略論房地產公司財務控制的內容

[摘要] 本文首先介紹了財務控制的含義并就集團公司財務控制的內容展開了闡述。隨著市場經濟體制的建立和發展，作為一名會計工作者關注這一課題是很有意義的。

[關鍵詞] 財務控制 資金控制 成本控制

一、財務控制概述

隨著我國市場經濟體制的建立和發展，企業的規模越來越大，功能越來越強，分工越來越細，協作越來越多，這就對現代企業管理提出挑戰，加強對企業的財務控制就是其中一個經久不衰的話題，也是當今企業需要解決的重要問題。許多企業因為財務控制薄弱導致經濟效益低下，甚至導致企業破產。財務控制是財務管理的重要環節或基本職能，與財務預測、財務決策、財務分析與評價成為財務管理的系統或全部職能。

二、財務控制的含義

要了解財務控制的含義，首先要理解內部控制的含義。我國獨立審計準則中將內部控制定義為:企業為了保證業務活動的有效進行，保證資產的安全和完整，防止、發現、糾正錯誤與舞弊，保證會計資料的真實、合法、完整而制定和實施的政策與程序。資金籌集、資金投放、資金營運和收入分配是財務管理的整個資金運動過程。從管理環節來看，它包括財務預測、財務決策、財務控制和財務分析等。其中最核心的部分是財務控制，其含義就是通過調節、溝通和合作，對企業各個層次上的財務活動進行約束和監督，使個別、分散的財務活動整合起來，對企業財務管理目標的實現和企業財務的安全有著直接的影響。財務控制的綜合性最終表現為資產、成本、利潤這些綜合指標上。

三、房地產公司的財務控制

隨著企業的發展，開發項目的增多，集團公司己經無法有效地直接管理各項目開發公司。設立總公司后，對項目開發公司按開發項目的性質進行了歸口管理。隨著管理層級的增加，集團公司只能對項目開發公司進行間接地控制。在財務控制領域，企業集團必須建立有效的財務制度，通過為成員企業確定基本財務制度、財務工作流程，來規范成員企業的財務管理活動。集團公司對成員企業的財務控制主要體現在資金控制、成本控制、財務人員管理、財務信息控制等方面，在這些控制領域中建立了符合企業集團管理要求的制度，以助于完成對成員企業的有效監督與控制。

1.資金控制。資金是企業的血脈，所有管理活動都需要有足夠的資金作為物資基礎，資金管理的效率高低和效果的好壞，將直接關系到企業經營的總體效益的優劣。房地產行業是資本密集型行業，需要大量的資金投入，在日后銷售中又會收回大量資金。房地產行業這種大量資金的經常性收入、支出，更突出了對資金的管理的重要性。由于房地產建設項目需要資金的大量投入，而投資者自有資金相對有限，僅靠房地產開發企業的自有資金往往難以將這種再生產進行下去。所以，在正確確定項目總投資額的基礎上，還需要分析比較，以較少的成本、較高的效益、較安全的管理，籌措到必要的資金，為投資計劃的實施，投資目標的實現提供資金保障。資金來源控制房地產企業的資金來源渠道主要有內部籌措資金、外部籌措資金以及銷售收入。

(1)內部籌措資金。內部籌措的資金一般包括股東投入資金、自有資金積累和內部公司借入。

(2)外部籌措資金。外部籌措資金包括銀行貸款、基金信托、發行股票、債券、財政撥款、承包商帶資承包等。

2.成本費用控制。房地產建設項目成本費用主要包括土地及工程建設支出、開發費用支出、稅金及基金支出等。在整個建設項目開發中，土地和工程建設投資所占比重較大，屬于控制的主要對象。開發費用支出雖然所占比重較低，但易受主觀因素影響，也是控制的重要對象。稅金及基金主要包括土地增值稅、營業稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加，以及由地方政府決定征收的各種基金。由于這些稅率或基金收取比例基本固定，所以產生偏差的可能性較小，且受主觀因素影響也小，所以不是控制的主要對象。因此，集團公司將成本、開發費用作為建設項目控制的主要對象。

(1)成本控制。成本控制是房地產開發企業財務控制的核心內容，企業利潤目標能否實現，很大程度上取決于成本目標能否完成。成本控制主要由以下幾個階段構成:成本標準(目標)的制定、目標的執行與調整、執行結果評價。

(2)費用控制。對房地產開發企業的費用控制主要指對銷售費用、管理費用、財務費用的控制。費用總額占建設項目投資總額的比例雖然不多，但是由于銷售費用、管理費用的支出易受主觀因素控制，所以也是重要的控制對象。房地產開發的財務費用主要是因融資而支付的利息費用。因此，財務費用的多少主要受融資規模的直接影響，只要控制好融資規模，就無須對財務費用進行更多的控制。集團公司對銷售費用、管理費用、財務費用實行的是目標控制，即在項目開發前即制定了相關指標，并將實際完成情況納入獎金考核體系中

(3)稅金控制。房地產企業的稅金主要有營業稅、所得稅、土地增值稅、契稅，以及一些地方性基金等。由于稅率在稅法中已經規定，所以稅金中的可控因素很少。可操作的稅金控制主要表現在兩個方面: 第一，稅收優惠政策。第二，利用合法、合理方式減少或延緩稅金的繳付。

3.財務人員管理。財務人員的管理模式。①全員委派、集中管理；②自主選用、資格管理、例外核批；③財務負責人委派、其他財務人員自主管理財務負責人一般有兩種管理模式:總會計師制。總會計師是為了滿足企業經營管理的需要，完成企業總經理在目標責任方面開展的企業內部財務管理等活動，工作重點是提高企業的經濟效益，完成董事會下達的多項經濟指標，參與本企業重要經濟問題的分析與決策。財務總監制。財務總監是為了保護投資者權益，保證企業總經理任期目標、責任實現而開展的投資者財務監督活動，工作重點是對企業總經理行為和企業行為實務監督，防止企業背離投資者要求，弄虛作假，侵犯投資者合法權益。

4.財務信息控制。作為一個集團性公司建立有效的財務信息系統，是進行科學決策的需要，也是集團公司了解下屬公司經營狀況的需要。建立良好的財務信息系統，需要對四個環節進行控制:信息內容、信息渠道、信息發送環節以及信息接收環節。

總之，有效的財務控制，是保障集團企業平穩運行的前提。通過建立資金控制、成本費用控制、財務人員管理、財務信息控制等，使房地產公司建立了較為完善的財務控制體系，降低了企業運營中的風險，提高了財務控制能力。

參考文獻:

[1]虞文均:《企業內部控制制度》.上海財經大學出版社，2001。

[2]財政部注冊會計師考試委員會辦公室編:《財務管理》，東北財經大學出版社，2006