別墅走進(jìn)中產(chǎn)生活？

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)尚不明朗，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的復(fù)蘇也爭(zhēng)議很大，但別墅市場(chǎng)率先回暖的趨勢(shì)已基本確立。從上半年的各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，滬京深廣四地別墅市場(chǎng)供求量、成交金額、均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)明顯。作為高檔住宅代表的別墅憑借稀缺性，保值增值功用和所倡導(dǎo)的尊貴生活方式，一直為城市中產(chǎn)階層所向往。而隨著此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，別墅對(duì)于大多數(shù)中產(chǎn)來(lái)說(shuō)似乎不再遙不可及。它好像是一件最實(shí)用的奢侈品，逐漸走入中產(chǎn)生活。

別墅市場(chǎng)率先回暖基本確立

2009年2月1日。“限外令”被取消，這對(duì)以別墅豪宅為代表的高檔住宅市場(chǎng)走出低迷、實(shí)現(xiàn)反彈產(chǎn)生了一個(gè)重大的外在利好。而逐步放寬松的貨幣政策引發(fā)市場(chǎng)對(duì)高端資產(chǎn)的關(guān)注，別墅以其稀缺性更是受到資金的追捧。這些都成為別墅市場(chǎng)率先回暖的重要前提條件。

據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)“數(shù)字地產(chǎn)”欄目數(shù)據(jù)庫(kù)披露，2009年3月別墅市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)井噴期，成交面積、成交套數(shù)成倍增長(zhǎng)。其中，上海別墅成交715套，與上月成交239套相比，環(huán)比上漲199.2％；成交面積165795m²，環(huán)比上升183.6％：成交均價(jià)為17104元/m²，環(huán)比小漲8.57％。轉(zhuǎn)觀北京市場(chǎng)，一個(gè)月內(nèi)，北京別墅成交總金額近14.89億，銷(xiāo)售套數(shù)為370套，環(huán)比上漲32045％：成交面積為131118m²，環(huán)比

上漲385.16％。截至四月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售382套，環(huán)比增長(zhǎng)32.43％，與1月份實(shí)現(xiàn)成棗1.39套相比，則增長(zhǎng)了174.82％，成交均價(jià)也較年初有所回調(diào)，國(guó)內(nèi)主要?jiǎng)e墅市場(chǎng)已顯現(xiàn)回暖跡象。

本刊記者整理了今年以來(lái)截至5月12日京滬深廣別墅市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)四地?zé)o論是成交面積還是成交套數(shù)都超過(guò)了市面供應(yīng)量。其中，上海成交面積680095mm²，高于供應(yīng)面積626097m²；北京成交面積351067m²，供應(yīng)面積292843m²；深圳成交面積18954m²，供應(yīng)面積174216m²：廣州成交面積158479m²，供應(yīng)面積99654m²。從供應(yīng)套數(shù)上看，上海成交2964套，供應(yīng)2728套；北京成交1047套，供應(yīng)941套；深圳成交924套，供應(yīng)818套；廣州成交626套，供應(yīng)189套。

單純從成交量上看，滬京深廣別墅市場(chǎng)均有小幅缺口，可以說(shuō)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。從市場(chǎng)成交價(jià)格來(lái)看，上海、北京、深圳、廣州截至今年5月12日的成交均價(jià)分別為17419元、14492元、244878元、8416元，四地平均成交價(jià)格16613元，比06、07年價(jià)格水平要高，但較2008年尚有一定距離。可見(jiàn)目前市場(chǎng)仍處在之前“限外令”和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響陰影下，市場(chǎng)只是處在回暖過(guò)程中，尚未完全復(fù)原。但從目前的市場(chǎng)供求、成交態(tài)勢(shì)來(lái)看，如果市場(chǎng)繼續(xù)保持勢(shì)頭，假以時(shí)日，今年的均價(jià)必將超過(guò)2008年的水平。

