換座美麗的大房子

“面朝大海，春暖花開”是詩人幻想中的美麗意境，也是時下很多都市人理想的居住環境，有這樣一群人：年齡在30～40歲，多數已成家立業，有固定的工作，收入穩定且未來收入增加的可能性非常大；個人信譽良好，有較強的還貸能力。他們中的大部分人已通過父母資助或貸款已經擁有一套住房，但是，伴隨生育、養老等問題的出現，現有住房條件已無法滿足其居住需求，于是換一座美麗的大房子成為他們的夢想和追求。

這類需求通常被稱為改善型住房需求。根據我愛我家對近期二手房市場進行的調查顯示，這類人群約占二手房置業人群中的1／3。在樓市低迷的今天，他們的夢想該怎樣實現呢?

再次置業正當時

2007年底開始，中央政府采取了緊縮金融政策來抑制過快上漲的房價。央行出臺的第二套信貸政策成為了一把雙刃劍，高首付、高利率一度讓升級置業需求陷入了尷尬境地，

自2008年10月開始，減稅降息利好政策不斷向改善型購房人傾斜。2008年11月24日，11部委聯合出臺的《關于促進北京市房地產市場穩定的若干意見》中，對普通住房標準進行了重新界定，降低住房交易稅費負擔，擴大優惠購房范圍，這讓許多購房人有了更多的置業空間。

2008年以來央行已經5次降息，力度空前。印花稅、契稅等也暫停免征和大幅下調。目前，政府部門相關政策的醞釀指向了改善型住房等自住需求的置業問題。政府不斷加大對改善型自住置業需求的扶持，以及經過調整期逐漸回歸理性的房地產市場環境共同構成了購買改善型住房的最佳時機。

換房方式因需定

改善型住房根據房屋面積、品質、地理位置和配套設施及生活需求而劃分為多種不同的種類，如以小換大、以遠換近、以舊換新(常包含在前兩種方式中)等。

以小換大

如果需要改善住房面積，而資金又不夠雄厚，可以選擇非熱點區域的二手房來以小換大。

小李夫妻工作快3年了，現在月收入一共有1萬多元，目前在有一套50平方米的小戶型。每月需還月供3000元，還有15年還完。目前手頭只有8萬元的積蓄。隨著妻子懷孕生子，需要把父母接來照顧妻子，小李決定換一套兩居室的房子，位置還在附近。

小李目前的住房是向銀行貸款購置，且房貸尚未還清，現有積累資金只有3萬元，因此，再向銀行申請貸款購房將被定為二次置業，首付比例、利率都較高，并不適合小李目前的狀況。

對小李來說，先賣掉現有住房，然后利用公積金貸款買一套二手房是合理的方式，假設售價為1.3萬元／平方米，總房款為65萬元，一次性償還剩余的銀行貸款3000元／月×12月×15=54萬元，還清銀行貸款。小李還剩余11萬元。假如在附近或者稍微遠一點的區域買一套1萬元／平方米、90平方米左右兩居室的二手房，小李之前購房的銀行貸款已還清，現在若使用公積金貸款仍屬于第一套，享受20％的首付，且貸款利率比商業貸款低。90平方米×1萬元／平方米=90萬元，假定銀行評估價為85萬元、貸款20年，那么小李利用公積金貸款需要先期支付的資金為17萬元，用賣房剩余的11萬元和自己的儲蓄8萬元，完全能滿足首付款。貸款額為68萬元，按照等額本息還款方式，小李新買住房的月供額僅為4074元，以他和妻子的收入可輕松還貸。

以小換大+以舊換新

如果經濟寬裕，以小換大還可以與以舊換新等方式結合起來。

陳先生40歲出頭，是上海市一家公司的經理。家庭年收入在15萬元左右。目前在寶山區有一套60平方米的小兩居，無貸款。由于現有房子年代較長，同時面臨孩子上學等問題，陳先生想在徐匯區附近學校資源比較優秀的地區購置120平方米左右的新房。目前，陳先生手頭有積蓄約70萬元。

陳先生置業條件比較優越，現有住房又沒有銀行貸款，不存在二套置業顧慮。如果實施以舊換新，賣出舊房的總房款約為70萬元，手頭資金也比較充裕，收入穩定，采用商業貸款即可。徐匯區附近品質較好的新房項目售價約為2萬元／平方米，陳先生的收入狀況良好，采取多首付、短年限的貸款方式比較劃算。120平方米的新房售價約為240萬元，那么陳先生可以選擇多首付(如150萬元)、少貸款(余90萬元)、短年限(如15年)的購房方案，這樣算來月供額約為7566元。

以遠換近

以遠換近的主要原因，是就業、入學等因素所致，

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王先生原來在廣州經濟技術開發區工作，并在那里買一套go平方米的兩居室，現已基本還清貸款。兩年前他換了工作，新的工作單位在珠江廣場附近，每天上下班得花費大量的時間，這使他感到很疲憊，因此，王先生想在單位附近購置一套100平方米左右的房子，一方面可以減少上下班的勞頓，另一方面附近教育資源豐富。有利于孩子就近入學。目前，他的家庭總收入每年有10萬元，手頭只有5萬元的存款。

王先生的現有儲蓄資金有限。雖然貸款已經還清，但再置業選擇商業貸款仍不能享受最低利率優惠。同時，以他現在的經濟狀況，通過銀行貸款再買一套大房也非常困難。因此，王先生改善現有住房條件的辦法是賣掉現有住房后再買一套住房，最佳貸款方式是采用公積金貸款，學校集中區域的二手房較為符合王先生的置業條件，由于以前貸款已還清，他可以按照公積金首套購房的首付比例和較低利率計算，即首付享受20％，利率為3.87％。

王先生沒有銀行貸款壓力，可以選擇多首付、少貸款的置業方式。假設王先生現有住房售價為1萬元／平方米，那么王先生置業資金便上升至85萬元，最高可選擇單位附近200萬元左右的房子。