個人住房信貸風險的防范機制研究

近來，由美國次貸危機所引發(fā)的金融風暴幾乎席卷了整個世界，這使得個人住房信貸問題再次成為人們關注的焦點。因此，如何防范此種危機的發(fā)生也成為一個迫切需要解決的問題。

從已有的經(jīng)驗來看，加強對個人住房貸款風險的研究，保持清醒的頭腦，正視存在的問題，建立完善的制度，嚴格操作程序等至關重要，只要商業(yè)銀行在此項業(yè)務上做到人員到位、管理到位、結(jié)算手續(xù)到位，個人住房貸款風險便能得到有效的防范，真正使其成為優(yōu)良資產(chǎn)。

一、個人住房信貸風險的表現(xiàn)形式

1.選擇項目的風險。一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報建手續(xù)瑕疵。如因土地出讓金未交而未領《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實中這種糾紛往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給銀行帶來極大的風險；二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未做好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途； 三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等，出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務，則該貸款從開始就面臨成為壞賬的可能。還有一種情況是個人住房貸款針對的商品房類型不同面臨的風險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風險大于以自我居住為目的的購房戶的風險，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。

2.開發(fā)商引發(fā)的風險。一是開發(fā)商的欺詐行為。一些開發(fā)商利用當前法制不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴的機會，以其關聯(lián)企業(yè)或有特殊關系的個人名義“購買”其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。二是開發(fā)商將購房款入賬后，由于經(jīng)營不善，導致樓盤爛尾，或因經(jīng)濟、地價、建筑材料、施工技術、自籌資金等情況的影響造成不能按時交樓，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。三是由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。四是開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預售等原因，導致銀行風險等。

3.借款人引發(fā)的風險。一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業(yè)經(jīng)營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計劃的順利執(zhí)行；同時，由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財務狀況進行持續(xù)有效的監(jiān)督，對樓市的預測也相當困難，較難對借款人資信的真實狀況做出準確判斷。雖然借款合同訂立時，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風險。二是購房人死亡或者被宣告死亡、失蹤，繼承人或財產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。三是購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。四是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。

4.假按揭造成的風險。一是開發(fā)商通過個人虛假購房套取貸款。開發(fā)商以其親屬、內(nèi)部員工、關聯(lián)企業(yè)員工甚至民工的名義按揭購房，套取銀行貸款用于自身資金周轉(zhuǎn)，并負責按月償還貸款。二是開發(fā)商虛構購房行為或偽造相關手續(xù)套取貸款。通過偽造借款人身份證或購房合同向銀行申請按揭貸款，或以偽造的產(chǎn)權證明作抵押進行虛假按揭。三是開發(fā)商與購房人或銀行員工串通套取貸款。(1)開發(fā)商為解決部分購房人首付款不足問題，盡快達成交易，在售房合同中將房屋實際價格提高一定比例，再向購房人出具首付款收據(jù)，在沒有真實首付款的情況下套取按揭貸款。(2)開發(fā)商與購房者相互串通，以高于同地段的房價進行購房交易，通過購房者套取銀行信貸資金，并分期向購房者歸還超出真實房價的貸款本息。(3)開發(fā)商與銀行員工勾結(jié)，向虛擬借款人或沒有真實購房行為的借款人發(fā)放按揭貸款。

二、個人住房貸款風險變化的原因分析

1.銀行管理不善，形成不良貸款。一是銀行內(nèi)控制度不完善，貸款管理力度不夠。由于個人住房貸款業(yè)務近幾年才開辦，開展時間不長，加之部分貸款到期，一些銀行規(guī)章制度尚不建全，相應的配套管理措施跟不上，形成貸款不良。二是信貸人員重貸輕管的現(xiàn)象普遍存在。有些信貸人員對于逾期期數(shù)較短的貸款認為既沒有必要也沒有精力催收，向借款人發(fā)出了拖欠銀行貸款也沒人管的錯誤信號，不利于貸款的按期回收。三是個人資信評估制度不健全，還款能力難以控制。在涉及個人還款能力評估時，雖然銀行要求借款人出具本人及配偶的工資、收入證明，但其真實性、有效性及還款意愿的好壞，只能主觀被動地去評定，缺乏統(tǒng)一的標準格式和制約措施，過分依賴第二還款來源，忽視了第一還款來源的合規(guī)性。

