旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的發(fā)展研究

[摘要] 旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，在其發(fā)展過程中日益緊密地結(jié)合在一起，但同時(shí)存在諸多問題，如產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、業(yè)主、游客等，需要業(yè)內(nèi)人士和社會(huì)各界來共同探討和解決。

[關(guān)鍵詞] 旅游業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 結(jié)合發(fā)展

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)全新的階段。“假日經(jīng)濟(jì)”—即旅游業(yè)的發(fā)展已是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常突出的亮點(diǎn)。旅游業(yè)的發(fā)展和建設(shè)吸引了國(guó)內(nèi)外無數(shù)游客的目光，其市場(chǎng)和前景還有極大的發(fā)展?jié)摿Α５诼糜螛I(yè)的發(fā)展過程中，有些問題還值得我們努力探索，認(rèn)真思考，其中旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系就很值得重視。

一、房地產(chǎn)旅游化

隨著我國(guó)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展。旅游模式正從單一的觀光旅游向渡假旅游過渡，從而使旅游房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個(gè)新的分支脫穎而出，各種城市主題社區(qū)，景觀住宅，產(chǎn)權(quán)式酒店，分時(shí)式酒店，休閑運(yùn)動(dòng)型酒店等不斷涌現(xiàn)，成為各旅游城市靚麗的風(fēng)景線。所有這些必將進(jìn)一步樹立中國(guó)旅游城市的形象，將更深度地開發(fā)旅游資源，促進(jìn)與旅游業(yè)的結(jié)合并共同發(fā)展。

盡管各地在旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合方面做了大量的工作，也取得了一些可喜的成績(jī)，但這一切都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還不能適應(yīng)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的需要，與世界旅游發(fā)達(dá)的國(guó)家相比差距也是巨大的。問題的重點(diǎn)在于房地產(chǎn)方面:

首先，要把房地產(chǎn)融進(jìn)旅游的概念并不是一件容易的事情，特別是對(duì)住宅項(xiàng)目而言。因?yàn)槿藗兊乃季S里往往很難把住宅與旅游項(xiàng)目聯(lián)想在一起。但對(duì)商業(yè)街、賓館、一站式購(gòu)物廣場(chǎng)等地產(chǎn)項(xiàng)目來說，較有利于融入旅游概念，做得很好的如“，其次，旅游房地產(chǎn)的另一概念是把房地產(chǎn)項(xiàng)目旅游化。這與旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)化是不同的。旅游房地產(chǎn)的一種直觀而又簡(jiǎn)單的理解，就是把房地產(chǎn)項(xiàng)目做成人們值得留戀的游覽之地。這種概念應(yīng)適用于各種房地產(chǎn)物業(yè)，甚至還應(yīng)包括各類博物館和美術(shù)館等。目前國(guó)內(nèi)比較有名的房地產(chǎn)旅游化項(xiàng)目有如：商業(yè)街類的——上海新天地；住宅類的——長(zhǎng)城腳下的公社；賓館類的——廣州白天鵝等。

二、房地產(chǎn)旅游化中存在的問題及對(duì)策

當(dāng)房地產(chǎn)物業(yè)實(shí)現(xiàn)了旅游化之后，它們的知名度得到空前的高漲，其商業(yè)價(jià)值被迅速地?cái)U(kuò)大，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益也不斷提高，但并不是所有房地產(chǎn)只要人為地旅游化就能產(chǎn)生效益，就能與旅游業(yè)成功地結(jié)合并發(fā)展。目前也有許多不成功乃至失敗的案例。其原因是當(dāng)前房地產(chǎn)旅游化方面還面臨著各種問題和困難，主要有以下幾種：

1.產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理

物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散是阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旅游化的一個(gè)重要障礙。許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能成為吸引游人的場(chǎng)所。

