解讀購房折扣名單

滬上開發商早年以折扣賣房打點官員，多發于規模較小、背景偏弱的小型地產項目，徐家匯黃金地段的帝景苑即是一例

在寸土寸金的上海市徐家匯，有六幢灰色高樓在繁華的肇嘉浜路一側排開，名為“帝景苑”。其高層住戶，可眺望對面衡山路上的高干住宅區。

帝景苑售罄數年后，由股東糾紛引發的舉報顯示了灰色高樓中的另一道景觀——約400戶業主中，50余戶曾獲得一成以上的購房折扣，其中22名買家所獲折扣高達三至五成。折扣買家，多出自房地、規劃、工商、公安等政府部門；部分銀行職員和國企高管，亦有分羹。

“官小炒房，官大炒地”，近十年的房地產繁榮，上海業內對官商利益交換的諸多法門早已見多不怪。前者，有浦東區原副區長康惠君炒房40余套被查；后者，有上海房地局原副局長殷國元、土地利用管理處原處長朱文錦權錢交易落馬，更有前上海市委書記陳良宇家屬炒地獲利億元。近期曝光的帝景苑折扣事件是炒房者（或購房者）們的生動寫照。

業內有言，開發商以折扣賣房打點各方關系，多發于規模較小、背景偏弱的小型地產項目，帝景苑即是一例。

《財經》記者近日從帝景苑項目公司股東處獲得的一份購房折扣表，顯示了官商互惠生態在上海房地產界如何無遠弗屆，深入細微。

一份折扣表

帝景苑項目位于肇嘉浜路1001號地塊，原為上海無線電四廠所有。1993年，印尼商人黃進益以旗下香港榮福置業有限公司與上海無線電四廠合資成立榮福房產，開發該地塊。合資公司注冊資本2310萬美元，外方占股85％，中方占股15％。

公司成立初期，因規劃審批、動拆遷等等，項目推進緩慢。1997年亞洲金融危機爆發，印尼方面資金難繼。1999年，臺商蔡青峰接盤，項目再度啟動。2002年預售，至2004年中建成售罄。

《財經》記者所獲這份經過查證的房價折扣表，所依據文件包括帝景苑商品房銷售合同、房屋登記及戶籍資料。

當年手握土地大權的“上海第一處”朱文錦，并未出現在折扣名錄中。2004年10月，朱以妻女之名，在此買入一套157.89平方米的住房，合同價357.45萬元，無銀行按揭。此時，朱妻為華通開關廠一名退休工人，女兒不過20多歲。

從購房時間看，2004年底已是上海房價狂飆之時，朱家所付2.26萬元/平方米的單價并未低于當時市價。不過，有股東方人士稱，朱家其實未付房款。這一說法未獲證明。

2006年，朱文錦涉上海社保案，于當年底被“雙規”，2007年9月以受賄罪被判有期徒刑15年，受賄金額逾400萬元。

朱氏之外，另有三名上海社保案落馬人員在帝景苑置業。

原上海廣電房地產開發有限公司總經理陸天明，于2003年1月簽約購房一套。面積153.77平方米，單價6400元，較開發商2002年11月制定的該套房屋底價9540元/平方米，折扣為33％，獲益48萬元。

帝景苑地塊原屬上廣電系統的上海無線電四廠，項目開發時廣電房產亦有參股，陸氏在此折扣購房不言自明。

陸天明同案犯，上海閔華實業聯合發展有限公司董事長嚴金寶、莘莊工業區管委會原主任楊開平兩人，也在帝景苑購房。其中楊開平于2002年12月簽約，折扣高達39％，獲益近60萬元。需要說明的是，朱文錦、陸天明等四人最終獲罪，與其帝景苑項目得利無關。

某上市公司總經理楊某，是享受折扣最大的買家之一。購房時在2002年10月，位于高層絕佳位置，面積168.58平方米，每平方米底價10150元，實際買價僅5000元/平方米，總差價近87萬元。

帝景苑開發商蔡青峰與該上市公司關系密切。蔡為錦江投資第五大股東、董事。但楊某對《財經》記者解釋，當年房子不好賣，房價也不高，開發商愿意給折扣，此事自己早已上報，此事與公司無任何關系。

現任上海市工商局一處級負責人杜某，也曾于2002年12月以妻兒名義簽約購入一套168.15平方米的住房，折扣31％，獲益約49萬元。杜某曾執掌上海市工商局外資處，這正是與帝景苑項目開發直接對口的部門。

