樓市將走向何方

明月初起，樹高天低。月華為薪，天地作爐。我為童子，烹茶煮酒。

茅于軾：加大廉租房建設

茅于軾 中國著名經濟學家，北京天則經濟研究所理事長

解決最根本住房問題，就是要幫助住房最困難的人，而不是說幫助次困難的人。這部分最困難的人往往就是祖孫三代人還擠在一間房里的家庭，特別是農民工，他們連照顧中等收入家庭的經濟適用房也買不起。

只有加大廉租房建設，才能解決住房根本問題，廉租房可以讓更多的人，在花少量租金的情況下，解決住房問題，我一直反對搞經濟適用房，反對搞限價房，因為它以犧牲農民對上地的利益為代價，補貼城里人買房，又以較低的社會效率占用了稀缺的土地資源，經濟適用房和限價房要通過申請批準和計劃分配來實現，這增加了社會尋租成本，是低效率的。同時，它以政府出讓部分收益的形式，來滿足一部人對房產的占有欲望，是不公平的。還有，由于群體博弈的結果，經濟適用房和限價房的最終占有者。往往是權勢人群，這嚴重偏離了初衷。

尹伯成：2009年6月后入市

尹伯成

復旦大學房地產研究中心主任，教授、博士生導師，中華外國經濟學說研完會副會長

開發商自救唯有降價

2007年大幅猛漲的態勢讓開發商嘗足了甜頭，許多開發商產生了一定的優越感，以為房地產市場和其他商品市場不同，別的商品業務賺5％、10％，他們必須要賺50％、100％才算正常，實際上商品房本身也是商品，也要遵循市場經濟的規律，經濟有周期性波動，因此房地產市場行情也是有上有下，房價的上升和回落都是正常的。

商品房的價格無論怎么降，還是有很多低收入人群買不起房。所以政府總結了次貸危機的教訓之后。提出了兩條思路：促進商品房市場平穩、健康發展和大力發展保障性住房建設。其目的一是通過建筑、物流等行業的發展，拉動內需。二是解決民生問題，做到民有所居。

安居工程也就是救市并不等于救開發商，更不等于救房價，政府救的是整個房地產行業。房地產行業包括高端住房也包括保障性的中低端住房。開發商解決困難的鑰匙在自己身上，命運靠自己來掌握，并要調整好心態。

購房需等待

房地產市場的短期調整是不可避免的，我認為會在一年左右。有購房需求的人，到2009年6月以后可以嘗試人市。

對于投資需求的購房者來說，重點考慮房產市場的4個特性：周期性、地區性、結構性、動態性。周期性是指目前房價會下降，但長期來看，經濟發展、城市化加速以及收入增加等因素，房價會上漲；地區性是指大城市中地段好、中心區的房價依然堅挺，郊區房價由于國家大力推廣的保障性住房措施(保障性住房和商品房是替代品)，以及交通導致的生活成本高等因素，調整的可能性和幅度最大；結構性是指大家在當前價格下普遍認為小戶型好，大戶型賣不動，同時國家鼓勵建小戶型，導致大戶型供應量逐漸減少，但隨著收入的增多，富人逐漸變多，對大戶型的需求卻越來越大；動態性主要是看周圍環境的變化。

對于自住需求的購房者來說，主要看自己的經濟實力和性價比。如果經濟實力允許，我推薦買中高端的房子，經濟實力不足，可以選擇性價比最好的房子。

中介：房價走勢要看博弈

鄭向東

北京四季房展市場總監

如今的房地產市場，政府、房地產開發企業、金融機構和消費者進入了一個多角博弈時代，房價走勢的關鍵博弈力量是政府和房地產開發企業。

樓市會逐步回暖

政府是市場經濟規律外的看得見的手，一邊要穩定房價，一邊還要穩定人心。對政府而言，最為樂見的是樓市的健康平穩發展，最不愿意看到的是樓市大幅波動和交易量的萎縮。

從這個意義上說，在樓市周期中，蕭條期中的樓市不會大跌、過跌，而在繁榮期中，樓市卻有可能大漲、快漲，從長期來看，房價將走出較為平緩的上升曲線。

以北京為例，根據我們的觀察，中短期內的房價已經降得差不多了，現在接近谷底，由于救市政策的支持，2008年“五一”以后，北京房價步入平穩，趨勢越來越清晰。同時，國家銀根放松，房地產開發企業經歷了

初步的業內價格調整。消費者是否出手，除對價格敏感外，更多的是擔心房價的繼續走低。隨著一系列利好政策的出臺，房地產開發企業自身產品類型和價格的調整，相信北京房地產市場的交易量會在今年春季有所放大。而成交量的放大，將進一步提升房地產開發企業和消費者對樓市的信心，樓市也將隨著消費信心的提升逐漸回暖。

