房地產(chǎn)信托投資基金漸行漸近

本月初，金融促發(fā)展“國九條”明確提出，房地產(chǎn)信托投資基金增加為企業(yè)創(chuàng)新融資渠道之一。據(jù)報道，央行、證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部委正加緊制定房地產(chǎn)信托基金試點管理辦法。而天津濱海與上海浦東相關(guān)物業(yè)，或?qū)⒁源虬绞匠蔀槭着圏c產(chǎn)品，分別登陸深圳和上海證券交易所。

今年年中，上海浦東新區(qū)傳出試點消息，其與監(jiān)管部門合作設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金前期籌備工作已經(jīng)結(jié)束，正等待監(jiān)管部門審批。其主要打包對象，是在之前擁有良好業(yè)績的帶租約的浦東部分寫字樓和商鋪。

天津濱海新區(qū)也早已向監(jiān)管部門遞交了房地產(chǎn)信托投資基金的試點項目方案。昨日。嘉富誠國際資本有限公司董事長鄭錦橋告訴《第一財經(jīng)日報》，天津濱海新區(qū)房地產(chǎn)信托投資基金的載體，主要是針對工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等高端物業(yè)領(lǐng)域，把眾多收租型物業(yè)資產(chǎn)打包到資本市場進行社會融資，以收租收益和其他投資收益實現(xiàn)股東分紅。

普華永道國際會計公司和美國城市土地學會12月9日聯(lián)合發(fā)布《2009亞太房地產(chǎn)市場最新趨勢報告》指出。面臨全球經(jīng)濟衰退，亞太大部分市場包括房地產(chǎn)業(yè)將受到前所未有的沖擊，而融資將成為2009年房地產(chǎn)業(yè)最當務(wù)之急的問題。

房地產(chǎn)信托投資基金可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。北京高通智庫投資顧問公司總經(jīng)理張宏告訴本報記者，該制度的建立勢在必行，可以解決房地產(chǎn)長期資金來源不足的問題。而在目前利率下調(diào)的背景下，房地產(chǎn)信托投資基金也可相對容易地獲得定息產(chǎn)品比較優(yōu)勢。

而房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品遲遲未能出現(xiàn)，據(jù)悉主要原因是此前爭議不斷。其中爭議最大的就是，房地產(chǎn)信托投資基金帶來的金融風險，以及基金運作過程中雙重稅收的問題。

張宏認為，在當前的行業(yè)背景下，中國的房地產(chǎn)信托基金在建立之初，不可避免帶有為持有型物業(yè)開發(fā)商融資的特性。而內(nèi)地商業(yè)運營水平仍偏低，在商業(yè)誠信、商業(yè)物業(yè)運營能力上，也存在較多疑問。

鄭錦橋則表示，雙重稅收是房地產(chǎn)信托投資基金難推出的癥結(jié)所在，如在基金本身和租金收益兩個環(huán)節(jié)雙重繳稅，會導(dǎo)致基金持有者收益嚴重受損。所以解決稅收問題，才能保證信托投資基金順利發(fā)行。

一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家透露，政府曾有意將廉租房納入到房地產(chǎn)信托基金試點的資產(chǎn)池中。對此，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉向本報表示，這種物業(yè)的問題在于收益率相對較低。將廉租房納入的行為，無法產(chǎn)生良好的現(xiàn)金流。