用好房貸服務機構

數學中有一個著名定理，說的是三角關系是最穩固的結構，應用在房貸市場，則成為了一個市場規律：規范發展的房貸市場，離不開專業的服務機構。“房貸服務機構是市場發展到一定階段的必然產物，有著極為廣闊的發展空間。”凱盛經略擔保有限公司總經理康勝先生堅定地認為，“貸款人和銀行都需要我們這個貼心管家。”

房貸服務機構應時而興

在市場化初期，房貸服務機構的發展機遇很差。那時的房貸產品單一，在銀行和貸款人之間，銀行居于絕對支配地位。康勝指出，沒有房貸市場化的出現，沒有房貸市場主體力量的相對平等，不存在市場博弈的基本力量，作為市場中介的房貸服務機構就沒有市場基礎，無從發展。隨著我國房地產業的快速發展，房貸服務機構必將走上屬于自己的舞臺。

銀行房貸差異化和多元化

在發展初期，各家銀行房貸產品的差異化很小，消費者既沒有必要也沒有選擇的余地。隨著競爭的深入，現在各家銀行雖然在大的方面如信貸政策是一樣的，但是在產品和服務方面呈現出明顯的差異化。

舉例來說，還款方式上，除了等額本息和等額本金之外，雙周供、氣球貸等如雨后春筍般涌現。各家銀行對貸款人的篩選標準也不一樣，比如對申請人資信狀況的要求，二套政策優惠的享受，利率7折政策的享受等。在貸款期限上，有的銀行要求在貸款結束時，貸款人的年齡不能超過60歲，而有的要求是65歲，5年的差別看起來不大，卻涵蓋了一定數量的人群。有的銀行規定貸款結束時的房齡不能超過30年，而有的銀行則是40年。

貸款人的選擇余地變大

隨著房貸產品和服務差異化的出現，最直接的結果就是貸款人的選擇余地大了，擁有了一定的自主權。2006年以前，無論一手房還是二手房，貸款人對于在哪家銀行辦理房貸以及如何辦，是沒有多少選擇余地的，基本上都被開發商指定了。而現在貸款人可選擇的銀行和產品，不是原來的一家兩家了，如果通過專業服務機構來做房貸，靈活性更大。

信貸意識的覺醒需要專業服務機構

由于長期以來基本上處于無可選擇的境地，造成貸款人的信貸意識非常淡薄。直至今日，仍然有不少人在買房時僅僅關心選房這一個行為，甚至一點兒都不關心房貸。既不關注對銀行的選擇，又不關注貸款方案。

2004－2006年，隨著7次加息，政府出臺了一系列的信貸和財政政策，許多人由于沒有把貸款問題考慮好，在簽完合同交完定金后，發現問題來了，而且還很嚴重。因為國家的銀根收緊了，沒有像原先那樣大的靈活度，銀行對貸款人的篩選嚴格了。包括二套房政策和利率政策，都發生了變化。要么是申請不下來，要么是申請下來的額度不夠，要么是利率水平沒有達到自己預期。

2008下半年以來，由于金融危機的影響，國家的信貸政策從緊縮轉變為適度寬松，貸款相對容易了，但是出現了另一種狀況：各家銀行雖然放松了銀根，但是對貸款人的審查條件尤其是二套政策并沒有放開，甚至各家銀行在國家政策的允許范圍內，做了相應的調整，致使房貸問題變得更加復雜化。這個時候貸款人不去關注自己的貸款，就很容易出現違約。

這在一定程度上喚醒了貸款人的信貸意識。他們認識到，房貸很重要，不應該成為影響他們生活福利的重要因素。而且他們還發現，在社會分工日益細化的今天，由專門服務機構來做效果可能更好。

定位于貸款人管家角色

康勝指出，中國人喜歡買房，但對大部分人來說，一輩子也就買2－3次。對于這種少量消費次數的特定行為，不需要了解得非常清楚，而是要找專業服務機構。就像自己要穿喜歡的衣服，不需要學會裁縫，找個好的裁縫就可以了。房貸服務機構對整個房貸市場很熟悉，對各家銀行的服務與產品了然在胸，它們在貸款人和銀行之間，擔當了貼心管家的角色。

全方位貼心服務

以凱盛經略為例，它是一個專業的貸款中介服務機構，為有購房置業需求的個人提供與房產相關的全方位的融資服務和個性化的解決方案。凱盛經略有百余名貸款顧問，精通金融理財、政策法規及房地產，可以根據貸款人的年齡、收入、學歷、家庭環境等特征，幫助他們選擇不同的貸款方式，量身定做貸款方案。

零收費服務成潮流

積極引進競爭的結果，是銀行更加注重市場，更加注重去搶奪市場資源，這使房貸服務機構實現零收費服務成為了可能。

在2007年以前，許多人做貸款不愿意找房貸服務機構，主要有兩個原因。一是專業人士不夠專業。二是需要繳納一筆不菲的服務費用。現在這些問題已經基本解決。在這方面走得較快的上海，在享受房貸服務機構提供的服務時，是不需要花錢的。房貸服務機構的主要收入來源是銀行的營銷費用，而不是面向貸款人的貸款服務費。當前在北京，一些機構還要收服務費，而在凱盛經略，不但不收服務費，還舉辦有優惠活動。為貸款人發放精美禮品。

期待市場大發展

從成熟市場經濟國家的經驗來看，房貸服務機構主要有兩條路可走。一是貸款經紀人。在歐美，貸款經紀人業務非常發達，通過其發放出去的貸款占到整個貸款發放額度的70％以上。從這個意義上來說，中國的市場非常巨大。對貸款吃得透，能夠提供高度專業化的貸款解決方案，服務好，又不向貸款人收費，市場前景自然非常廣闊。

另一條路就是發展成為專業的貸款機構，主體是小額貸款公司。由于它們掌握了大量的貸款客戶，積累了豐富的經驗，系統越來越完善，這是目前可以看得到的路。

康勝指出，國內的房地產金融還處在一個非常初級的階段，還有很長的路要走。房地產市場化10多年來，取得的成就有目共睹，但為什么老百姓的意見如此之大?因為有一個根本性問題沒有解決，那就是房地產金融唯一的資金來源是來自銀行。

打造一個多層次的房地產融資體系，是下一步的必由之路。只有房地產金融體系健全了，風險由不同的投資主體來承擔，銀行只是承擔了其中的一部分，國家、社會、消費者和開發商分別承擔不同的風險，房地產市場才能達到一個內在的穩定和平衡，房貸服務機構也必將迎來更大的發展空間。