購買獲三折以上優惠者的名單，還包括徐匯區前副區長的家屬，一位前市委領導秘書以及上海公安部門分局領導之子。數位銀行職員也獲得30％-50％的折扣。其中，建設銀行上海分行某支行一員工鄭某，于2004年簽約購買了一套113.76平方米的房產，單價為6075元/平方米，較底價折讓近33％。而該支行，此前為帝景苑項目提供了至少1.1億元的短期貸款。

“那個時候放貸都是我們出去求人，而不是對方來求我們。”鄭某如是說，他認為所購房產與中行貸款無關。不過，鄭某沒有提及他持股25％的上海居益置業咨詢有限公司。年檢報告顯示，這個注冊資本10萬元的小公司，曾為帝景苑銷售代理，銷售額達1.7億元，凈利潤超過1億元。

從相關《商品房預售合同》附件可知，上述折扣購房者交易價大都在百萬元以上，大部分人均未辦理按揭貸款。一位參與帝景苑項目的股東方代表稱，在享受三成到五成折扣的特殊客戶中，除上述官員、國企高管外，還有若干外籍商人，以及個別看似背景普通的年輕女性。（

“潛規則”

來自開發商內部的多份文件，一定程度上反映了上述購房折扣的由來。

2002年3月9日，榮福房產股東會議達成決議：

爭取在2002年11月底正式對外銷售，2002年6月則開始內部認購；2002年7月召集的另一次股東會則提出，各股東一致同意先進行內部認購，以探市場需求，并稱“本項目B、C、D棟住宅內部銷售均價暫定9500元/平方米”；公司另一份傳真文件，也確認“（內部）認購價格9500元/平方米正確無誤”。

蔡青峰向《財經》記者解釋稱，過去房地產預售制度不如現在完善，內部認購是常見的銷售方式。前文所述多位購房者，即聲稱自己屬于內部認購客戶。不過，其買價（5000元-7000元/平方米不等）遠低于開發商內部認購價，確是不爭的事實。

業內人士稱，1999年后，隨著上海房地產業逐步走出低谷，開發商以低價賣房方式打點官員之風漸盛，至上海社保案發后，此風才大為收斂。

一般而言，開發商通常會把30％的房產以內部認購等方式打折出售。為保利潤，大部分折扣會控制在15％以內。能獲30％-50％的高折扣者，通常都是有一定簽字權限的中層官員，或一些特殊利益關系人。

折扣賣房的潛規則，在榮福房產2002年7月20日的股東會決議中表達得頗為露骨——“公司在開發該項目過程中，受到各政府及協作單位有關領導等的關心支持，各股東一致同意授予蔡青峰總經理對于本項目銷售中持有726.75萬元的特別優惠處理權”。

根據榮福房產制定的計算公式，上述700余萬元的特別授權，可給五位客戶五折、給五位客戶八折及給十位客戶九折。而從實際操作看，超過20名買家獲得了三至五成折扣，已大大超過“特別優惠處理權”。

多名折扣購房者反復強調，當年房地產市場不理想，折扣購房與其所任職務并無關聯。其中亦有多名人士稱，所在單位曾調查過相關購房情況，但都“沒有查出問題”。

房地產行業人士則普遍認為，2001年－2002年，上海房地產市場早已復蘇上揚，地段上乘的帝景苑絕非無人問津。此后至2004年，房價更趨暴漲。

而今，帝景苑二手房掛牌價大多超過3萬元/平方米，這些折扣買家當年投資已升值約五倍。其中轉手變賣者，獲利百萬元當屬尋常。

利益交換

在滬上房地產商中，榮福房產藉藉無名，帝景苑亦是其在上海惟一的地產項目。

與早年上海房地產界盛行的“合資開發”故事類同，中方上海無線電四廠有地無錢，外商黃進益持幣覓地。雙方合股開發，多是中方以地入股，開發后獲部分物業補償；外方出資開發，包攬一應事宜。

然而早年的外方往往資金不濟，加之上世紀90年代末滬上地產不景，上家空持項目而無力開發，多有轉手之舉。

1999年，臺商蔡青峰以兆豐國際（上海）有限公司，參股接盤帝景苑，與兩名上家簽署《合作開發協議》。約定由上海兆豐全權負責項目策劃、實施和日常管理，保管財務資料及公司印鑒，原外資大股東香港榮福只派員監督施工及了解銷售情況。

