房價穩中有調，買房時機未到

在國務院常務會議確定的進一步擴大內需、促進經濟增長的10項措施中，第一條就與房地產有關。溫家寶總理于2008年11月10日部署落實中央政策措施的7項工作，第三項工作明確提出對房地產行業定調，溫家寶總理用“重要支柱、舉足輕重、至關重要”來形容房地產行業對國民經濟的意義

現在中國樓市走勢怎樣?從市場運行特征來看有3點：首先，成交量持續萎縮，上海是這樣，全國也是這樣。2008年比2007年同期下降了很多，總體趨勢還將繼續向下；第二，樓價有小幅下調。降價現象在深圳體現得最明顯。2008年9月，深圳每平方房價跌到11800元左右，與2007年10月相比下調了37％，基本和2007年1月持平；第三，市場交易的人氣相當不足。從最近一個問卷調查看，未來3個月要買房的居民占比比2007年同期下降了2.8％，創下了幾個月來的新低。樓市出現這種狀況可能有以下3方面原因。

市場因素

2007年樓價漲幅偏大，漲速過快，使市場有了調整要求。以上海為例，2007年4～10月，房價總體上漲了大約50％。這種過大漲幅造成的危害是，其一，使房價租金比不合理。現在上海商品住房均價大概每平米1.3萬元，100平方米就是130萬元。而一套這樣的房子租金每個月最多3000元，扣除物業管理費和稅收，大概一年的收入約為3萬元，年收益率太低。其二。房價與家庭收入比例不合理。現在上海人平均年收入2萬元左右，一個普通的3口之家年收入7萬元左右，房價與家庭年收入相比是18倍。這種不合理的房價收入比說明有泡沫。這樣高的價格，自住的購房者受不了，投資性的購房者覺得風險太大。這樣，交易量就要下來，好比一個人吃飯，10天的飯3天吃了，肯定會肚子不舒服，要嘔吐出一些才行，房價也是如此，過分的高漲之后必然要適當回調。

政府因素

政府希望樓市平穩健康發展。平穩，就是不要大起大落。但是2007年幾個月就上漲了30％～50％。既然如此，2008年下降15％～20％就是比較合理的。健康，就是房價要和老百姓的收入提高相適應。現在房價過高了，所以要向下調整。2007年9月28日，政府出臺了房貸新政：買第二套房，貸款利率要上浮10％，首付要達到40％。這樣一來增加了炒房的成本，遏制了房市投資、投機者群體的發展。在2007年10月之前，房價一直漲，此政策一出臺，形勢迅速改變，投資需求很快退潮，而對于消費需求而言，房價已經太高，于是成交量萎縮。

因為2008年美國次貸事件，中國政府為了刺激樓市，降稅、降息，給予首次買房和購買普通商品房的人以優惠。但僅靠這兩點是不夠的，市場還不能充分活躍起來，政府降稅，銀行降息，還需要開發商降價。2006年11月5日，政府為了阻止經濟過分下行，適時出臺了“十大政策措施”，第一條就是著力于保障性住房建設，包括廉租房和經濟適用房等，但這不是救房價，而是救房市。通過大力開發安居工程，一面拉動投資，同時又改善百姓民生，這對商品房可能不是利好而是利空，因為安居房便宜，成力商品房的替代商品，這會促使房價下調。

環境因素

國內外經濟形勢大變，美國發生了次貸危機并迅速演變為金融危機，給了我們深刻的教訓：房價不能過高地脫離百姓的收入和需要。泡沫也許無法避免，但是不能過大；買房的人要量力而為，投資可以，但是不能過分投資乃至投機。這次美國就是這樣，無論什么人都去買房。無收入、無工作、無財產的人也去買房。結果泡沫一破，危機就爆發。政府的監察部門要加強監督，像美國這樣把次級房貸不斷打包賣出去的做法不可取。

受美國的次貸影響，中國出口有了問題，金融風險也隨之加劇。經濟的晴雨表——股市也因此迎來一輪大跌，滬指從6000多點跌到最低1600多點，本來很多想買房的人都是想著先炒股賺一把再買房，現在被股市深度套牢，因此買房也就無從談起。

房價走勢穩中有調

我認為，房價會在整體平穩的前提下，局部調整。整體平穩是指不大起大落；局部調整是指房價要向下走一點，從幅度來看，總體大概會是15％～20％，從時間來看，這次調整大概需要一年。也就是說，2009年下豐年開始房地產市場可能會慢慢復蘇。因此，如果想買房，現在不妨再等上幾個月，以免吃虧。

整體平穩

這里說的“調”都是小幅度的調整，而不是像股市那樣大起大落。畢竟股票只是一種符號，股市是虛擬經濟，它會下跌60％～70％，甚至會崩盤，而房子可以居住，是實實在在的資產，是不動產，不會崩盤。

局部調整長期向上

一是調整的周期性。短期向下，長期向上；二是調整的地段性。中心城區價格堅挺，因為中心城區地方實在小，供給稀缺；外圍調整的可能性別要大些，那里離市中心那么遠，上班的交通成本和時間成本都太高，加上大部分廉租房和經濟適用房也大多建在那里，它們都是商品房的競爭品。如果開發商有遠見，就該及時適當降價，三是調整的結構性。短期看，中小奢型價格堅挺，大型、高檔房可能賣不動，由于國家越來越傾向于建設中小型住房，因而以后大型、高檔房會日趨稀缺，價格可能反而會上去；四是動態性。房子價格的變化與環境密不可分，隨著周圍區位條件的變化，房價也會變化。總而言之，一切取決于性價出，也就是常說的價值決定價格，品質決定價值。

支持我國樓市長期向上有南大基石，一個是城市化。一個是現代化。從城市化來講，中國現在城市人口只占40％多，二三十年后可能要到70％以上。既然城市人，要增多，住房需求就肯定要增加，房價也會上揚。中國市場經濟發展的過程就是富裕家庭增加的過程，富裕的家庭增多了，對住房的要求也就提高了。從經濟學上講。是房子需求的收入彈性很大，因此樓市發展前景是好的。