淺談人民幣升值對房地產業的影響

[摘要] 人民幣升值對房地產業產生了較大的影響，積極地推動了房地產業的發展。在人民幣不斷升值和房價一路走高的今天，有必要來仔細分析人民幣升值對房地產業的各種影響，并且應該注意這種現象可能造成的嚴重經濟后果。據此提出人民幣升值應該堅持適當適度原則，在國家經濟安全和平穩發展的前提下實行人民幣升值。

[關鍵詞] 人民幣升值 房地產業 房地產泡沫

2005年7月21日中國人民銀行調整匯率浮動區間，人民幣開始升值。時至今日，人民幣對美元匯率中間價已升至1∶7.2598，而中國的房價也在這幾年間一路飚升。針對人民幣匯率調整對我國房地產市場的影響，SOHO中國有限公司董事長潘石屹發表自己的看法。

潘石屹認為人民幣小幅升值對中國的經濟不會有太大的影響。走一步，看一步這就是漸進性的原則，是一種漸進性的改革。央行這個做法很聰明，掌握了主動權。其重要意義在于啟動了靈活的人民幣匯率浮動機制，這就像邁了一個臺階，以后匯率會一步一個臺階，進入小步上升的軌道。匯率調整，對中國高檔房地產的影響是積極的。國外資本看好人民幣，但如果只是將外匯簡單換成人民幣，目前人民幣存款利息太低，加上物價因素，實際上為負利率。如果換成人民幣資本，房地產就是最好的選擇，國際資本獲得的收益會更大。高檔住宅物業和商業物業的前景一定會看好。對以國內需求為主的中、低檔住宅市場不會有直接的影響。

本人認為人民幣升值對房地產業的影響應該從基本的經濟規律開始分析。

首先來看人民幣升值對商品價格的直接影響。人民幣相對美元等外幣升值，就意味著可以用同等的人民幣兌換到更多的外幣用于進口，從而導致進口成本降低，進口商品的價格隨之就會下跌。同時增加出口產品成本、抑制出口。

再來看人民幣升值對房地產業可能發生的有利影響。人民幣升值意味著經濟發展形勢比較好。我國房地產業的發展與宏觀經濟有很強的相關性。宏觀經濟發展會導致投資的增加和企業的擴張，土地、廠房、辦公物業的需求上升；經濟良好加速商品流通，商業地產需求旺盛；居民收入提高及其支付能力提升，拉動居民商品房的投資的需求。從全球角度看，人民幣升值意味著以人民幣計價的資產價值提升。資本在自由流動的前提下，會選擇中國房地產作為重要的配置資產。海外游資預期人民幣升值致使大量海外熱錢涌入中國房地產市場，其中一部分將進入具有保值增值功能的房地產市場，進而加大了房地產投資需求，這部分熱錢以不同的投資方式進入房地產市場。人民幣升值會使進口商品價格下降，進而帶動國內消費品價格的下降，國內多余貨幣部分將進入房地產市場，投資需求拉動房地產價格。另外，人民幣升值會使國外進口商品價格下降，其中也包括一些進口的高檔建材、設備。這有助于開發高檔商品房企業成本下降，增大一些企業的利潤空間，同時有助于我國商品房品質的提高。

同時要看到人民幣升值對房地產業可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響我國出口，如果出口下降，內需不足很容易導致經濟回落，這將對房地產市場產生重大影響。一些出口企業、外貿企業如果受人民幣升值影響利潤出現下滑，將影響這些企業租用寫字樓、擴大投資，這對商業地產市場會產生一定的沖擊。人民幣大幅升值，房地產市場的投資需求過渡，很容易產生國家的經濟安全和經濟利益房地產泡沫。韓國和日本發展的歷史表明房價與幣值升值有一定正向關系，從日本、韓國和臺灣的歷史經驗來看，最初貨幣升值對房地產業的影響是外資投資需求增加，導致房價上漲，形成泡沫，在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。

接下來，從日本20世紀90年代經濟衰退的歷史經驗來分析，人民幣升值可能造成中國房地產業的泡沫經濟。

應該說“廣場協議”后日元升值是日本出現泡沫經濟的罪魁禍首。1985年的“廣場協議”令日元匯率在10年間里升值近3倍。隨后，日本經濟形成了巨大的資產泡沫。從1987年～1990年，住宅用地價格年均上漲14.41%、商業用地價格年均上漲15.6%。泡沫經濟破滅前的日本，東京的地價等于整個美國的地價總和。資產泡沫嚴重影響了實體經濟的正常循環，并為1990年的股市大跌、企業倒閉、經濟崩潰埋下了伏筆。

