低迷中的機會

衰退中往往蘊藏著新機遇，房地產市場也一樣。

近期房地產業的低迷對房主來說或許是壞消息，但對聰明的創業者來說卻意味著商機。為了找到能在經濟低迷時期仍能繼續發展的細分市場，我們求助于兩位房地產專家：曾經創作了《富爸爸》系列叢書的羅伯特·清琦(Robert Kiyosaki)，以及房地產數據提供商RealtyTrac公司的營銷副總裁瑞克-夏戈(Rick Sharga)。他們有很多好創意，我們只能挑選一部分刊登出來。

下面是我們整理出來的他們關于2008年房地產相關領域的10大創意(不分排序先后)。你不必是個地產經紀人，也不需要接受任何專門訓練，這里的大部分細分市場都適合普通人。你甚至不需要準備很多啟動資金，其中只有一種需要你購買房地產。很多業務也不需要你進入這個已經深受貸款危機打擊的市場。抓住這些好機會，聰明的創業者就能在市場低迷時期獲得成功。

1.REO外包商：貸款人無法繼續還款后，銀行就會收回抵押的房產——在業內稱為自有房地產(real estate－owned，“REO”)。由于銀行里沒有專業人士來修理房屋或維護房產，因此在這些房產售出前，他們只能把這些房屋交給REO外包商(也稱房產維護專家)來打理，讓它們更便于出售。任何人都能開房產維護公司，有時連房地產經紀人也會插一腳進來，希望借此能爭取到相關銀行的銷售代理權。

加利福尼亞塔斯汀市的美國最佳維修公司(U.S.Best Repairs)創始人兼COO泰勒·德魯(Tvler Drew，24歲)認為，近期信貸機構收回的房屋很多，意味著這一細分市場有大量機會。很多被收回的房屋都看起來破破爛爛，需要經過修整后才更便于重新出售。即使是那些狀況很好的房屋也需要定期的庭院保養和清理，這樣才能隨時吸引到買家的青睞。

德魯曾在銀行做過經理助理，在2006年末和一名合資格承包商馬克·澤沃爾(Mark Zaverl，47歲)合伙創立了這家公司。在當地市場上，他們最初為四家銀行提供相關房屋的草坪修整服務。

德魯說，消息傳播得很快，現在公司已經在整個加州、阿拉斯加州和夏威夷提供服務。他還增加了“封鎖”(10ckout)服務，即趕走先前的房主并換上新鎖，這類工作通常都令人不愉快。一開始，公司每天只能做1－2單“封鎖”服務，現在每天則有35單之多。德魯預計今年的營業額將達到500萬美元，“我們覺得公司在未來三年內會有很大發展空間。”

2.房屋修理：許多收回的房屋必須經過修理后，才能為銀行帶來好價錢，難怪房屋修理公司也在經歷一個上升期。在紐約州布法羅(Buffalo)，CP粉刷公司(CertaPro Painters)特許經營加盟商多米尼克·文特瑞斯卡(Dominic Ventresca，24歲)說，房貸緊縮令房屋粉刷業務大增，有的是為了出售，有的是為了改造。不管房主是打算繼續住下去還是要賣掉房子，他們都需要重新裝修。

去年文特瑞斯卡所屬粉刷店的收入已經翻了一番，他估計2008年的銷售額可達到150萬美元，“人們會直接打電話給我們，讓我們把房子弄得越干凈越好。現在正是最好的黃金期。”

3.零售鋪面重新處置：零售商關掉店面后，業主就需要尋找新承租人來接手，這其中就蘊藏著服務商機。在房地產業，這種服務被稱為重新處置，業務范圍包括原承租人轉租或安排現有承租人退出后由新承租人與房東重新簽約。重新處置專家會從業主或現承租人那里收取一定費用，作為尋找新承租人的報酬。

