我們認為，我國住宅消費融資模式的構建應該分階段進行：短期內，堅持以公積金制度和商業銀行房地產消費信貸相結合的住宅消費融資混合模式為主體，進一步使之完善，并引入合同儲蓄模式作為補充。中期，放棄公積金制度的主體地位，進一步發展住宅儲蓄銀行，以合同儲蓄模式為主體，逐步實行住宅一、二級市場聯動的抵押貸款模式。長期應以一、二級市場聯動的市場性住宅抵押貸款模式為主體，以合同儲蓄為補充。

（一）短期內：完善現行模式，引入合同儲蓄

公積金制度作為一項比較成功的政策性住宅消費融資模式，在現階段應進一步完善和發展。這主要基于以下幾點考慮：（1）住宅產業當前具有深厚的增長潛力和極強的產業關聯度，是帶動我國經濟增長的主導產業和支柱產業，現階段住宅需求龐大，公積金的強制性特點有利于解決這一問題。（2）我國城鎮現在有300萬住宅特困戶和3300萬戶危房戶，他們主要屬于低收入階層。為解決這部分家庭的住宅困難，需要政策性住宅金融支持。（3）我國城鎮居民的生活正在向小康性邁進。住宅消費成為居民的消費熱點。住宅消費的興起需要政策性住宅金融的支持。（4）現階段商業性住宅儲蓄和資本市場還很薄弱。在這種情況下，住房公積金制度通過強制性儲蓄能夠集聚大量、穩定、低成本的專項資金，這對解決城鎮居民住宅建設和居民購房信貸資金供求矛盾具有不可替代的作用。故而，國家應該出臺相關實施細則，加強銀行之間以及銀行和住房公積金管理機構之間的協調與合作，提高交易效率，降低交易費用。公積金的征集力度也要加大，要對公積金的現行利率政策進行改進，要保證公積金的圓滿到位并且規范公積金的管理，確立公積金的管理主體地位，嚴禁公積金的挪用。合理確定住房公積金的貸款額度和期限，提高住房公積金貸款額度，延長貸款期。

住宅儲蓄作為一項市場化的個人住宅融資行為，不但不會影響住房公積金制度的發展，相反，還可以配合住房公積金業務，擴大住宅融資體系的服務范圍和服務能力，是對我國住宅消費融資市場的一個有益的補充。這也是對住宅組合貸款這一最具社會影響力和代表性的需求的零售業務品種的必要及時補充，從而有利于住宅消費市場的培育和發展，有利于住宅商品化進程的加快。更有利于擴大內需，推動經濟增長。

（二）中期：放棄公積金的主體地位，進一步發展住宅儲蓄制度，推動住宅抵押貸款證券化，并以合同儲蓄為主體

公積金制度是現階段的合理選擇，但在中長期看，不應是我國住宅消費融資發展的主體模式。（1）公積金制度是強制性儲蓄，不適合市場經濟體制下自愿、競爭的原則，各地區，各單位，各居民經濟條件不一樣，對住宅消費融資的要求不一樣，難以建立一個統一的共同的公積金管理規則。（2）公積金儲蓄僅限于有城鎮戶口的國家機關人員、群眾團體、全民和集體企事業單位的固定職工和勞動合同制職工，帶有歧視性。這一人為的政策限定不能適應我國經濟體制、人事制度、戶籍制度以及住宅制度改革等方面的要求。（3）增加了政府的管理負擔和費用開支。（4）實行封閉式的運營，割斷了與市場的聯系，限制了住宅消費資金的來源。故而，當住宅融資市場發展到一定程度，就可以逐步減少對住宅融資市場的直接干預，讓市場發揮作用，建立起與市場機制相適應的住宅融資體系。

從國外合同儲蓄模式中，我們可以看到它有以下優點：（1）自愿的原則。居民可以根據自己的意愿和要求來決定住宅儲蓄的時間、數額和期限等，沒有統一的超市場的規則要求，因而實施更加靈活。（2）均等的原則。對參加住宅儲蓄的人沒有資格限制，擴大了融資的范圍，體現了社會公平。（3）降低了政府對住宅融資的干預程度和管理費用。在住宅儲蓄制度下，存貸業務是由現有的金融機構按市場原則的要求來完成，無需政府的直接干預。因此，住宅儲蓄制克服了公積金制度的缺點，更能體現市場機制的原則和要求。因此更能適應社會經濟的發展，故而在中期，我們認為要以合同儲蓄為主體。

（三）長期：以一、二級市場聯動的市場抵押貸款模式為主體，以合同儲蓄與公積金模式為補充

隨著我國經濟的發展，人們收入水平的提高，以及包括資本市場的各種市場的完善，政府就可以進一步減少對住宅消費融資市場的直接干預，讓市場在消費融資過程中發揮基礎性作用，即采用一、二級市場聯動的市場抵押貸款模式，并以此為主體模式。這時候，我們應該完善一級住宅抵押貸款市場，發展規范的二級抵押貸款市場（即住宅抵押貸款證券化）。這主要基于以下幾點考慮：（1）在經濟得到充分發展，資本市場已經完善，一級市場的貸款規模很大，能為抵押貸款證券化提供充足的市場空間容量，而且貸款工具更加標準，真正的機構投資者也多，這就符合了抵押貸款證券化的條件。（2）我們的市場經濟已經完善，住宅產權進一步清晰，法律體系更加規范，個人信用制度也充分建立。這個時候，以一、二級市場聯動的市場抵押貸款模式作為我們的主體模式，是非常可行的，也是必須的。

同時，考慮到我國幅員遼闊，地區之間的經濟差異比較大，因而以合同儲蓄與住房公積金為補充可以解決少數地區的住宅消費融資問題。

[參考文獻]

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[7]常丹紅.解讀房地產金融[J].中國房地產金融，2003，(1).

A Comparison of the Experience of Foreign-Housing-Consumption Financing and Its Enlightenment

Liao Xiangyue，Pan Aimin

(Business School of Hunan University of Science and Technology， Xiangtan 411201， China)

Abstract：With urbanization enhancing and people's consumption structure upgrading， housing consumption becomes the focus of people’s consumption. With today’s potential demand becoming larger， housing-consumption financing is a very important link turning the potential demand of housing into the actual demand. Considering China’s current housing-consumption financing， this paper probes the development and improvement of China’s housing-consumption financial modes and the economic situation in China， based on the characteristics of foreign housing-consumption financing modes.

Key words：housing-consumption financing mode；market-oriented secured loan；forced saving；contract deposit mode

（責任編輯：張靜一）