基于物業稅改革目標破解物業稅開征難點

摘要：改革現行房地產稅費。開征物業稅是我國未來稅制改革的一項重要內容。物業稅改革的目的從近期看是提高房地產占有成本，抑制投機、促進流動及合理利用并提高供應量，從中長期目標看，應當逐步將物業稅培育成為地方財政收入的主體稅種。圍繞物業稅改革的目標，本文分析了我國開征物業稅所面臨的主要難點并提出了解決物業稅開征難點的基本構想。

關鍵詞：物業稅 難點 構想

一、物業稅開征的目的是什么

目前國內的相關研究成果(包括相關政策制定部門)普遍認為開征物業稅對于改革我國房地產稅制和規范房地產市場具有重要意義，但都沒有十分明確地給出我國開征物業稅的目的是什么。筆者認為這個問題很重要，因為它涉及到方向問題，這個問題搞不清楚。所有方案的提出都沒有立足點。目標明確，問題、難題的解決也就有了基礎和方向。從征收目的的角度來看，國外物業稅(財產稅、不動產稅等)有兩種類型，即“一般型”和“政策型”。一般型物業稅征稅目的只為保障地方財政收人。與政策無關。實施國家、地區主要有美國、加拿大、英國、香港。政策型物業稅則將稅收主要作為政策實施的手段，目的是提高房地產占有成本，抑制投機、促進流動及合理利用并提高供應量。

對于當前我國城市房地產市場泡沫嚴重現象及其后果，筆者不需多談。導致房地產泡沫嚴重，除了我國城市化進程引發的需求過旺，更主要的是房地產投資和投機的結果。2005年以來，為達到控制房價上漲的目的，政府頻繁動用稅收手段調控房地產市場，但由于目前我國房地產稅主要集中在交易環節，而交易環節的稅收成本很容易被轉嫁到購房者，因此，房價不但沒有得到有效控制，反而持續上漲，實踐證明我國目前的房地產稅制是有缺陷的。筆者認為房地產稅制改革的首要目的應該是恢復其調控經濟的基本職能，把提高房地產占有成本，抑制投機、促進流動及合理利用并提高供應量作為改革的主要目的。因此，我國物業稅在今后較長時間里應該是政策型物業稅。當這一目的基本實現以后才能逐步過渡到兼顧抑制投機和保障地方財政收入為目的的物業稅制。

二、開征物業稅的主要難點分析及構想

任何一個稅種都要涉及到征稅、稅基、稅率、稅收減免、征管等要素，物業稅也是如此，開征物業稅的方案設計也主要圍繞這些要素展開。對于稅率和稅收減免問題，筆者認為稱不上物業稅開征的難題。只是“口子”和“力度”大小問題而已。而且在實施以后可以根據需要加以修正。物業稅開征之難在于征稅范圍、稅基、征管等要素。

(一)征稅范圍的選擇

如前所述，在相當長的一段時間內我國開征物業稅的主要目的是為了提高房地產占有成本，抑制投機、促進流動及合理利用并提高供應量。為了實現上述目標，需要合理確定征稅范圍。

1 從地區來看，應以城鎮房產作為征稅范圍。暫不擴大到農村。有學者主張，把城鄉房地產都列入征稅的范圍。筆者不贊成這種看法。一是因為現階段農民的收入總的說還比較低，負擔稅款有困難；二是對農村的房地產征稅難度大，征收成本高，收入少。

2 從對象來看，應包括全部經營性和部分非經營性不動產。有學者認為，征稅應限于經營性的不動產。筆者認為，不僅要把經營性不動產列入征稅的范圍，還要把部分非經營性不動產也列入征稅的對象。只有這樣，才能充分發揮物業稅對抑制投機，促進流動及合理利用并提高供應量的目的。

3 從稅基來看，不應包括土地出讓金。有部分學者提出。把現行對房屋、土地征收的房產稅、城市地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，把土地出讓金改為物業稅，可以抑制土地供應。筆者不贊成上述看法，因為無論從理論還是實踐來看，都難以實行。

從理論上說，土地出讓金是政府作為土地的所有者，向開發商出售40年至70年國有土地使用權而取得的收入，是一種土地所有權收入，其實質是一種地租。是土地所有權在經濟上借以實現的形式，是政府以土地所有者的身份，憑借財產權力取得的。而物業稅則是政府以公共管理者的身份，憑借政治權力收取的。如果把具有地租性質的土地出讓金改為物業稅，這等于否定了國家(政府)對土地的所有權。混淆了財產權力與政治權力，租稅不分，必然在理論上造成混亂。從實踐來看，把土地出讓金改為物業稅也不可操作，一是征地拆遷補償費是支付給被征地的農村集體經濟組織和被拆遷者的約占地價的50％，它必須是一次性支付的。不可能歸并至物業稅中按年收取。二是新房(物業稅實施后所購房屋)與舊房(實施前所購房屋)稅負如何均衡?財稅專家提出了一個解決方案，即在新稅法實施的一定期限內，對存量房地產采取過渡措施，對新房和舊房采取不同的稅率和征收辦法，舊房的稅基不包括地價，新房的稅基含地價。這樣必將導致增量房地產與存量房地產的價格出現“雙軌”并存的局面，造成房地產市場秩序的混亂。增加房地產市場管理的成本和難度。三是如何對土地實施有效管理?現行城市土地采取招標、拍賣和掛牌等競價出讓方式。城市土地使用者需要支付地價取得土地使用權，這對土地需求者有較強的經濟約束。將地價分攤到保有期內按年征收，實質上取消了土地市場的準入門檻。土地供給和交易將沒有任何限制，豈不是又回到傳統計劃經濟時無償供地了嗎?城市土地市場可能面臨失控的危險。因此，綜上所述，筆者認為，在征收上，可以把現在對房屋、土地征收的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、契稅以及政府對開發商憑借政治權力征收的費如綠化費、防洪費、人防設施費等合并為物業稅。同時，考慮到房屋總是和土地相聯系，為方便征收，也可考慮把城鎮土地使用稅列入物業稅，一起在保有階段向業主征收。而土地出讓金以及其他合理的收費和相關的稅，仍由開發商、建筑商或其他納稅人交納。