搜房網(wǎng)最近做了一項(xiàng)有關(guān)別墅產(chǎn)品的問(wèn)卷調(diào)查，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，71％的讀者和網(wǎng)友認(rèn)為剛性需求正在逐步釋放、市場(chǎng)正在逐步回暖。

北京達(dá)觀地產(chǎn)行銷(xiāo)公司副總彭偉嘉在接受采訪時(shí)表示，去年金融海嘯肆虐時(shí)期，從海外打進(jìn)來(lái)詢問(wèn)的電話，每個(gè)月都不超過(guò)50通，今年政府暫停“限外令”后，這樣的電話增長(zhǎng)至150通。別墅界資深人士龐博國(guó)際執(zhí)行董事劉東也認(rèn)為，盡管市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但是預(yù)計(jì)今年北京別墅市場(chǎng)行情將會(huì)大大好于去年。

當(dāng)然，今年到目前走了只不過(guò)一半，雖然目前情形較好，但是市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，有相當(dāng)一部分人認(rèn)為仍需謹(jǐn)慎行事。

本刊記者致電采訪GVA衡信柏迪營(yíng)銷(xiāo)綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼，他表示。目前所有數(shù)據(jù)都顯示市場(chǎng)在回暖，人們對(duì)未來(lái)預(yù)期看好，信心也在增強(qiáng)，這些大家看在眼里，但是卻并無(wú)依據(jù)說(shuō)明以后就會(huì)一直好下去。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉則表示，二三月份市場(chǎng)成交量回升是個(gè)好現(xiàn)象，但是在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不能確定的前提下，還不能太盲目樂(lè)觀。

別墅和它所倡導(dǎo)的生活方式

拋開(kāi)白紙黑字、證據(jù)確鑿但卻稍嫌枯燥的數(shù)據(jù)，我們可以從生活方式的角度探討一下別墅給人們生活帶來(lái)的影響，并以此為邏輯起點(diǎn)，分析別墅的潛在需求。

別墅其實(shí)歸根結(jié)底首先是一種生活方式，它給業(yè)主的生活品質(zhì)帶了巨大改變，同時(shí)也是業(yè)主地位和品位的體現(xiàn)。

“別墅”的英文單詞是“VILLA”。該詞源自法語(yǔ)，直譯是“鄉(xiāng)間的小屋”，最早產(chǎn)生于歐洲。那些在巴黎、倫敦等大城市住膩了的人們，為了換換空氣和生活情調(diào)，就在自己郊外的領(lǐng)地上興建了一些小屋，以供自己興致來(lái)時(shí)，度假、圍獵、釣魚(yú)、野營(yíng)之用。

追溯別墅的起源可以幫助我們識(shí)別別墅的核心介值。

時(shí)間不止，VILLA流傳。進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì)之后，現(xiàn)代人對(duì)生活環(huán)境和方式的選擇一直在矛盾中煎熬。他們離不開(kāi)城市生活，但是又很厭倦城市。城市生活的種種不便，尤其是人口密度大、交通擁堵、空氣污染嚴(yán)重等讓大家心生逃離之意。別墅首先在形式上極好地滿足了人們這一需求。

別墅一般離城市中心有一定距離，坐落于有山有水有綠地的野外。上海的余山、杭州的西湖都是別墅的上佳選址。古人云：“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”，依山臨水之地，始為安居養(yǎng)生的絕佳之地。此外，人們之所以選擇遠(yuǎn)在郊外的別墅就是想繁忙之后遠(yuǎn)離城市的喧囂，放松自己身心，因此對(duì)景觀資源的要求很?chē)?yán)格。優(yōu)越的地理位置永遠(yuǎn)是別墅價(jià)值的核心。

所謂好產(chǎn)品，自身的品質(zhì)一定要好，對(duì)別墅而言，不僅是房型、景觀、建材要質(zhì)優(yōu)，建筑的風(fēng)格、理念也要能引起業(yè)主的共鳴。高端產(chǎn)品的附加值是對(duì)產(chǎn)品強(qiáng)有力的支持，因此配套設(shè)施也要齊備，如安防、物業(yè)、俱樂(lè)部會(huì)所等，要滿足主流生活的所有需求，交通上要能便捷地在清幽寧?kù)o與熱鬧繁華之間切換。做到離塵而不離城；在休閑社交上，鄰近地塊擁有五星級(jí)溫泉度假酒店以及27洞的高爾夫球場(chǎng)就更好了!