同時(shí)目前有些地方的房地產(chǎn)物業(yè)因?yàn)闅v史文化的積淀在知名度和美譽(yù)度上已經(jīng)具備了旅游化的條件，但產(chǎn)權(quán)的分散成為其被開發(fā)或被改造成旅游化房地產(chǎn)物業(yè)的障礙，也就限制了它的商業(yè)價(jià)值的提升。

要改變這種局面的方法一是通過理念引導(dǎo)，使業(yè)主們能充分理解社會(huì)的需求與自身利益的統(tǒng)一性，當(dāng)然這需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。辦法二是需要當(dāng)?shù)卣恼叽胧┮龑?dǎo)，引導(dǎo)業(yè)主們要將短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相結(jié)合；個(gè)人利益與地區(qū)利益相結(jié)合，守業(yè)與發(fā)展相結(jié)合，規(guī)劃統(tǒng)一與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合等。如果做得好，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散的問題可以得到較好的解決。

2.住宅旅游化后業(yè)主與游客的沖突

住宅項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)旅游化特別不容易，是因?yàn)闃I(yè)主與游客之間有利益沖突。一個(gè)住宅項(xiàng)目被做成景觀后，慕名前來觀賞的游客必然會(huì)干擾業(yè)主的正常生活。

我國(guó)被作為住宅旅游化代表的項(xiàng)目“長(zhǎng)城腳下的公社”，就是一個(gè)不成功的案例。當(dāng)初該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的想法就是要將“長(zhǎng)城腳下的公社”部分物業(yè)出售，使之成為私人財(cái)產(chǎn)，但這將與廣大游客前來參觀游玩發(fā)生沖突，所以購(gòu)房者對(duì)此購(gòu)買心存疑慮。目前“長(zhǎng)城腳下的公社”在進(jìn)行類似酒店式的經(jīng)營(yíng)，主要承接銀行、使館以及一些企業(yè)新聞發(fā)布會(huì)的活動(dòng)。而這些都與投資初衷大相徑庭。

又如：北京大學(xué)的“未名湖”是聞名全國(guó)的人文景觀，包括湖四周的老式住宅與建筑，總是吸引著來自全國(guó)各地的眾多游客。但這顯然會(huì)打擾在燕園學(xué)習(xí)的北大學(xué)子。游客們四處走動(dòng)和觀望，或多或少地會(huì)影響到北大的教學(xué)秩序。北大校方也為此頭痛不已。

3.房地產(chǎn)旅游化難以趕超旅游勝地

大家都知道，游客之所以旅游，就是朝著旅游勝地而去的。因而單純地把房地產(chǎn)做成旅游化很難與旅游勝地相競(jìng)爭(zhēng)。例如：外地游客去北京游覽什么？故宮、頤和園、長(zhǎng)城永遠(yuǎn)是他們的第一選擇。顯然，北京房地產(chǎn)旅游化的項(xiàng)目要想在對(duì)外來游客的吸引力上，超越北京五千年歷史積累下來的文化勝地是幾乎不可能做到的。我想其他城市和地區(qū)也會(huì)是如此狀況。

因此要做好房地產(chǎn)旅游化項(xiàng)目必須結(jié)合其他各種因素，人文景觀、特色地理、標(biāo)志建筑、民俗民風(fēng)等等，形成各種主題房地產(chǎn)來吸引游客。例如：北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司在深圳成功建造的“深圳華僑城”旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是通過把房地產(chǎn)與旅游商業(yè)結(jié)合在一起，吸引了眾多的購(gòu)房者和旅游者，從而提升了該項(xiàng)目的房地產(chǎn)的價(jià)值和旅游價(jià)值，獲得了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重效益。

但房地產(chǎn)旅游化是一項(xiàng)十分專業(yè)的產(chǎn)業(yè)，并不是隨便哪個(gè)開發(fā)商都能做的，必須要做十分精細(xì)的前期工作，調(diào)查研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)。

