海南省住房按揭貸款抵押擔保的現狀、風險與改進建議

摘要：最近一個時期以來，國際金融危機持續蔓延，對我國經濟金融的負面影響日益加深，對房地產業發展的沖擊不斷顯現。本文結合監管工作的實際，對海南轄內中小銀行個人住房按揭貸款抵押落實情況進行調研，重點剖析住房按揭貸款抵押率偏低的成因與風險，并提出對策建議。

關鍵詞：中小銀行；按揭貸款；落實率；風險分析；對策

中圖分類號：F832.45 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2009)03-0079-02

當前，由美國次貸危機引發的國際金融海嘯，對我國經濟金融產生了一定的沖擊，使我國經濟金融的進一步發展面臨諸多不確定因素。特別是對過熱的房地產市場無疑是當頭棒喝。因此，筆者近期結合監管工作的實際，對海南轄內中小銀行個人住房按揭貸款抵押落實情況進行調研，重點剖析中小銀行住房按揭貸款抵押落實不到位的成因與風險，并提出一些建議，切實防范“假按揭”、“假權證”等問題，督促銀行依法合規經營，增強風險意識，防范和化解個人住房按揭貸款的潛在風險，努力提高信貸資產質量，切實提升監管執行力和提高監管有效性。

一、海南省個人住房按揭貸款抵押的基本情況

近幾年來，隨著改革開放的深入，使居民收入的增長和消費能力的不斷提高。為減少人民幣貶值的風險，許多居民紛紛進入股市和房市，使我國的股市和房市價格飚升。海南轄內股份制銀行為滿足居民的消費，對零售業務的重視程度也不斷提高，而個人住房按揭貸款又是各行優先發展的重點。按揭貸款是采取以所購買的房產進行抵押的方式發放貸款，貸款風險基本能被抵押物完全覆蓋，風險相對較少，因此，各行當作優質資產來發展。但是由于在辦理房產抵押過程中存在諸多問題，導致按揭貸款所涉及的房屋抵押擔保落實比例普遍偏低，截至2008年12月31日，海南省轄內中小銀行個人住房按揭貸款需辦理預抵押登記為13207筆，其中：(1)已辦理期房預抵押登記12624筆，占總筆數95.59％。(2)未設期房預抵押582筆(其中以其全部貸款作為保證的有401筆)，占總數4.41％。(3)已辦妥他項權證的貸款有7844筆，整體抵押落實比例59.39％。(4)整體未辦理產權證抵押5363筆，占總數40.61％。其中，貸款發放期限二年以內未辦理產權證抵押3377筆，占總數25.57％；二年及以上未辦理產權證抵押1986筆，占總數15.04％。綜上所述，整體落實抵押擔保的貸款占六成，未落實抵押擔保的貸款占四成，如擔保抵押物未能達到足值、有效的話，貸款可能有懸空的風險。因此，必須引起重視。

二、個人住房按揭貸款抵押擔保存在的潛在風險

1 如房地產持續暴跌，則金融風險暴露將給銀行業金融帶來現實的損失。房地產作為資金密集型行業，房地產開發商對銀行的資金有著巨大的依賴性，約占70％以上，個人貸款更是占據房地產銷售額的絕大部分。銀行的個人按揭貸款抵押落實比例偏低。在當前金融海嘯的沖擊下，將給銀行帶來損失。

2 房地產開發商階段性連帶擔保潛在風險較大。由于住房按揭貸款銀行無法及時辦理產權抵押，現行操作上主要是期房預抵押登記并由房地產開發商提供階段性履約擔保，同時提供一定比例(約5％～10％)的保證金作為擔保，待房產手續辦理他項權益證書完畢后解除抵押。由于種種原因導致房地產開發商對外擔保的能力減弱，無法正常履行擔保責任，造成銀行貸款資金面臨較大風險。

3 抵押登記未落實潛在信用風險。根據法律規定，未辦理預抵押登記備案，貸款人對抵押物不享有抵押權，若貸款違約，銀行不能直接對抵押物進行處置，只能尋找借款人財產進行保全，風險相對大，一般通過留存保證金、開發商提供連帶擔保等方式降低風險。

4 產權證抵押未落實潛在較大風險。即已辦理了預抵押登記，但未辦理正式產權證抵押登記，根據擔保法及物權法，預抵押登記方式合法有效，如長期未轉為正式產權證抵押，雖不影響銀行抵押權的效力，但存在抵押房產在拍賣、變賣時，期房會嚴重影響購買意愿，購買人面臨無法辦理產權證等風險。導致銀行清收無法順利進行。同時也會嚴重影響借款人還款意愿。

5 優先受償權得不到保障，銀行面臨法律風險。如果抵押登記長期不落實，抵押物權屬關系不明確的話，一旦按揭貸款房產涉及其他債權債務糾紛被查封，銀行資金安全將受到直接損失風險，因此，銀行應該采取有效措施，防范建筑工程款優于抵押權受償的法律風險。