需求催生了市場(chǎng)，市場(chǎng)培育了更大的需求。近年，別墅市場(chǎng)供應(yīng)方越來(lái)越成熟，他們細(xì)心揣摩和體會(huì)市場(chǎng)需求，并積極進(jìn)行生活方式的提供和引導(dǎo)。設(shè)計(jì)師在很多細(xì)節(jié)上匠心獨(dú)運(yùn)，例如將回家的道路設(shè)計(jì)成蜿蜒曲折的小路，兩邊是郁郁的樹(shù)林；將主人的臥室設(shè)計(jì)在頂層，保護(hù)主人生活的私密性；設(shè)計(jì)了大衛(wèi)生間、大衣帽間、露臺(tái)；將地下室設(shè)計(jì)成酒窖、工作室、家庭影院等等。良好的產(chǎn)品品質(zhì)更好地培育和激發(fā)潛在市場(chǎng)，同時(shí)也讓人們對(duì)這一市場(chǎng)有了更多期待。

從宏觀上看，隨著城市化進(jìn)程的加速和基礎(chǔ)設(shè)施體系的完善，加上居民對(duì)生活環(huán)境日益重視，居住的空間概念必然向外延伸，別墅等城郊住宅具有很大的潛力和機(jī)會(huì)。雖然目前城郊住宅的便利性受到人們的詬病，但是隨著市中心環(huán)境、安全等問(wèn)題的日益突出，會(huì)有越來(lái)越多人搬到郊外，并因此引導(dǎo)服務(wù)行業(yè)等遷至郊外，并帶動(dòng)交通、公共設(shè)施的完善，久而久之將形成—個(gè)良性循環(huán)。

國(guó)外城市化過(guò)程中也經(jīng)理過(guò)類(lèi)似轉(zhuǎn)變。對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)有豐富經(jīng)驗(yàn)和較深認(rèn)識(shí)的專(zhuān)家童忠益博士介紹說(shuō)，別墅或單家庭式住宅在美國(guó)分為獨(dú)棟和連體兩類(lèi)，這兩類(lèi)房型大約占全美所有房源的八成多，而公寓型住宅僅占一成多。別墅在美國(guó)城市的各個(gè)角落隨處可見(jiàn)，是美國(guó)中產(chǎn)典型的生活屆住形態(tài)。

獨(dú)棟別墅“奇貨可居”

3月份，北京地區(qū)獨(dú)棟別墅成交122套，占總成交比例的33.24％。4月環(huán)比增長(zhǎng)29.51％，成交158套，占總成交比剛的41.25％。

獨(dú)棟別墅的需求和價(jià)格一直比較穩(wěn)定，即使經(jīng)濟(jì)形式低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)不明朗，獨(dú)棟別墅也沒(méi)有降價(jià)，銷(xiāo)售量影響亦不大。

