團購房可行否

在樓市進入觀望后，轟轟烈烈的“萬人購房團”運動無疑成為了樓市一道矚目的風景。許多人在問；萬人購房團到底怎么回事兒，團購房怎么買，有發展前景嗎?帶著這些問題，記者采訪了北京市世華律師事務所合伙人呂艷麗女士。

樓市低迷購房團乘勢而起

團購在國際上的通稱是B2T(Business To Team)，是繼B2B、B2C、C2C后的一種新型商務模式，即組成一個團隊向商家集體采購，如以網絡為載體的家電團購等。呂艷麗指出，團購并不是一個新鮮事物。大家都熟悉的旅行團、觀光團等，本質上都屬于其范疇，團購進入樓市的時間也不短，一度比較流行的單位集體購房、集資建房等，就是內部團購房的表現形式。早在幾年前，一些銀行也曾經舉辦過團購活動，給予特定合作樓盤按揭利率優惠。但是在樓市上行通道中，團購房的發展受到了很大的制約。

購房團成潮流

2008年以來，房地產市場成交量持續萎縮，樓市一直處于觀望狀態。就是在這樣的市場環境下，團購風生水起，漸成潮流。各類消息不僅充斥在報刊、網站、電視等各類媒體上，現身于秋季房展等大型活動中，而且關于團購的討論也在業內廣泛展開。

北京、西安、沈陽、深圳、濟南及武漢等多個城市出現了形形色色的“萬人購房團”，很快就成為了各界關注的焦點。僅在北京一地，除鄒濤組織的“萬人住房團購平臺”之外，還出現了由搜房網、房龍網、焦點網等著名地產門戶網站組織的購房團活動，還有聯眾團購網萬人購房團和北京購房聯盟社、新浪網樂居看房團、草根購房網萬人淘房團等，可謂舉不勝舉。

具有深刻必然

住房團購的興起具有一定的必然性。我國房地產市場還不健全、不成熟，消費者希望聯合起來增強談判力量。市場低迷并不意味著需求不旺盛，在北京等城市，樓市的剛性需求依然很強，但由于房價還沒有回歸理性，許多消費者持幣觀望，不敢貿然出手，購房者通過團購的有效組織，將從個人零售式的購買轉為批發式購買，將享受一定的優惠。

團購為開發商開拓了新的營銷渠道，在目前房地產低迷的情況下，開發商也可借機名正言順地打折優惠，同時有利于他們更快地回收資金。組織者通過組織購房團來減少信息不對稱的程度，并從中獲利，進而將之變成一種新的盈利模式。這種模式的潛力非常大，購房團的砍價能力肯定會強于單個買房人，中間的價差就是組織者的潛在收益。

成效不高整體處于造勢起步階段

根據發起者的不同，住房團購可分為自發式團購、單位團購和開發商為吸引客源發起的團購等，目前市場上占主導的購房團模式可以說介于自發式團購和單位團購之間，并不是一種成熟模式。在當前，這些活動還是處在處于造勢起步階段，真正做出成果的不多。

以價格折扣為主

呂艷麗認為，住房團購是購房者聯合起來跟開發商爭取優惠的購房行為，嚴格來說，主要目的應該有兩個：一是價格上的折扣，二是合同條款、物業服務上的優惠，目前的購房團活動大都形式單一。搜房網組織的活動主要集中在免費看房上，不組織團簽，團體售后服務更談不上。鄒濤組織的團購平臺從不組織看房活動，而是由市民買房前自己進行詳細的調查和核實，平臺只是做些相應的指導，在市民選好樓盤范圍之后，把情況反饋到平臺，平臺的志愿者再把名單整理出來，統一制定出團購名單，再派人去和房地產商談：“你們愿意賣就賣，不愿意就算了。”

不向消費者收費

目前參加購房團都是免費的。一直堅稱公益準則的鄒濤認為直接收費不可取，期望通過開發出一些團購的增值服務以及制定出一套合理的贊助機制來消化成本。房龍網則通過向開發商收取傭金來贏利，且房子成交時才收取。有消息稱，房龍網可能向開發商收取住房成交價2‰的傭金。

優惠有限

已經組織過看房活動的搜房、新浪和焦點網的看房團，拿到的折扣都是2～5個點。房龍網拿到的折扣宣稱七五折，但設有實際成交。業內人士指出，開發商給購房團的價格，也能給散客，但不是所有的散客都能談得下來。

成效不高

在樓市整體低迷的大環境下，團購想要獲得市場的廣泛認可殊為不易，鄒濤(深圳)萬人住房團購平臺最新公布的數字是有300多位報名者交易成功，效果如何難以評說。由于多方面原因，鄒濤(北京)萬人住房團購平臺已于2008年11月10暫停接受報名，至今沒有實質性消息。搜房網組織的多次看房活動，實際成交量也不理想，2009年1月3日，蘭州萬人購房團首次看房活動結束，但現場無一人簽約。

發展空間有限謹防現實法律誤區

團購房的發展前景如何，購房者需要注意哪些問題?

特定歷史時期的產物

呂艷麗表示，她對團購房的發展前景持謹慎的態度。團購房的興起是特定歷史時期的產物，是消費者，開發商與房產中介在觀望市下所作的一次博弈。待觀望市過去，博弈的基礎就很可能不存在了。

歷史經驗證明，團購做得好的商品，一定是標準化程度高的商品。住房不同于彩電、冰箱等普通商品，替代性不高。不同區域的住房不具有同質性，同一套住房對不同的消費者其價值也不盡相同，消費者的購買意向不具有可比性，區域性、便利性等因素對每個人來說都不相同。購房團很難形成統一的購買意愿，在博弈中難以形成理想中的合力。

不走向市場的行為，是難以有持久生命力的，如果在住房團購中收費，就會面臨著新的博弈。鑒于住房團購的優惠本身就偏小，如果再收費的話，即使是對開發商收費，最終也大多轉嫁到消費者身上，這樣就未必劃算了。

需要注意的法律問題

呂艷麗指出，當前的住房團購還處在初級階段，更多靠消費者和少數公益人士以及中介結構的熱情維持，近乎請愿式的進程使得團購效果較差，在近期的法律咨詢中，很多業主只注重合同的訂立和價格折扣，忽視購房合同的履行及實施，特別是交房環節，還沒有出現哪個團簽組織會全程負責購房直到小區業委會成立。

在購買團購房時，要注意相應法律問題，一定要確保房產的安全性。親自查看房產的“五證”，確認經營者的主體資格。要謹慎簽訂購房合同，對一些廣告內容和規劃中的設施和配套，最好在合同中體現出來，防止開發商反悔，參與團購時，不僅要慎重選擇組織者，還要提前了解所要團購房產的一些具體情況，以防在簽訂團購協議中處于被動地位，在參與團購和簽訂正式購房合同之前，還要對房產和自己的要求進行比較，在團購協議和購房合同簽約時，建議最好聘請專業的房地產律師陪同。