6 產權抵押登記長期不落實，容易誘發虛假按揭的發生。房地產開發商利用市場信息不對稱等因素辦理虛假按揭，或與房管局有關人員勾結，辦理“一房多賣”，套取銀行信貸資金。而房屋產權抵押登記長期不落實，使銀行無法及時有效地甄別和發現虛假按揭或“一房多賣”的問題，不利于銀行有效地防范貸款風險。

三、個人住房按揭貸款抵押擔保未落實的成因分析

近幾年來，海南的房地產熱，房價持續上漲，房屋銷售大增，地方政府房產管理機關軟硬件建設跟不上形勢要求，房產驗收、產權登記機關效率較低。嚴重影響抵押辦理速度。一是海南房產項目管理制度和流程不適應市場需求，導致項目工程驗收、完稅手續、產權分割等等各種環節時間過長，也是辦理效率較低的重要原因。二是海南有大量停緩建工程，該類項目可享受稅收優惠政策，但須通過復雜的審批手續，因減免稅手續未完成造成產權辦理延遲。三是雖然部分項目樓盤符合預抵押相關規定，但在貸款審批流程完成時，項目已進入“期轉現”階段，項目預售許可證已被產權登記機關收回，因此不能辦理預抵押，只能待期轉現完成后進行正式抵押。四是由于房地產開發商主觀上采取不積極配合的態度，導致辦理抵押登記緩慢。是嚴重職能缺位不負責任的行為。主要表現：有的房地產開發商開發的樓盤項目較多，不急于為已入住的業主辦理產權證；有的房地產開發商不代收契稅和公共維修基金；還有些房地產開發商違規建設，導致無法獲得相關的產權證書。等等。五是借款人不配合(比例相對較小)。由于辦理手續繁瑣，加上要求購房者一次性繳齊契稅和公共維修基金，而部分購房者繳納的意識不強，直接影響產權辦理的速度；另一方面，部分外地購房者因種種原因無法取得聯系或不愿意配合重新簽署登記材料，導致抵押登記無法辦理，六是銀行主觀的原因，主要是風險意識不強，認為已辦理預登記就沒有風險。就不主動、不積極辦理抵押登記；另一方面。銀行為搶占市場，違規提前發放貸款。為了自身利益，盲目搶占市場份額。對尚未達到放款條件的樓盤項目如商鋪樓盤項目未驗收就違規提前發放按揭貸款，這也是導致抵押落實率偏低的原因之一。七是集資建房樓盤項目建設單位為了限制職工自由轉讓房產，有意拖延辦證時間；另一方面，項目建設單位未交納相關稅費、驗收手續(產權手續較為復雜)等原因，造成長期無法落實產權及抵押登記。

四、防范個人住房按揭貸款抵押擔保未落實風險的對策建議

當前在國際金融海嘯的影響下。我國經濟金融明顯下行，因此，我們應按照中央的要求，審時度勢，未雨綢繆，加強防范金融風險，著力解決影響和制約銀行業科學發展的突出問題，努力探索完善保障銀行科學發展機制制度，為促進銀行業的健康發展和社會經濟平穩較快發展發揮積極作用。因此，應切實抓好按揭貸款抵押擔保的落實工作。

1 應堅持依法合規經營，提高風險管理能力。銀行應嚴格按照人行和銀監會的規定要求，提高房貸審查與發放標準。加大假首付、假身份、假證明的審查力度，防止開發商因資金壓力辦理假按揭套取銀行信貸資金的風險。

2 加強銀行內部制度建設，完善抵押擔保操作流程。銀行應設專人負責個人住房按揭貸款期房轉現房的抵押登記落實工作，落實責任制。同時，要加強對抵押物評估，避免抵押物高估而帶來的信貸風險。

3 銀行要切實做好貸款“三查”工作。既要重視業務的發展，又要加強管理。貸前調查工作是個貸工作的重中之重，是防范“假按揭”的有效手段；而貸中審查和貸后檢查是落實抵押登記、防范金融風險的重要手段。在與房地產開發商簽訂合作協議時應該明確辦理樓盤項目產權證的時間和期限，并明確雙方責任和權利，對因開發商自身原因導致產權證長期未辦理完成的，應采取相關的處罰措施，責成其盡快整改。

4 加強政府有關部門的職能行使，保障房地產行業健康發展。建議政府房產及土地管理部門應加強溝通協作聯合辦公，優化辦證流程和抵押登記流程，迅速處理產權登記事宜，同時應考慮按照《物權法》有關規定，將房產土地使用權證和房屋所有權證“兩證統一”，以保障抵押權利的完整有效。政府相關職能部門應對項目驗收、完稅的各環節進行限時辦理，提高項目產權落實的效率。在一個流程中同時辦理土地證與房產證。