均價對消費者不重要

房價的走勢在地域和區域之間的表現很不一致。同樣是一線城市，北京就不會出現如深圳、廣州那樣大降。即使在北京市內，以四環為分界線，以外區域的房價仍然有下降的可能，而在四環以內，由于存量房過于稀缺，房價就較抗跌。因此，房屋均價對消費者來說沒有意義，關鍵要清楚自己的需求：要在哪個地段買房，能夠支撐多高的價位。明白了這些。才能選擇正確的時機，適時入場。

開發商：高房價另有原因

楊允強 信堡·水岸公館(麗水蓮花三期)營銷總監

從2008年起，我國的人均國民總收入超過了2000美元，樓市已經開始步入了品質消費階段，消費者對住房的改善性需求進一步增強，初次購房者對生活空間功能的需求標準也大為提高。住房在提供更多的附加價值的同時，價格也水漲船高。

為什么老百姓說房價太高。泡沫太大?舉一個簡單的例子，中國的土地都掌握在政府的手中，如果把政府比作地主，開發商就是雇農。一塊地，雇農播下種子，種出糧食，包裝也好。宣傳也好，是為了多賣錢來獲取收益。說我的這是優質小麥，價格比普通小麥高一點兒才能賣。但是高得很有限，一般人能夠接受。關鍵在地主收多少租子，這直接決定了房價(糧價)的高低。為什么2004～2007年上半年房價上漲快，只要看土地管理部門的上地拍賣價格的變動趨勢就知道了。

以前在所有土地上只有一種作物，叫商品房。地主當然喜歡這樣，因為管理簡單，簡單地靠提高租金就可以獲得很高的收益，但這樣的結果是把市場多樣化需求變成了單一的商品房需求，造成了供不應求，價格上漲。老百姓不答應了，其實市場上除了小麥，還是應該多種經營的，可以種玉米，種棉花等經濟作物，現在政府明白了這個道理，大力發展經濟適用房和兩限房，這一定程度上會產生平抑房價的作用，但從均價的角度看房價是沒有意義的，因為有些商品房的走勢依然在漲。

財記管窺摟市

救樓市的說法似不妥

狗尾縷貂，講一個故事。有一個胖小子，大約10歲出頭的樣子，平時不愛運動，又喜歡吃一些油膩的食物。這一天寒潮來得太突然，出門被風一呵，壞了，消化不良，病殃殃地吃不下飯去。這一下可急壞了家里人，家里只這一根獨苗，要是有個三長兩短那可怎么辦。

請來診病的是一個江湖大夫，進得門來猶如盲人摸象，一下子摸到了胖小子的胃，不由得大呼小叫起來：這還是胃么，怎么這么臃腫(虛胖導致的，樓市泡沫)，這么癟(消化不良導致的，樓卞低迷)。“君之病在腸胃，不治將益深”，再不救就來不及了，眼下之意樓市就要崩盤了。于是一門皆驚，各級政府口口聲聲快下藥，這病想小都小不了。

記者不贊成救樓市的說法。中央和地方政府發布的一系列擴大內需的財政和貨幣政策，與其說是救樓市(消化不良)，不如說救經濟(虛胖)；與其說是救經濟，更不如說是穩經濟和發展經濟(共建和諧社會，實現可持續發展)?！熬取边@個字在中文里很嚴重，意味著到了生死存亡的危機關頭，再不采取果斷措施就要不行了。現在的樓市顯然不是如此，還有較強的抗跌能力，短期內還可以跌。

房價長期走勢取決于市場供需

樓市一定時期內屬于供不應求的買方市場，在假設不存在泡沫的前提下，長期來看，理想的房價曲線將是一條緩慢上升的平滑曲線，與人均國民收入水平的提高程度成正比。

造成樓市強大需求的因素主要有：城市化進程進入關鍵階段，農村人，加速向城鎮轉移；4次人口高峰的沖擊波連而至，尤其是第三次人口高峰(1962～1980年)出生的人口，目前正處于購房置業的最佳年齡；隨著人均收入水平的提高，住房的改善性需求開始占據重要地位。

與此相對應的是樓市有效供給的長期不足，根源在于建房土地的稀缺，公路邊，城市旁，多好的良田沃野，那些想要占用它的人，幾乎最終沒有不成功的，這往往是以子租成本的增加和社會福利的損失為代價。歷史的教訓值得借鑒，大禹治水能夠成功，用的是疏浚而不是堵湮。