鞍山市商品住宅需求特征及影響因素分析

[摘要] 本文從住宅需求特征、住宅需求的的影響因素、住宅需求客戶細分以及鞍山市住宅消費市場的發展趨勢四個方面對鞍山市商品住宅需求進行淺析，得出鞍山商品住宅需求穩定增長的結論。

[關鍵詞] 房地產市場 住宅需求 發展趨勢

一、商品住宅需求旺盛

經濟快速發展、居民收入不斷提高，促使鞍山市住宅市場有效需求迅速擴大，市場成交量也持續增加。2007年6月份，商品住宅銷售面積7.55萬平，銷售額20183萬元，均價為2673元；7月份銷售面積增加到15.07萬平，銷售額為40169萬元，均價為2666元；8月份，銷售面積略有減少，達到9.27萬平方米，銷售額29664萬元，但銷售均價增至為每平3200元；1月～8月銷售面積累計為49.43萬平方米，銷售額為141975萬元，均價為2872元。由此可見，2007年上半年商品住宅市場需求旺盛，交易活躍。

二、住宅市場需求的影響因素分析

1.人口與家庭變化的影響。人口與家庭的數量在一定程度上決定著住宅需求的總量。人口增加必然會使家庭數量增加，就必然增加對住宅的需求，三者應保持一定的比例關系。近年來，隨著鞍山市人口的增長，家庭人口結構也在發生變化。據統計，截止到2007年8月，鞍山市區人口已經增加到147萬人，家庭數量也隨之增加，住宅需求迅速增長。

2.住宅價格的影響。由于住宅自身的特殊性，既屬于生活必需品，又是價值高、體現成就與地位的商品，這就決定了其價格彈性波動范圍比較大。當住宅作為人們生存性消費資料時，這時住宅是缺乏價格彈性的；當人們對住宅的需求向享受性消費資料延伸時，住宅就傾向于高價格彈性的特征。近幾年，鞍山市房價一直攀升，現均價達到2872元/平方米，較高的房價水平一方面抑制了工薪階層和創業者的購房需求，但大戶型、高價位的高檔住宅銷售卻依舊火爆。換句話說，現在的鞍山市住宅需求是存在兩面性的，既有生活基本必需品的一面，也有奢侈品的一面。

3.居民收入水平及投資偏好的影響。居民收入對住宅需求有同向的影響，但收入對住宅需求的影響難以簡單地用收入彈性來量化，因為收入影響住宅需求的渠道是復雜的。西方學者認為，該影響基本上分為兩個渠道：一是收入影響家庭在住宅上持續不斷地支付現金的能力，通過現金支付能力上的承載力來影響住宅需求;二是收入影響家庭成員一生的財富積累預期，通過這種財富積累的預期來影響對住宅的需求。近年來鞍山住房消費的快速增長正是得益于居民收入水平的提高，購房可支付能力的增加。居民人均可支配收入的持續增加更增強了居民對未來收入增長的預期，這大大增加了居民的購房欲望。

4.政策因素的影響。住宅消費市場是一個對政策非常敏感的市場，財政政策、住房保障政策、信貸政策等都會對住宅消費市場產生重大影響。近幾年隨著全國經濟發展，全國的各地區的房價都不同程度的上漲，而且勢頭愈來愈強勁。在這種趨勢下，國家為了更好地穩定房地產市場，先后頒布了上調利率和二套房貸款利率等政策，近而影響住房需求量的增加。

三、鞍山市住宅需求客戶群細分

1.按照客戶的收入水平可分為高收入層、工薪階層、生活保障層。高收入層即我們所說的富人層，他們普遍收入豐厚，物質生活水平較高。在購房方面，他們關注的并不是房價的高低，而是更為關注房子的質量、舒適度。工薪階層即靠固定的工作收入來維持生活，物質生活水準平平。在購房方面，他們對房價的關注度要高于高收入層。而所謂的生活保障層即生活來源不穩定客戶，主要特征是沒有固定的生活保障，住房的需求主要靠政府政策。

2.按照客戶的職業類型可分為工作服型、教案型、背包型。工作服型指鞍鋼職工和政府公務員。鞍鋼現有在崗工人15.2萬人，平均工資收入每月2200元，該群體成為鞍山市主要的購房需求客戶。除此之外，政府公務員由于其收入穩定且較高而成為商品住宅的又一類消費群。教案型指從事教育事業的人員，這也是鞍山市購房需求的主要客戶來源。背包型主要是指剛剛走出校園，年紀較輕的學生，他們面臨在鞍山安家落戶，因此他們也會成為未來鞍山市的主要購房客戶來源。

3.按照購房觀念可分為滿足住房型和非滿足住房型。滿足住房型即購買住房單純是為了將來居住的客戶，這類群體主要表現為購置婚房。而非滿足住房型即購買住房并不是為了自己居住，這些客戶購房目的主要是投資。最近幾年，鞍山的房價一直攀升，這些客戶在現有可能較低的價格購買一些住房作為儲備，將來在房價居高不下的時候，賣出這些住房以賺取豐厚的差額，以實現投資的目的。

四、鞍山市住宅需求市場的發展趨勢分析

鞍山住宅市場需求的前景十分廣闊。首先，鞍山市人口增長增加對住宅的需求。盡管鞍山人口增長速度較低，但由于人口發展的慣性所至，到2017年將達到鞍山戶籍人口規模的最大峰值3617228人，年均增長率約為3.22‰。人口的數量增加，就必然會增加住房需求。其次，舊城改造、城市建設引致的拆遷購房需求。2007年上半年，鞍山市棚戶區改造成果顯著。至7月底前，市危舊房全部拆遷完畢，市區內徹底消滅棚戶區，棚戶區回遷居民8679戶；危舊房改造拆遷居民34940戶，回遷安置住宅面積188萬平方米。這也會加快拉動鞍山市的住房需求。再次，住宅居民條件的改善。從人均住宅面積的改善情況來看，2005年市區人均住宅面積是21.18平方米，鞍山市“十一五”規劃中提到人均住宅面積要實現24平方米，鞍山市區人口總量是1461660人，這樣可以計算出由于居住面積的改善而增加的住宅需求面積是4121882平方米。

從以上各方面分析來看，鞍山市住宅市場的潛在需求依然巨大，這也意味著未來住宅消費總量將呈現穩中有升趨勢。

參考文獻:

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[2]樊綱:房價誰說了算[M].南：江西人民出版社，2004

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