寫字樓項目性價比評價初探

[摘 要] 運用專家調查法及層次分析法（AHP）建立了寫字樓性能的綜合評價指標體系，構建了寫字樓性價比的模型，并將其定量化。寫字樓性價比確定方法不僅適合某一樓盤性價比的確定，也適合特定樓盤的特定戶型的性價比計算。為寫字樓開發商進行產品開發提供了理論依據，同時也為消費者購房提供了參考依據。

[關鍵詞] 寫字樓性價比 層次分析 價值工程

伴隨著城市樓市價格的逐漸回落，大家對房市所持的觀望態度越來明顯。如今的房地產商面對的是更加理性的顧客，但是目前的市場分析基本都是定性分析，這就造成了分析過程主觀性較強、論證不很嚴密。本文旨在把樓市變得相對透明——通過層次分析法（AHP），比較樓市的“性價比”。

一、寫字樓性價比基本理論

1.寫字樓性價比的含義

所謂性價比，就是指一個樓盤性能與價格的比率，它是衡量一個樓盤質量高低最實在的指標。其中，樓盤的性能是指樓盤的綜合素質，包括地段、質量、環境、配套、景觀設計、物業管理及文化底蘊等。一方面，在眾多樓盤紛紛面世的時候，購房者有了充分的選擇余地，挑起房來也更加理智，性價比已成為影響消費者購房決策的第一因素。另一方面，隨著房地產市場競爭的日益激烈，房地產開發商要想在競爭中占有一席之地，就必須生產出性價比更高的產品來滿足消費者的需要。

2.性價比評價方法

(1)層次分析法(Analytic Hierarchy Process)是將決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。該方法是一種層次權重決策分析方法。這種方法的特點是在對復雜的決策問題的本質、影響因素及其內在關系等進行深入分析的基礎上，利用較少的定量信息使決策的思維過程數學化，從而為多目標、多準則或無結構特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結果難于直接準確計量的場合。

(2)網絡分析法(Analytic Network Process)是層次分析法的發展與完善。ANP模型充分考慮各層次之間以及同一層各元素之間的依賴與反饋關系，對各方案進行綜合評價并得出最佳決策。

(3)模糊層次分析法(Fuzzy Analytic Hierarchy Process)是在層次分析法中引入非結構性決策模糊集分析單元系統理論，可改進層次分析法判斷矩陣構造主觀性強和一致性不易檢驗等缺點，同時將兩種方法結合起來又避免了非結構性決策模糊集分析單元系統理論中計算總相對優屬度時利用模糊識別或模糊優選模型的復雜運算。

后兩種方法都是基于層次分析法原理而改進的方法，其原理是一致的，但是分析過程的復雜程度要遠高于第一種方法，因此本文選擇層次分析法來進行分析。

二、寫字樓性價比分析過程

1.寫字樓性能評價指標體系建立及權重確定

寫字樓性價比最重要的是性能的確定，通過查閱相關文獻資料，并用德爾菲（Delphi）法向專家調查咨詢。為消除成員間相互影響，參加的專家可以互不了解，它運用匿名方式反復多次征詢意見和進行背靠背的交流，以充分發揮專家們的智慧、知識和經驗，最后匯總得出一個能比較反映群體意志的預測結果。通過調查確定寫字樓性能評價指標體系，如圖。

根據確定的評價指標體系，根據專家對各項評價準則和評價指標相對重要性的判斷，采用層次分析法（AHP）構造比較判斷矩陣，即F上的模糊加權子集W，W=（w1，w2，．．．wn），其中ｗi為評價指標集F第i個指標fi的權重，且有∑ｗi=1；0<ｗi<1。最后得到各評價指標權重，如表1。

注：B1——地理位置；B2——建筑規模；B3——交通狀況；B4——裝修標準；B5——建筑質量；B6——配套設施；B7——物業管理；B8——設備與辦公條件

2.寫字樓性價比模型

價值工程是對其對象進行價值分析，著重功能分析，使之以最低的成本，可靠地實現必要功能，從而提高產品或服務的價值，是一種技術經濟分析方法。“價值”是功能和實現這個功能所耗費用的比值，表達式為V=F/C（V—價值，F—功能C—成本）。