2.購房人違約，形成不良貸款。一是購房者由于投資方式的失敗拖欠銀行貸款。近年來，由于房價的上漲，購房者對市場的估計不夠，采取以租養(yǎng)貸等方式進行投資，受各種因素的影響造成無力償還貸款，這種情況多在“第二套住房”借款人中出現(xiàn)。二是購房者由于收入水平下降，無力償還貸款。個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，由于個人支付能力的下降導致信用缺失的情況很容易發(fā)生，使銀行的貸款形成不良。

3.潛在風險。商業(yè)銀行一向把個人住房貸款當作一種低風險業(yè)務來發(fā)展，只看重利潤，而忽視了潛在風險。潛在風險主要體現(xiàn)在兩方面：一是個人住房貸款市場的不規(guī)范，銀行之間的無序競爭，造成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風險。二是個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭，潛在著不確定的風險。

三、防范個人住房信貸風險的對策

1.加強項目前期評估工作。通過項目的前期評估工作，嚴格客戶的準入標準，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風險、銷售價格不實風險，和開發(fā)商惡意套現(xiàn)風險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內(nèi)容有：通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價、項目的財務盈虧平衡分析和風險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項目。

2.加大力度嚴防假按揭。擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經(jīng)銀行確認后，確定合理的貸款成數(shù)。對期房價格的正確市場評估，以避免開發(fā)商高價銷售策略給銀行帶來的風險。同時，通過評估還可以部分避免開發(fā)商的惡意套現(xiàn)風險。因為即使開發(fā)商組織假的購房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔保品——住房抵押，在開發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項目的形象進度，預留開發(fā)商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求），開發(fā)商終究會想方設法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預留的保證金，應該可以使貸款風險降到最低，而開發(fā)商則得不償失。對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風險。

3.建立完善的個人信用評級制度。建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構。該機構應由人民銀行進行業(yè)務指導，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡資料，出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個人消費信貸領域，并可進行實時跟蹤，一旦發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時調(diào)整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。建立個人存款實名制和個人財產(chǎn)申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產(chǎn)，評價個人的還款能力。實行個人信用實碼制和計算機聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。建立個人銀行賬戶。將目前個人收支以現(xiàn)金為主，改為以個人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主，個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉(zhuǎn)賬和稅收確認），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進行評估。

4.健全法規(guī)，完善社會保障制度。個人住房貸款業(yè)務涉及一系列相關法律、法規(guī)，通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預售法律制度，通過制訂物權法、個人破產(chǎn)法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業(yè)務的手續(xù)在合法有效的基礎上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權利瑕疵，保障抵押權人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權利。

強化銀行對個人住房貸款業(yè)務檔案的管理工作。銀行應由專人負責保管個人住房貸款業(yè)務檔案，實現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收，并納入“黑名單”，加強貸后管理工作力度。

在創(chuàng)新催收手段方面，一是掌握好訴訟時效的中斷。對于一般債務，訴訟時效為主債務期滿兩年。但個人住房貸款有一個明顯區(qū)別于其他債務的特征即分期還款。對于分期還款債務的訴訟時效中斷，從謹慎性原則出發(fā)，銀行應按照分期分別計算訴訟時效，按照第一期還款日期中斷個貸時效，則在訴訟中應按照債務人未按協(xié)議約定的時間和數(shù)額按期全部履行，則銀行在每期期限屆滿后可以分別起訴，也可以不分別起訴，積極向法院主張，盡最大可能維護銀行利益。二是積極應用訴前最后通牒，即通過發(fā)送律師函或者直接以銀行的名義發(fā)送書面文書，限期要求借款人歸還貸款本金和利息。三是靈活運用支付令。四是充分利用借款合同公證。