雖然你不必是專業的房地產經紀人，但你需要與一名經紀人合作，這樣才有資格參與重新處置協議的商討，TKO／房地產顧問集團(TKO／Real EstateAdvisory Group)總裁安·奧尼爾(Ann O’Neal)說，這家公司提供區域性的重新處置連鎖服務。她說，對于那些有能力處理這些麻煩問題的人，完全可以從這一細分市場中找到好機會，通常你需要獲得業主的認可： “我估計今年全美國大約會有6，000家商店關門。”

4.收回房產的信息銷售：現在人們對銀行收回的抵押房產越來越感興趣，或許你可以從收集并出售這類信息中挖到寶藏。在全美國提供服務的RealtyTrac公司的報告稱，從2004年以來，其相關信息的付費訂閱量已經增加了一倍多，它們甚至已經提高了服務的價格。即使專注于某個區域市場，提供這類信息服務也可以大有作為。36歲的房地產投資人麥金尼(T.J.McKinney)4年前創立了伊利諾依州收回房屋信息服務公司(Illinois Foreclosure Listing Service)，主要是為了幫助自己和搭檔皮特·喬治(Peter George)尋找投資機會。

在過去兩年里，隨著越來越多的投資者和房地產經紀人發現了這種服務，這家公司的年收入從僅僅15萬美元預計今年將達到100萬美元。麥金尼說，付費者主要是那些每月支付79.95美元特殊會費的會員。

這家公司目前有22名員工，主要是通過全面檢索政府部門來收集所需信息，目前服務覆蓋芝加哥及附近的八個縣郡。麥金尼說，以現在的市場情況，出售這種信息是從房地產業的低潮中獲利的毫無風險的方式，就像“在淘金熱中賺錢最多的是賣鏟子的人”。

5.批發轉手買賣：這種業務模式需要你以明顯低于市場價格的固定折扣買進銀行收回的房產，通常采用“賣空”(short sale)方式，你必須說服銀行降低價格。房地產投資人沃恩(J.P.Vaughan)也是創新房地產在線公司(Creative Real Estate Online)的聯合創始人，他認為關鍵是，你要在買入前就找到一批對此感興趣的投資者，然后快速脫手獲利。

沃恩說，如果你很了解所在區域的房地產，而且知道哪些物業真的有價值，你就能做得很好。她補充道，通常你甚至不需要有很多錢——你可以用10美元就簽下銷售合同，然后直接賣給下一個投資者。但你要怎樣才能找到投資者來接手呢?沃恩認為現在很容易，因為許多對股市失去信心的投資者正在尋找其他機會。她說：“周圍總能找到手握現金的投資者，在報紙或網絡上登廣告，或去當地的房地產俱樂部。然后就列出一長串買家名單，這樣就能及時脫手了。”

6.物業調查：如果你不敢直接進入批發買賣領域，或許有一種相關工作能幫你試試水。物業調查員會為投資者收集信息，尋找交易機會，進行相關調查以賺取酬金。從事地產投資多年的史蒂夫-庫克(Steve Cook)曾經就是從物業調查員起家，最后成為了一名地產投資人，“這是學習市場的好方法，還能賺到錢。”

當你從調查工作中培養出足夠自信后，你就可以開始參與進那些你為投資者尋找到的地產交易中。庫克提醒說，一定和你的投資者簽署協議，在美國某些州，物業調查行為可能被認為是非法的無證地產經紀活動。

7.出租物業管理：房屋銷售減緩，價格降低，一些物業管理者希望能有房主或投資者租賃房屋，等待市場回暖。這意味著出租物業管理商機大增。

查普曼物業公司(Chapman Properties)的第二代擁有者P.J.查普曼(R.J.Chapman，33歲)表示，“通常，對房地產市場好的則對我們意味著不妙，反之亦然。”他在愛達荷州的出租物業管理公司只有四名員工，但每年經手的租金約為150萬美元。查普曼預期在房地產低迷時期營業額還會持續穩定上升。愛達荷州是少數幾個對出租物業管理領域不加管制的州之一，查普曼表示有很多競爭者涌入，爭先恐后地與那些剛開始租賃的公寓或住宅簽約。