一直以來(lái)，獨(dú)棟別墅被貼上尊貴和稀缺的標(biāo)簽，有人甚至用上了“奇貨可居”這樣的字眼。

稀缺性是人們購(gòu)買(mǎi)別墅的一個(gè)重大訴求，獨(dú)棟別墅在稀缺性上表現(xiàn)得更加充分。由于“占地面積相當(dāng)大，容積率非常低”，2006年國(guó)土資源部曾出臺(tái)規(guī)定，對(duì)所謂的“獨(dú)門(mén)獨(dú)院、兩至三層樓形式”的別墅，即“獨(dú)棟別墅”的用地審批做出限制。因此，目前的獨(dú)棟別墅用地是處在消化原來(lái)的儲(chǔ)備用地階段，據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商早期囤積的別墅用地，近年來(lái)已陸續(xù)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)化成有效供應(yīng)投向了市場(chǎng)。可預(yù)見(jiàn)的是這一資源處在耗盡過(guò)程中，相當(dāng)稀缺。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱(chēng)，受土地開(kāi)發(fā)期限的限制，未來(lái)獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量將十分有限，將成為下一步最大的賣(mài)點(diǎn)。

從消費(fèi)者的角度看，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，人們對(duì)生活方式更加講究。市場(chǎng)對(duì)獨(dú)棟別墅的需求也在逐步擴(kuò)大；而精于市場(chǎng)的投資者們，則看中了獨(dú)棟別墅稀缺可實(shí)現(xiàn)保值增值的目的，這些種種都極大程度上造成市場(chǎng)對(duì)獨(dú)棟別墅需求旺盛。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，別墅在地域上有不可復(fù)制性，未來(lái)別墅供應(yīng)量的減少是一種趨勢(shì)，隨著這種趨勢(shì)，獨(dú)棟產(chǎn)品或?qū)⒏鼮橄∪薄?/p>

工作在城里，生活在郊外

一般，人們偏好選擇別墅作為第二居所。他們一般在主城區(qū)有一套交通便利的公寓住所，而別墅坐落于有山有水有綠地的野外，遠(yuǎn)離城市的喧囂，成為他們休閑度假，放松自我身心的一個(gè)選擇。

來(lái)自浙江、現(xiàn)居上海的廖先生就是這個(gè)群體中的一員。廖先生二十歲出頭只身一人到上海，經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展和積累，現(xiàn)在已經(jīng)很有成就，生活穩(wěn)定。他把自己的家安在繁華的靜安區(qū)，常能瞥見(jiàn)混濁的蘇州河，然而市中心的喧囂讓他覺(jué)得身心無(wú)法得到完全放松；于是他又在余山置辦了一套別墅作休閑度假用，一般周末節(jié)假日呼朋引伴、會(huì)見(jiàn)私密客人，廖先生選擇在別墅。

廖先生的別墅無(wú)論大環(huán)境還是小區(qū)內(nèi)部環(huán)境都很好。圍墻用花墻綠籬隔斷而非生硬的磚石砌成，滿眼綠意，無(wú)形中造就了一種和諧的鄰里關(guān)系，這是廖先生一直都很懷念的小時(shí)候的院落生活。

平時(shí)工作壓力很大，他一直對(duì)營(yíng)造一種可以徹底放松的生活有一種渴望。他想盡可能改變居住感受，為自己創(chuàng)造一種“遠(yuǎn)和陶詩(shī)深閉門(mén)”的環(huán)境。所以雖然不是第一居所，但是廖先生還是在這套居所的設(shè)計(jì)、裝修上下了很大功夫。他沒(méi)有極盡奢華，而是選擇了洗盡鉛華、返璞歸真的風(fēng)格。他為自己修了一個(gè)大花園，種花弄草伺候樹(shù)，還搭了一個(gè)葡萄架，放了幾張?zhí)梢巍Ｔ谟嘘?yáng)光的日子，散漫地坐在院子里曬太陽(yáng)、看書(shū)、養(yǎng)精神頭兒；在晴好的夜晚，在暗香浮動(dòng)的平臺(tái)上品酒、斗茶、喝咖啡。

雖然風(fēng)格不奢華，但是在配套設(shè)施上，廖先生卻是不遺余力。除了餐廳、會(huì)客廳、=陪房這些基本設(shè)施，他還為自己設(shè)了球室、茶藝室、棋牌房、窖藏室，并且連通了整棟樓的環(huán)境音樂(lè)廣播系統(tǒng)，為子女設(shè)了舞蹈室、帶DJ房的KTV等，足可以不出戶唱到凌晨五點(diǎn)，而且不用擔(dān)心擾鄰。