低利率政策誘發泡沫形成。日元升值導致日本企業生產成本上升，出口競爭力下降。為了降低成本，日本企業紛紛投資海外，特別是日本傳統的制造業向海外轉移勞動密集型生產，日本出現產業空心化趨勢。產業的空心化使日本國內就業增長出現困難，從而導致國內購買力下降，進一步加劇了產業空心化的速度，形成了一個惡性循環。在這樣的背景下，日本政府企圖通過寬松的貨幣政策來刺激國內投資和消費，從1986年開始，日本銀行連續降息，基準利率從1986年1月的4.5%下調至1987年2月的2.5%。超低的利率使得大量的資本流向房地產等非生產性行業，房地產、股票價格短期內快速上漲；房價、股價上漲后抵押給銀行可以得到更多的貸款進行新一輪的投機，日本經濟進入一個泡沫累積的過程。房地產泡沫的另一個后果是使得制造業的成本進一步上升，銀行也更加愿意貸款給獲利豐厚的投機性行業而不愿貸款給生產性企業，惡化了企業的生存環境，迫使生產性企業轉移到海外。結果，寬松的貨幣政策沒有使資本流向生產性行業而是流行了房地產、股票等非生產性行業，到1990年，日本生產性行業的貸款比重下降為25%，非生產行業的貸款比重上升為37%。

國際資本的投機加大了泡沫程度。廣場協議后10年間，日元幣值平均每年上升5%以上，無異于給國際資本投資日本的股市和樓市一個穩賺不賠的保險：即使投資的資產日元價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。而實際上日本國內由于低利率政策刺激了股市和樓市價格的快速上漲，因此國際資本投資日本股市和樓市可以獲得雙重收益——資產價格的升值和日元的升值。在雙重收益的刺激下，國際資本在廣場協議后更多地進入了日本，大量從事于股市和樓市的投機。國際資本的流入又產生了三個短期效果。一是國際資本的大量流入加劇了日元升值的壓力；二是國際資本投機于股市和樓市加快了股價和房價上漲；三是國際資本流入使得日本國內貨幣供應量過度增加。這三個效果刺激了短期內日元進一步升值、泡沫進一步膨脹，反過來又吸引更多的國際資本進入日本投機。廣場協議后近5年時間里，股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實體經濟越來越遠，雖然當時日本人均GNP超過美國，但國內高昂的房價使得擁有自己的住房變成普通日本國民遙不可及的事情，日本國民真正的生活水平要比美國等其他西方國家低很多。1989年，日本政府開始意識到土地價格嚴重脫離實際價值，經濟中的泡沫問題已經非常嚴重，便施行緊縮的貨幣政策。然而為時已晚，緊縮政策雖然戳破了泡沫經濟，但累積的泡沫已經給日本經濟帶來巨大的損害，股價和地價短期內下跌50%左右，銀行形成大量壞賬，日本經濟進入十幾年的衰退期。

分析了鄰國日本日幣升值對房地產業造成的經濟影響后，回頭再來看中國經濟的現狀：

第一個現象，2007年中國的制造業正經歷著陣痛。最突出的是珠三角制造業，廣州的制鞋、制衣等勞動密集型企業，有25%左右的企業開始向鄰近的越南、緬甸、印度、孟加拉等東南亞國家轉移。以廣東東莞鞋業為例，一直以來東莞鞋業占國內四分之一壁江山，據世界十分之一分額，然而一年來東莞有1000多家鞋業轉移。

第二個現象，今年來物價由結構性增長逐步演變成通貨膨脹。2007年7月份以來居民消費價格指數CPI一直以5%～6%的速度增長，11月份居民消費價格總水平同比增長6.9%。居高不下的房價和肉、油、禽蛋、糧食、水電等日常消費品的漲價使得普通老百姓的生活水平無法得到切實提高。