8.REO經紀：這一細分市場可以為那些業務銳減的房地產經紀人帶來新的收入渠道，但你必須明白這通常需要一定的現金。REO經紀人與那些需要盡快處理收回房屋的銀行合作，經紀人負責在市場上推銷房屋，在售出前通常需要支付水電和其他維護成本，這些開支只有在成功售出房屋后銀行才會償付。在美國REO經紀人協會(National REO Brokers Association)上，集團總裁麥克·克雷恩(Mike Krein)說，現在的很多經紀人都有興趣成為認證的REO專家，也就是業界頂尖的REO經紀人。一年前，該協會每月會收到約100份申請，整個認證程序需要300美元：到了2008年初，協會每月收到的申請達到了三、四百份。

前兩次地產低谷期間，從業很久的REO經紀丹納·格蘭特(Dana Crant)就曾為銀行推銷收回的房產。他認為成為優秀REO經紀人的秘訣在于你是否有能力與銀行REO經理建立起良好關系。交易量同樣很重要，因為REO經紀人的傭金通常低于行業平均水平。丹納認為這個行業現在很值得做，因為他所合作的機構手中積壓的收回房產是兩年前的3倍。

想要打入這一行，首先找到銀行經理，想辦法拿到經紀價格評估工作。銀行需要快速估價來驗證全面評估的準確度，只要檢查房子是否被占用，為REO房產確定銷售價格。你不大可能從這些工作中賺到很多錢，因為一些經紀人甚至提供免費服務，但這能幫助你建立與銀行間的聯系。

9.培訓：如果你有購買收回房產的經驗，現在是時候把知識變成金錢了，你可以開設課程、寫電子書或做網站，供有興趣了解收回房產市場的投資者購買、學習。房地產投資人庫克不僅賣書和磁帶，還會組織授課，課程費用接近1，500美元。他說自己看到許多新人加入了這一行，利用大眾對收回房屋的興趣和其他房地產投資機會賺錢。他表示：“我曾經教過的一些人現在也開始開培訓班了。”

10.房屋裝飾：StageHome.com網站的CEO兼國際房屋裝飾專家聯合會(International Association of Home Staging Professionals)的創始人巴布·舒爾茨(Barb Schwarz)認為，市場衰退意味著房屋裝飾業的春天，房屋裝飾專家會美化房屋，讓買家能實際居住效果。房屋裝飾業通常是家庭工作室形式，特別適合具有室內裝潢天賦的人。如果裝飾專家從顧客現有的家具著手，經營的成本會很低。通常新入行者會發現頭幾年中業務幾乎年年翻番，因為人們會通過口碑認識到房屋裝飾的好處(該協會研究表明，裝飾過的房屋比沒有裝飾過的房子售出速度快5倍)。

39歲的詹妮·諾里斯(Jennje Norris)是加州薩克拉曼多市WSS裝飾公司(We Stage Sacramento)的老板，她發現2008年3月當地市場上售出的房子有一半是銀行收回的物業，她手下的團隊里有7名優秀的裝飾專家。在激烈競爭的市場上，需要與低價的收回房屋競爭的房主們開始尋求房屋裝飾公司的幫助，希望能讓自己的房子與眾不同，盡快售出。

諾里斯發現空置房屋裝飾的市場需求極大，因為空蕩蕩的房子很難引起買家的興趣。她的公司最近剛剛完成了一間70年代殘舊大屋的裝飾，四天后這間老房子以150萬美元的價格被售出。她說：“裝飾工作絕對能突出房間的優點和個性，讓買家感受到老房子配合現代裝潢的魅力。”驚人的銷售速度令房東立刻決定將同一街區內另一棟長期閑置的70年代老房交給她打理。諾里斯認為，投資者們購入收回房屋后，在其轉售這些房產時還將帶動另一輪發展。去年該公司的收入為25萬美元。

不論你的背景或興趣是什么，房地產低迷時期帶來了一系列的新商機。RealtyTrac公司的瑞克·夏戈說，他知道一家銀行在2006年收回了2，000棟房屋，2007年則是21，000棟，“我認為在各個具體的區域市場上，還有很多我沒有想到的細分市場。”