近年來我國地價上漲的成因及對策分析

[摘要] 自2005年以來，雖然經過一系列的調控措施，地價仍持續上漲。地價與其價值背離的長期上漲，極有可能導致泡沫風險。文章分析了造成地價上漲的主要原因，并針對這些原因提出相應對策。

[關鍵詞] 地價 上漲 對策

一、引言

近年來，我國地價持續上漲，全國土地交易價格指數從2002年的106.9逐年攀升至2007年的112.3（上年同期價格為100），而2008年1季度則再創新高，達到了116.5。不可否認，近年地價的持續上漲是城市化加速及經濟發展引起土地價值提升后在交易價格上的必然體現，是土地在市場經濟條件下的價值回歸。但地價上漲的長期性及不穩定性也反映出現行土地制度存在著深層次的制度性缺陷，要采取積極的政策措施予以適當調控。

二、我國地價上漲的成因分析

1.城市化的發展推動了地價上漲

據統計，截至2006年我國城鎮人口57706萬，占全國總人口的43.9％，且絕大部分地區城市化水平已經超過了30％，處于城市化高速發展階段。具體來講城市化主要從以下幾方面影響地價：(1)城市規模的增大。城市規模越大，對基礎設施的數量和質量要求越高，交通運輸系統也更復雜，城市環境的營運成本及土地級差收益也越高。(2)城市土地用地結構的改變。城市土地價格與商業用地比重成正比，與工業用地的比重成反比。商業用地比例越高，城市土地價格也越高。(3)城市功能分區的變化。隨著城市化發展，政府更加注重城市的功能分區，城市空間結構布局得到了很大改善。衛星城鎮及新開發區的基礎設施往往比較齊全、規劃比較完備，地價也較高。并且通過其傳遞擴散作用，往往會帶動周邊地域地價水平的提高。

2.供需矛盾的深化必然導致地價上漲

一方面，土地數量的有限性、不可再生性，決定了土地供給無彈性，或者說具有弱彈性;另一方面，隨著人口增加和經濟發展，增加了對土地的需求。住房需求的快速增長、投資投機性購房熱潮等眾多原因都導致了土地供需矛盾的加劇，直接加劇了地價上漲的動力。

3.現行的土地供給制度加速了地價上漲

根據國土資源部《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規定》和國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地及工業用地必須實行招標拍賣掛牌出讓。這種出讓方式主要從以下幾個方面迫使地價上漲：（1）競爭機制的引入必然導致地價上漲。價格是絕對的決定因素，出價完全靠市場調節，價高者得。（2）“上不封頂”的出讓價格導致新“地王”不斷產生。如2007年7月，北京成開與北辰聯合體以92億元競得長沙市某地塊，成交價比46.3億元的起拍價高出近1倍。（3）土地壟斷供應導致拿地價格上漲。我國土地一級市場只能由政府通過征地來供應，由于一級市場的不規范，大量非國營房地產企業不得不從房地產商處獲得土地，導致土地價格二度甚至三度被抬高。

4.高房價預期帶動地價上漲

消費者預期是影響商品價格的重要因素之一。幾億人需要改善住房的巨大潛在需求及我國經濟的良好發展勢頭，導致了消費者和供給者預期房價上漲。正是因為消費者和開發商都預期房價上漲，開發商才會以較高的價格拿地。

5.地方政府存在推動地價上漲的內在沖動

從現行的人事考核機制上可以看出，快速增長的GDP、招商引資的數量等政績性的東西是考核地方政府的硬性指標。但1994年的分稅制改革縮減了地方政府的資金來源，而出讓土地能夠補充財政資金，緩解財政壓力。所以地方政府存在推動地價上漲的內在沖動。它們通過壟斷手中的土地和政策輿論引導抬高地價、支持房價，制造只漲不跌的預期，從中獲益。

三、抑制地價上漲過快的對策

1.改變土地供給方式

(1)改變“價高者得”的評價標準。按照這種標準拍賣土地，其結果就是土地價格節節攀升，最終開發商會把成本轉移到消費者頭上，使得地價推動房價上漲的局面不可避免。(2)加大土地招標的比重。招標相對于拍賣更為理性，它不僅將地價作為考慮因素，也將開發商的實力、誠信度、方案可行性、對城市建設的貢獻等方面納入了考慮范疇。(3)采用土地出讓的綜合評標。參照上海市的土地掛牌方式，將商務標和技術標結合起來，選出開發實力雄厚、經營水平一流的企業。

2.分流購房需求

對住房需求的增加會導致對土地需求的增加，間接引起地價上漲。因此，調控地價可從分流購房需求入手:(1)加快和規范廉租房建設，擴大廉租房制度的覆蓋面，合理確定廉租對象及保障標準。(2)大量建設經濟適用房，打壓市場上的投機勢力，平抑房價。(3)完善金融政策，擴大融資渠道，為住房保障建設打下基礎。(4)充分運用住房補貼手段，實行住房補貼和實際居住條件掛鉤。

3.規范地方政府行為

地方政府對土地有絕對的定價權，土地成交價與底價之間的價格差額是地方政府重要的財政來源，地方政府對地價和房價的飛漲具有不可推卸的責任。因此，理順和規范地方政府行為顯得尤為重要。(1)對土地拍賣，要遵循公開、公正、透明的原則，信息披露要完全和真實，競爭要充分，嚴打暗箱操作。(2)加大閑置土地的清理力度，嚴厲打擊囤積土地行為，對惡意圈地的要根據相關規定收取土地閑置費或將土地收回。

參考文獻：

[1]杜誠程李江:淺析我國城市化發展對土地利用的影響[J].科協論壇，2007，（9）：90

[2]中國房地產雜志社:2007年中國房地產業十大事件[J]．中國房地產，2008，（1）：6