多年商海沉浮，廖先生有了很多客戶、合作伙伴，也積累了一大批朋友。他性格豪爽，喜歡邀朋友到別墅同樂(lè)，由于人緣好、別墅設(shè)施齊備，朋友都喜歡來(lái)。家里經(jīng)常是高朋滿座，今天走了一批，明天又來(lái)一批，有的甚至一來(lái)就是幾天。

“每到周末節(jié)假日，我家就變成娛樂(lè)陣營(yíng)和臨時(shí)酒店。在城里賣(mài)力工作，在郊外盡情放松，我享受這樣的生活。”望著遠(yuǎn)處翻滾的稻浪，廖先生笑著說(shuō)。

把白天和夜晚分清楚

目前，有越來(lái)越多的人選擇白天在城里工作，晚上則回郊區(qū)別墅居住休息。這種生活方式對(duì)別墅的選址有更高的要求。

Evelyn是北京某媒體的出版人，先生是知名外企高管，他們的工作地點(diǎn)分別在工體附近和國(guó)貿(mào)；2007年他們?cè)跂|部泛CBD區(qū)域購(gòu)置了一套別墅，這一帶沒(méi)有得天獨(dú)厚的自然景觀資源，但由于屬于城市別墅，價(jià)格不低。他們的別墅4居室，帶花園，獨(dú)立車(chē)庫(kù)，總使用面積近300平米，購(gòu)入時(shí)價(jià)格在600萬(wàn)左右。

從一開(kāi)始，Evelyn夫婦購(gòu)買(mǎi)別墅就是作為第一居所使用，因此，他們尤其看重地理位置和交通便利情況，對(duì)景觀和配套放松了要求。

東部泛CBD區(qū)域早年作為中央別墅區(qū)的一個(gè)有益補(bǔ)充提出，從距離上看，從國(guó)貿(mào)驅(qū)車(chē)到通州的直線距離很短。京通快速路、朝陽(yáng)北路以及八通線，便捷的交通加強(qiáng)了此區(qū)域與城區(qū)中心的互動(dòng)。兩廣路延長(zhǎng)線以及區(qū)域內(nèi)多條市政道路的建成并通車(chē)，更是讓此區(qū)域別墅具備了較強(qiáng)的升值空間。

Evelyn每天上班的交通有兩種選擇，可全程自駕，亦可自駕加地鐵，一般情況路上耗時(shí)一個(gè)半小時(shí)左右。她對(duì)自己目前的居住和交通情況較為滿意。

由于便利、價(jià)位適中，東部泛CBD區(qū)域?qū)υ贑BD上班的白領(lǐng)和中產(chǎn)階層有很強(qiáng)的吸引力，使其成為近城第一居所的理想選擇。而隨著該區(qū)域開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步成熟和其產(chǎn)品趨勢(shì)從多層轉(zhuǎn)向高板，品質(zhì)也一改回遷房的舊面貌，產(chǎn)品定位逐步向高端靠攏。

Evdyn說(shuō)購(gòu)買(mǎi)別墅作為第一居所后，她最大的變化就是將生活和工作分得比較清楚，減少了大量不必要的應(yīng)酬，勻出較多時(shí)間給家人和自己，可以凝神靜氣地想事情。經(jīng)過(guò)在家中的休養(yǎng)，她有了更充沛的精力和更好的心態(tài)面對(duì)繁忙的工作，而每天對(duì)工作之余的生活也更多了一份期待，在兩種狀態(tài)中切換讓生活有比原來(lái)更多元的感覺(jué)。

“我總能在下班回家的路上買(mǎi)到附近農(nóng)民剛剛摘下的蔬菜瓜果，新鮮程度和價(jià)格都比超市里的好許多，這也算是除了居住條件之外的意外收獲。”