蘭州市房地產泡沫測度實證研究

[摘要] 伴隨著蘭州市房地產價格的快速上漲，蘭州市房地產市場發(fā)展是否健康倍受關注。本文利用1998年～2007年蘭州市相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)，選取指標法、計量模型法兩種方法對蘭州市房地產泡沫進行實證研究，結果表明蘭州市房地產市場發(fā)展正常，并沒有出現(xiàn)嚴重泡沫現(xiàn)象。

[關鍵詞] 房地產 泡沫 蘭州市

近幾年來，在經(jīng)濟高速發(fā)展的過程中，隨著大量人口向城市聚集和人們收入水平的不斷提高，我國的許多地區(qū)都出現(xiàn)了不同程度的房地產價格的上漲，尤其是住宅價格的上漲。蘭州市作為西部重要的交通樞紐和科技、文化、經(jīng)濟中心，其房地產的發(fā)展也處于空前的繁榮之中。以2004年為例，房地產開發(fā)投資增長率達48.15%，商品住房價格增長率達24.57%。伴隨著房地產價格的快速上漲，人們對蘭州市房地產市場的健康狀況產生疑問。蘭州市近年來的房地產發(fā)展狀況究竟如何？是否也存在著泡沫的成分？本文首先運用指標分析法對蘭州市房地產泡沫做出初步判斷，然后基于投機理論運用計量模型法進一步證實房地產泡沫存在的可能性。希望本文的研究成果能盡可能反映市場的真實狀況，并能為政府、投資者和行業(yè)企業(yè)進行相關決策起到一定的借鑒作用。

一、基于指標法的泡沫分析

指標法，即根據(jù)某個特定的指標值來判斷房地產市場是否存在泡沫。該方法計算簡單，結果明了，能夠直接說明問題，所以被廣泛采用。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，本文采用房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重、房價收入比、房價增長率/GDP增長率三個指標來對蘭州市房地產泡沫存在的可能性進行初步判斷。注：本文所使用1998年～2006年蘭州市相關數(shù)據(jù)均摘自《蘭州統(tǒng)計年鑒》，2007年數(shù)據(jù)直接來自蘭州市統(tǒng)計局投資處。

1.房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重

該指標直接反映了全社會固定資產投資結構是否合理，是反映房地產投資擴張是否過度的基礎性指標。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等。房地產業(yè)投資所占比重過高，會擠占基本建設、更新改造資金，從而使經(jīng)濟發(fā)展后勁不足。一般認為該指標的合理區(qū)間為18%～25%。從表1可以看出，1998年～2003年房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重一直低于這一合理區(qū)間，2004年～2007年一直處于合理區(qū)間范圍內，并沒有表現(xiàn)出泡沫跡象。

2.房價收入比

判斷房價是否正常，最常用的指標就是房價收入比，它是衡量居民購房承受能力的指標。所謂房價收入比就是指每套住房平均價格與居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭對住房的支付能力。通俗一點講，就是居民家庭要用多少年的收入才能買到一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收入才能買到同樣的房子，反映房價偏高，居民的支付能力降低了。在國際上通常認為，房價收入比如果維持在3～6是一個比較理想的情形。房價收入比的計算公式為：房價收入比＝每套住房平均價格總額/居民家庭平均年收入＝商品住房均價×人均住房面積×平均家庭人口數(shù)/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×平均家庭人口數(shù)＝商品住房均價×人均住房面積/居民人均可支配收入。文中人均住房面積按照全國城鎮(zhèn)人均住房面積進行計算，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站；商品住房均價采用蘭州市商品住房銷售額除以蘭州市商品住房銷售面積表示。

該指標的動態(tài)變化可以給我們提供衡量泡沫經(jīng)濟的非常重要的信息。若居民收入和房價同步增長，則房價收入比保持不變，這說明房地產市場屬于基本正常；如果房價比收入漲得快，房價收入比突然快速上升，這意味著居民須花費更長時間的資金積累來支付房款，說明居民的購房能力下降了，房地產市場出現(xiàn)了有悖常規(guī)的運動，可以據(jù)此判斷房地產市場投機需求大，泡沫成分急劇增加。

從表2計算結果可以看出，1998年～2003年蘭州市房價收入比穩(wěn)定在一個合理的水平上；從2004年起，比值開始提高，2007年達到最高值為7.44，從這一指標的變化可以看出蘭州市居民買房變得越來越困難，應該引起重視。但總體上看，并沒有出現(xiàn)房價收入比的大幅上升，從而不能斷定房地產泡沫的存在。