從日本20世紀90年代經濟衰退的歷史經驗教訓結合中國現在的經濟狀況，我們應該注意以下幾點：

第一點，中國目前的企業和20世紀80年代中期的日本企業相比，對升值的承受能力比較低。20世紀80年代日本已經發展成為世界上最發達的國家之一，企業在資本、技術和管理方面的國際競爭能力很強，出口商品主要是高附加值產品，因此即使在廣場協議以后，日本的出口額繼續增長，貿易順差保持在500億美元以上。目前中國經濟發展水平并不高，出口商品屬于勞動密集型產品，企業主要依靠廉價的勞動力參與國際競爭，人民幣升值幅度過快，出口將大幅下降，進口大幅增長。因此，人民幣應該適度適當地升值，使中國經濟能夠平穩地發展。

第二點，由于中國經濟不能一次性承受較大的人民幣升值，政府只能采用逐步升值的辦法，這會強化人民幣升值的預期。目前，很多國際游資通過各種渠道進入中國，“豪賭”人民幣升值，但它們還比較謹慎，因為這場賭博的政策風險很大。如果人民幣升值幅度不恰當，并沒有達到市場預期的幅度，就會打消國際游資的疑慮，肆無忌憚地進入中國投機房地產市場。類似于日本的國際資本投機沖擊擴大泡沫的過程就會出現。中國由于前幾年寬松的貨幣政策，房地產價格已經連續幾年快速上漲。在分析日本泡沫經濟時看到，一旦泡沫形成，短期內具有自我強化的功能。

對照日本經濟房地產泡沫，中國匯率改革要按照適當的步驟進行，考慮到國家的經濟安全和經濟利益。要加強對資本流動的監管，把外資引向生產性領域。現在中央對房地產宏觀調控，地方就到處找海外資本解決資金問題，而且把海外資本進入中國看成國內房地產市場健康有潛力的一個標志。很多地方和企業把人民幣升值和房價上漲的雙重收益作為誘惑來鼓勵國際游資投機房市，危險是非常大的，是犧牲整個國家的經濟利益和國民經濟安全為局部的、短期的利益服務。

最后，整體地分析人民幣升值對房地產業的影響。人民幣升值將通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升將在長期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，并使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。概括而言，人民幣升值將對進口比重高、外債規模大、或擁有高流動性或巨額人民幣資產的行業是長期利好；而對出口行業、外幣資產高或產品國際定價的行業沖擊較大；其他則影響較小。由此看來房地產業是主要受益行業，房地產是非貿易的不動產行業，升值將全面提升國內地產資產價值，因此房地產業將明顯受惠。

人民幣升值對房地產業的預期效應。在評估人民幣升值影響時，應該重視人們的心理因素，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場的升溫將表現得非常充分，這會對資本市場和房地產價格上升起到明顯的推波助瀾作用。

人民幣升值對房地產業產生資金流入效應。人民幣升值一般意味著國內經濟整體向好，投資機會多而且收益水平相對可觀，因此將有大量的外資通過各種渠道進入國內市場，股市和房地產等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導致股市上漲，房地產價格上揚。盡管我國外匯管制比較嚴格，但從2003年外資流入情況看這種趨勢也正在形成，近2年～3年來我國外匯儲備增額與貿易順差和外商直接投資之間的缺口呈上升趨勢，可能就有大量的投機資金在其中，而且外商直接投資中也不排除改變投資方向，再考慮這部分資金的放大效應，對整個地產的影響不可低估。

人民幣升值對房地產業產生的財富效應。由于資金面的充裕、股市的上漲以及整體經濟的景氣，居民的收入水平將得到較大的提高，并進而刺激人們形成強烈的財富效應，那么房地產將作為消費升級的主要聚焦點將得到大家的追捧，從而提升對房地產的有效需求。日本在1985年～1990年間日元升值幅度最大時也是股市和房地產市場上漲幅度最大時期。

綜合上述比較分析，可以得出結論：人民幣升值對房地產業的近期影響是有利的，但從長遠來看，人民幣如果進入一個升值周期，房地產泡沫就會出現，或從日本20世紀90年代經濟停滯的經驗來看，房地產業長此以往將產生嚴重的泡沫經濟。因此要注意以下幾點:一人民幣升值要堅持適度適當原則，應當在國家經濟安全和平穩發展的前提下升值人民幣;二應該注意房地產業產生泡沫經濟，要嚴格控制房價，平穩發展房地產業，避免產生房地產泡沫。使更多真正需要“有所居”的老百姓能買得起房子，我們期待房地產價格能夠回歸理性，房地產市場能夠健康地發展。

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