4.房地產(chǎn)旅游化應(yīng)經(jīng)營(yíng)有道

由旅游資源而延伸出來的旅游房地產(chǎn)，已成為旅游業(yè)的一個(gè)新的重要項(xiàng)目。現(xiàn)在各城市、各地區(qū)、各旅游景區(qū)都已經(jīng)較充分的認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題，紛紛以此做題材招商引資。江西婺源的青山綠水旅游資源，就促使一個(gè)小小的縣城興建了80多座賓館、飯店和一大批的民間旅社。收到了很好的效益，名揚(yáng)省內(nèi)外。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旅游化經(jīng)營(yíng)有道，影響較大的是由“北京中坤投資集團(tuán)有限公司”在黃山黟縣宏村的投資，既修復(fù)了宏村舊村的危舊房，整治了宏村的環(huán)境，又修通了當(dāng)?shù)氐牡缆罚纳屏私煌ǎ⒆赓U了當(dāng)?shù)匾患艺写阉脑斐啥杉俅逍再|(zhì)的山莊，完成了內(nèi)部整體改造。1997年共投資了幾百萬元，當(dāng)年宏村的門票收入只有17萬元，但到了1998年門票收入就達(dá)到了400萬元，而到了2003年宏村門票收入突破了3000萬元，配套的山莊收入也突破了2000萬元。宏村的房地產(chǎn)收入已接近了門票收入。原因就是游客需要在景點(diǎn)地區(qū)住下來，所以景點(diǎn)能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)旅游化經(jīng)營(yíng)有道的核心，就是要選擇不可復(fù)制的資源。“做旅游房地產(chǎn)一定要拿到獨(dú)特的、惟一的和不可復(fù)制的旅游資源”。這是每一個(gè)旅游房地產(chǎn)開發(fā)商的共識(shí)，也唯有按照這個(gè)原則投資開發(fā)才能成功，否則只會(huì)失敗。我們以上提到的開發(fā)也是遵循了這個(gè)原則。婺源得天獨(dú)厚的青山綠水以及徽派古建筑藝術(shù)群落，使它的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)緊密地結(jié)合起來并迅速地共同發(fā)展。

近幾年來，江西省各地的旅游業(yè)發(fā)展很快，已成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。各地區(qū)的面貌都煥然一新，日新月異。尤其要數(shù)省會(huì)城市南昌市變化最大，使無數(shù)到過南昌和未到過南昌的游客都刮目相看。感受最深的還當(dāng)屬南昌市民自己。

從青山湖水——厚田沙漠；從滕王閣——八大山人紀(jì)念館；從八一廣場(chǎng)——紅谷灘；從贛江之濱—梅嶺山下，等等，處處是花園，地地有景簇。無一處不是充分體現(xiàn)了歷史與現(xiàn)代的相結(jié)合，地理特點(diǎn)與社會(huì)特色的相結(jié)合，人文古跡與自然景觀的相結(jié)合。打造出了一個(gè)嶄新的南昌市。充分體現(xiàn)了花園城市和旅游城市的特色。也充分體現(xiàn)了城市建設(shè)者的規(guī)劃科學(xué)性，整體開發(fā)性，區(qū)域特色性和局部特點(diǎn)性。使南昌市從原來的外地人少有問津轉(zhuǎn)變到如今的游人如織。也促使南昌市的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，大批的國(guó)內(nèi)外個(gè)人和企業(yè)投資南昌，使南昌的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)緊密的結(jié)合在一起，并迅速地共同發(fā)展起來。

盡管房地產(chǎn)在旅游化過程中還存在著諸多問題，但旅游業(yè)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也需要旅游業(yè)，這已是兩個(gè)業(yè)界人士的共識(shí)。隨著人們的生活水平不斷提高，外出旅游的人越來越多，旅游業(yè)作為公認(rèn)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，必定會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。這也是兩個(gè)業(yè)界人士的共同責(zé)任與義務(wù)。

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