3.商品住房價格增長率/GDP增長率

該指標是根據(jù)房地產泡沫的含義來設計的，是測量虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟偏離程度的動態(tài)指標。用GDP增長率代表實體經(jīng)濟的發(fā)展，虛擬經(jīng)濟的發(fā)展是以實體經(jīng)濟的發(fā)展為基礎的，該指標測量商品住房價格增長率相對實體經(jīng)濟的增長率，用來監(jiān)測房地產泡沫化程度。通常情況下，房價的漲幅應與GDP的增幅相接近。該指標值越大，表明房地產的價格偏離實體經(jīng)濟的程度就越大，相應的房地產泡沫形成的可能性就越大。一般認為該指標的警戒值為2，如果超過2，則說明房地產業(yè)存在泡沫。從表3計算結果可以看出，除2004、2006兩年外，蘭州市商品住房價格的增長率均小于GDP的增長率，2004、2006兩年也低于警戒值2，表明蘭州市房地產市場的發(fā)展態(tài)勢良好，房地產價格的變化沒有脫離實體經(jīng)濟的支撐，沒有泡沫跡象。

通過對上述三個指標的分析，可以初步判斷蘭州市房地產發(fā)展基本正常，并未發(fā)現(xiàn)嚴重泡沫現(xiàn)象。但指標分析法較為粗略，存在缺陷，指標的標準多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于蘭州的房地產市場，另外對同一個房地產市場進行判斷時，采用不同的指標進行分析，往往會出現(xiàn)相互矛盾的結果。為進一步證實上述判斷，下面采用計量模型法進行分析。

二、基于計量模型法的泡沫分析

房地產泡沫的本質是一種價格運動現(xiàn)象，是由于人們預期未來價格變化而產生的群體投機行為，從而導致房地產價格脫離市場基礎而持續(xù)上漲，因此投機行為是房地產泡沫形成的主要原因。鑒于此，房地產泡沫存在的可能性可以通過對房地產投機度的測度來反映。如果房地產市場投機度較高，超過設定的臨界值，則可判斷房地產市場存在大量的投機行為，房地產泡沫存在的可能性較大；反之，房地產泡沫存在的可能性較小。本文在借鑒以往研究成果基礎上，通過房地產投機泡沫檢驗模型來測算蘭州市房地產投機度，進而以此判定蘭州市房地產泡沫存在的可能性。

1.房地產投機泡沫檢驗模型

根據(jù)投機理論，投資者主要從兩個方面獲得投機收益：一是房地產所有者從物業(yè)的使用中獲得收益；二是房地產所有者預期價格變化導致其資本收益的增減量。可用如下公式表示價格的構成：

（1）

其中Pt代表t期的房地產價格；Ptm代表資本收益為零時的房地產價格，被認為與收入y和短期貸款利率i有關；Ht代表房地產作為一種資產獲得的預期資本收益的現(xiàn)值。

(2)

其中，Ht+1*代表下一期預期資本收益，it代表t期的利率。

(1)、(2)式表明房地產價格由兩部分構成，即房地產的使用價值加上房地產在各滯后期收益的現(xiàn)值，前一期的利率通常用于折算下一期資本收益的現(xiàn)值。

根據(jù)正反饋機制，房地產預期資本收益Ht+1*與前一期收益有關，也即它受到前一期價格增長率gt的影響。因此房地產價格構成可具體表達為下式：

(3)

Pt代表房地產價格，yt代表居民可支配收入，it代表貸款利率，gt/(l+it)代表過去房地產價格實際增長率，ut代表隨機誤差項。

上式即為價格預期影響下的房地產投機泡沫檢驗模型。根據(jù)周京奎（2004)的推導，房地產投機度(用字母θ表示)可近似表示為θ=－α3/α2，根據(jù)國際經(jīng)驗，θ的預警值為0.4，投機度若大于0.4，則表明房地產市場存在明顯的泡沫成分。

2.蘭州市房地產投機泡沫的實證檢驗

本文采用1998年～2007年的年度數(shù)據(jù)進行實證檢驗。選取蘭州市歷年商品住房平均價格代表房地產價格變量Pt，蘭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入代表收入變量yt，金融機構一年期貸款利率代表利率變量it，一年期貸款利率按實行的時間作加權平均處理，利率數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行網(wǎng)站。運用Eviews 5.0軟件對(3)式進行回歸分析，回歸結果如下：

上述回歸方程中t 統(tǒng)計量比較大，說明解釋變量都通過了顯著性檢驗，是影響因變量的重要變量；F統(tǒng)計量也比較大，說明模型的線性關系顯著成立；R2＝0.97，說明模型的擬合優(yōu)度較高。

周京奎(2004)在推導房地產投機度時，假定P/i<0，所以最終推導結果為θ=－α3/α2，本文實證結果為α2＝252.73>0，即P/i>0，所以相應房地產投機度θ=α3/α2，又因為α3＝9.93，投機度θ＝9.93/252.73＝0.04，遠小于0.4，由此可以判斷蘭州市近年來房地產市場的投機度較低，投機行為較少，尚未出現(xiàn)房地產泡沫。

三、研究結論

本文結合指標分析法和計量模型檢驗法，對蘭州市近年來房地產泡沫的存在與否進行了綜合判定，結果表明：蘭州市近年來房地產價格呈現(xiàn)的上升態(tài)勢是有實體經(jīng)濟基礎支撐的，房地產業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟基本面保持了一致，房地產投機水平很低，并無泡沫跡象。需要引起注意的是，房價收人比指標近年來呈現(xiàn)上升趨勢，表明蘭州市居民買房越來越困難，應該引起重視。

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