至2004年9月，蔡青峰已在榮福房產控制了53％的股份，香港榮福持股縮為46％，中方僅余1％股權。

蔡氏入場，能量非凡。其盤活項目的關鍵一招，即是完成了土地合同的首次改簽，將帝景苑項目由外銷改為內銷。就土地出讓金而言，內銷、外銷，相差巨大。

1999年6月，上海市房地局與榮福地產三方股東重新簽署了土地出讓合同，土地出讓金由1993年的1397萬美元改為1683萬元人民幣。由此，蔡氏輕易盤回近億元資金。

蔡氏的能量，更體現在項目土地合同的另外三次改簽。2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑項目從預售到售罄的不到兩年時間內，通過三份土地轉讓補充合同，這個占地1.6萬平方米的項目，其建筑面積從1999年合同約定的64124平方米，最終增至90297平方米，容積率增加近50％，而補繳保證金總計不足500萬元。

提高項目容積率，是地產業“官商合作”之利藪。以每平方米萬元的開盤價計，帝景苑項目憑提高容積率獲利即達數億元。而獲得這一利益的前提，則是土地、規劃、建設甚至更高級別的政府部門，須環環打通。

規劃系統人士稱，頻繁變更土地出讓合同，正是相關各方掩蓋利益交換的明證。

“項目開工前一般都已達成了調高容積率的默契，開工后再慢慢協調和打點各層關系，大部分開發商都有如此操作的經歷。”一位滬上房地產行業人士指出，之所以出現數度調整合同的情況，系因規劃一般無法一次性大幅改動，分次操作更為安全隱秘。

《財經》記者多方證實，因卷入帝景苑事件，上海市規劃局已有唐文青、吳建剛兩名官員被檢察機關調查，另有上海規劃系統數名人員被查。一位接近上海市規劃局的人士稱，問題出在“項目驗收”環節。

接近榮福房產的人士則進一步指出，該公司在2003年底付出一筆超過300萬元的“政府規費”，或與案情有涉。

根據榮福房產的對賬結賬信函，這筆“政府規費”緣于“項目超規劃”，其中94萬元罰款分別由設計方華東建筑設計院、開發方榮福房產上交上海市規劃局；另有206萬元，則以一份電梯大廳裝修合同的名義，分四次付予上海清建房地產咨詢有限公司。榮福房產在內部通報時，稱清建公司為上海市規劃局下屬公司。

工商資料顯示，清建公司為一家成立于2000年的私營企業，注冊資本50萬元，持股80％的大股東呂新堯年逾70，是南市糧食局退休員工；另有20％股份為黃小妹持有，后者也是離退休人員。

清建公司在2005年即已注銷。有消息稱，榮福房產付予清建公司的206萬元，絕大部分流向上述被檢察機關調查的規劃系統官員，但這一說法尚未得到官方證實。

關聯人士稱，除了打點規劃系統，上海房地局方面亦不能繞過，在帝景苑購房的朱文錦，其間出力不少。

為了減少公建配套成本，榮福房產曾與上海鑫尊建筑工程有限公司簽署了《委托包干合同》和《管理合同》，約定由鑫尊負責樓盤所涉公建配套工程，與相關部門協調，保證榮福房產須上繳政府的公建配套面積從原總面積的7％降至4％，并通過驗收。

所謂公建配套，系指開發項目中，為處理社區公共事務、開展社區活動所必要的公益性事業所需用房。項目完工后，由開發商向房地部門提交，普通住宅項目所需公建配套比例，大多要求在項目建筑面積的5％以上。

在實際操作中，若開發商不能提交足夠公建配套面積，可以貨幣代繳。上述包干合同正是基于這一形式。而合同所提及的部門，實際操作中主要指上海房地局以及徐匯區對口接收的政府部門。

合同顯示，委托包干價格為2730萬元，另支付300萬元管理費。這意味著，開發商支付鑫尊建筑3030萬元，由后者全權打理公建配套一應事宜。

3000萬元“打理費”的最終流向不詳。榮福房產股東方代表進一步指稱，除了這筆3000萬元，另有數千萬元公司資金通過鑫尊流出，去向不明。

根據上述兩份合同，約定的委托包干期為2003年3月1日至12月31日，但合同落款處均未注明簽約時間。

工商資料則顯示，鑫尊至2004年8月方始成立，注冊資金亦為50萬元，自然人劉小英、劉芳分持80％、20％股份。兩人身份不詳。

與清建公司極為類似，2005年之后，鑫尊再未進行過年檢。