城鎮居民不得到農村購買房屋、宅基地

編輯同志：

我和丈夫都是城鎮居民，退休后想到農村居住。適逢老家一村民想將其一棟2層土胚房屋出售，我們看過后非常滿意，隨即與之簽訂了《買賣房屋及宅院使用權轉讓協議》，并另有9位村民見證。我近日準備前往付款時，有人告訴我該合同無效。對嗎?

(小雨)

小雨同志：

的確，雖然簽訂《買賣房屋及宅院使用權轉讓協議》是你們雙方的真實意思表示，但由于農村房屋的買賣涉及宅基地的買賣，而宅基地買賣為現行法律、法規所明確禁止，加之宅基地的使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許擅自出讓、轉讓，故城市居民與村民簽訂的此種房屋買賣、宅基地轉讓合同無效。

《合同法》第五十二條的規定下列合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定。城市居民與村民簽訂的此種房屋買賣、宅基地轉讓合同即屬于第(五)種情形。因為《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發[1999]39號)規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)第(十)條也指出：“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發[2004]234號)規定進一步明確：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。2007年12月11日國務院常務會議再次重申：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發。

(張文學)