寫字樓性價比與上述的價值本質上是一致的。因此可以用價值工程模型建立模型：ω=A/P

式中，ω—寫字樓性價比，A—寫字樓性能，P—寫字樓銷售價

由此模型可知，為了提高性價比，必須從其性能和價格著手。當前房地產市場日趨完善，市場銷售價格空間不大，寫字樓開發商要想提高房產的性價比，只有從房產本身性能方面找突破口。這也是未來房地產發展的方向。

3.房地產性價比模型的修正

根據以上模型可知，A表示以100分制的一個數值，一個無量綱的量；P 是寫字樓市場銷售價格，其量綱為元/m2。因此，由A、P所確定的寫字樓性價比ω也是有一個有量綱的量，其量綱為m2/元。我們假定100分制中寫字樓性能的滿分市場價格為P0，則寫字樓性能A代表的性能價值 V=A[P0/100]。此時，可以得到修正的寫字樓性價比模型為ω=V/P。

式中V為一個有量綱量，其量綱為元/m2，與P的量綱一致，寫字樓性價比ω就是一個無量綱的量。其數值大小有三種情況：

當ω＞1時，表明寫字樓的性能價值大于實際銷售價格，此時寫字樓的性價比高，即買到了物美價廉的寫字樓。

當ω=1時，表明寫字樓的性能等于實際銷售價格，此時寫字樓的性價比屬于中等。

當ω<1時，表明寫字樓的性能小于實際銷售價格，此時寫字樓的性價比低，物所不值。

通過修正后的模型，可以比較容易地將寫字樓性價比定量化，并由比值高低判斷優劣，從而作為消費者購買寫字樓時的參考依據，也為寫字樓開發商開發高性價比樓盤提供了切實有效的方法。

三、案例分析

1.案例背景概況

選擇濟南市寫字樓為案例分析對象。濟南市區寫字樓總量約為340.6萬平米，大部分分布在濼源大街和山大路片區，其他區域相對較少。根據濟南市寫字樓的集中程度和區域功能的不同，可以將寫字樓市場大致分為五個區域——濼源大街片區、山大路板塊、二環東路片區、高新區和其他片區（在以上四個區域之外，零散分布著一些寫字樓）。

本文主要對山大路片區的特區數碼港和海蔚廣場進行了比較分析。

2.案例所選寫字樓性能得分

分析兩個寫字樓的性能，通過問卷調查，發出50余份，共回收了32份，其中一部分是從業主論壇中得到的，從而得到了兩個寫字樓的性能得分如表2所示：

三、案例所選寫字樓性價比分析

注：①滿分市場價格P0確定方法是取山大路和濼源大街這兩個黃金片區的寫字樓及其他片區性能相當的十個寫字樓售價的算術平均值，包括銀座京都國際、圣凱摩登城、歷東大廈、特區數碼港、第一大道等。

表中價格均為2006年的銷售均價。案例所選寫字樓的性價比確定如表3所示。通過對濟南市山大路片區兩個寫字樓進行分析，計算得到了每個寫字樓性價比。兩個寫字樓性價比都小于1，表明消費者購買這兩個寫字樓都是不太合理的。但是兩個寫字樓性價比的結果都接近1，說明價格和性能基本吻合。

但是，房地產性價比高低除了與房地產的性能有關以外，還與其銷售價格密切相關。事實上，特區數碼港寫字樓是濟南少有的特色型的寫字樓，針對行較強，設計獨特，為了贏得市場，它必須修建性能非常高的寫字樓，同時，由于具有品牌優勢，它并沒有采取低價銷售，因此其性價比反而比海蔚廣場的低。

四、結論

對寫字樓性能進行性能評價并通過建立的性價比確定模型，將原來復雜而難以確定的性價比可以非常容易的計算出來。這不僅為消費者選房提供了很好的工具，同時也為開發商開發更好的寫字樓提供了依據。一般來說，市場價格的空間是不大的，開發商只有通過提高產品性能來提高產品的競爭力。開發商可以通過寫字樓性能確定模型，將寫字樓性能分成若干評價指標，分析自己的優勢和劣勢，從而發揮優勢，改善其中的劣勢，提高房地產的整體性能，從而達到提高寫字樓性價比的目的。

參考文獻:

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