(二)稅基的確定

稅基也就是計稅依據，稅基的確定可以說是我國開征物業稅面臨的最大難題。對物業稅的稅基，國際慣例是以房地產的評估值為依據征收。從長遠來看，這種做法是正確的，但從我國的現實來看，這種較為科學的征稅依據暫時還難以確立、難以操作。首先我國目前資產評估的法律還不夠完善。評估機構及其管理機制還不夠健全，評估人員的素質還有待提高。難以保證評估價值的合理性。如果以這樣不公正和不負責任的評估結果作為物業稅的稅基，勢必導致不公平的賦稅。其次，我國不動產的數量多，規模大，而評估機構和評估人員不足，在短期內不可能對所有應稅房產進行評估。因此，筆者認為在我國當前房地產評估體系和評估機制不完備的情況下不適合以評估值作為物業稅的稅基，比較可行的方法是以歷史成本法確定稅基。歷史成本法是一種會計記賬方法，它以實際發生的物業轉讓成本或協議價格為依據。以物業的歷史成本或市場價格為稅基易于操作。房子可見，房主可查，價格可循，逃稅的機會少。歷史成本是存在的事實，無需評估、無需主觀判斷，避免了所有由估價引起的矛盾和弊病。當然，歷史成本不是一個理想的方法。它只是在客觀與主觀、準確與相關、歷史與現實之間的一種權衡之計。歷史價格雖是客觀存在。但不代表現實，因而常常與市場價值無關。歷史越長，離現實越遠。價格失真就越大。反對的人擔心價格失真會帶來價值低估。其實價值低估對物業稅來說是常識。作為權宜之計也不見得是一件壞事。首先。歷史價格低估的原因是因為沒有交易。沒有交易的住房基本上是自住房。投機主要是市場上的商品房。稅基建立在交易的基礎上能鼓勵物業長期持有，它也與政府抑制投機的旨意相吻合。交易越頻繁。價格越接近市場價值。物業稅就越高。其次，非交易住房價格的低估有其歷。史的原因。在我國福利分房轉向商品房的市場化進程中。當時的房屋都是以極低的優惠價售出的。可以肯定。按照低估的價格征稅。絕大多數物業都會被排除在物業稅之外，或只交很少的稅。這是否會造成商品房稅負和非商品房稅負(或零稅負)之間的過大差距?對其中的大部分物業來說。這是一種暫時的現象，隨著這些福利房進入市場而消失。總之，按照歷史價格征稅。可以避免人為估價帶來的尷尬，有效地減輕或免除大部分家庭的稅負，從而保證物業稅的順利推行，而且這也符合目前我國開征物業稅的目的。

(三)稅收征管面臨的難題

物業稅的征收很顯然是個人申報，稅務機關審核，個人繳稅的模式。根據物業稅改革目的和思路，未來我國物業稅應該對自住普通住宅采取減免優惠，免征或者少量征收，而主要對超過單套的投資性房地產以及別墅等非普通住宅以及經營性房地產征稅。因此，物業稅納稅人以及稅基的確定就要有賴于具備完善的房地產登記制度。但是我國目前房地產登記制度并不完善。一是登記的內容不全面，信息比較滯后，與實際情況差異大。目前我國的房地產登記，一般只涉及所有人(或占有人)、地點、面積等直觀信息，而很少涉及結構、使用年限和房屋價值、家庭成員等與稅收相關的重要指標。另外對于已登記的資料沒有及時全面的更新，不能反映實際變化。二是信息持有主體分散，資源共享的水平低。房地產在交易和持有階段的各個管理部門都有相關的登記制度，但各部門之間的信息通常難以共享。這樣難以充分發揮現有信息資源的作用。因此，在物業稅開征之前，要完善現行的房地產登記制度。充分發揮計算機和互聯網的優勢，提高信息在稅收部門和相關管理部門的共享水平，并且能夠及時更新。

最后需要說明的是，長期以來我國居民個人納稅主要依靠“源泉”納稅，沒有自主申報納稅的習慣。要實現物業稅的順利征收除了加強宣傳，使居民養成自主納稅的習慣以外。還要制定一定的約束機制，對于納稅人逾期未繳納物業稅的，應視期限長短不同，按日加收稅款一定比例的滯納金；對超過一年沒有繳納物業稅的納稅人，除收取滯納金外，還應加收罰金，對拒不履行納稅義務，并超過一定期限的納稅人稅務機關有權拍賣所屬不動產以沖抵稅款。另外筆者認為，除了懲罰機制外，我國建立并完善個人信用制度。對于物業稅的征管可能具有更重要的意義。因為物業稅的納稅人相對來說是“富人”，由于逃避物業稅而導致的信用污點對其其他業務和事業的不良影響可能對其具有更強的約束作用。