規(guī)避５個(gè)房貸誤區(qū)

按揭源于英文“Mortgage”的粵語譯音，即為房貸。20世紀(jì)90年代，隨著外銷商品房被引入國(guó)內(nèi)，在中國(guó)住房制度改革的推動(dòng)下，成為時(shí)下的熱門話題。

按揭之所以受人關(guān)注，不外乎4個(gè)原因：一是作為信貸杠桿，可實(shí)現(xiàn)購(gòu)房甚至創(chuàng)富的需要。二是作為不動(dòng)產(chǎn)抵押物，具備盤活資產(chǎn)、融通資金的功能。三是紛繁復(fù)雜，需要一定的專業(yè)性。四是被過度渲染，使它看起來撲朔迷離。

按揭與我們的現(xiàn)實(shí)生活息息相關(guān)，發(fā)生在身邊的故事俯拾皆是，下面介紹幾個(gè)按揭過程中常見的誤區(qū)。

還款方式僅看省息

A先生是工薪白領(lǐng)，家庭月收入1.2萬元，受DIR(收入還款比)所限，只能選擇等額本息法，但可以通過匹配特定的房貸省息產(chǎn)品(如：渤海“好益貸”、深發(fā)展“存抵貸”、光大“天天省”等)達(dá)到節(jié)省利息的目的。

B先生是中高層管理人士，家庭月收入超過2萬元，年終獎(jiǎng)不少于10萬元，有盡快結(jié)清貸款的打算，這種情況就可以選擇等額本金法，甚至可根據(jù)DIR縮短借款期限。B客戶在選擇按揭銀行時(shí)，要注意該行是否對(duì)提前還款有限制性條款，以免被收取提前還款違約金。

以基準(zhǔn)利率5.94％為例：貸款80萬元，期限20年，等額本息月供5703.79元，等額本金首月還款7293.33元。A先生受收入所限，采取等額本息法風(fēng)險(xiǎn)更小。否則，一旦未來利率上調(diào)，等額本金法將會(huì)給其財(cái)務(wù)規(guī)劃帶來巨大壓力。B先生由于收入穩(wěn)定且希望盡快還清，可在DIR允許范圍內(nèi)選擇等額本金法。

以常見的等額本息法與等額本金法為例，從信貸資金的占用數(shù)額和時(shí)間來看，等額本息法無疑要償還更多的貸款本息，但其在1年之中月供固定，還可以匹配房貸省息產(chǎn)品。等額本金法雖然節(jié)省利息，但前期月供壓力較大。如果再綜合考慮提前還款，通脹、融資成本等多種因素，二者之間實(shí)在難分優(yōu)劣，只能依據(jù)個(gè)人及家庭的收入情況選擇。

期限越短越好

W先生是自雇人士，收入較好，2007年10月按揭300萬元購(gòu)買了一套別墅。由于對(duì)收入預(yù)期比較樂觀，加之個(gè)人主觀上厭惡自債，選擇7期限5年，年利率7.65％，月供6萬元。但2008年下半年起，公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，難以維持每月5萬多元的月供，w先生不得不東挪西湊，甚至出現(xiàn)逾期。最終不得不通過“轉(zhuǎn)按揭”延長(zhǎng)貸款期限，才緩解了財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

Y先生與W先生的情況類似，但由于Y先生不想給自己較大的還款壓力，加之企業(yè)融資成本遠(yuǎn)高于個(gè)人按揭利率，故選擇了20年期限，年利率7.85％，月供僅2萬余元，在此次全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，Y先生的收入雖然有所下降，但對(duì)日常生活并未產(chǎn)生不良影響。

期限長(zhǎng)、月供低，付息成本高，期限短、月供高，還款壓力大。期限長(zhǎng)短要與收支預(yù)期相匹配，月供占比越高，家庭財(cái)務(wù)的彈性就越小，一旦出現(xiàn)意外，對(duì)生活造成的影響會(huì)較大。現(xiàn)實(shí)生活中的“房奴”，就是月供壓力過大，財(cái)務(wù)缺乏彈性，導(dǎo)致生活水平降低，以至出現(xiàn)逾期甚至不良貸款。銀行通常會(huì)建議貸款人選擇較長(zhǎng)的還款期限，當(dāng)財(cái)務(wù)狀況改觀時(shí)，采用提前還款降低付息成本。能不貸款就不貸

經(jīng)常聽到貸款者講，貸100萬元要還200萬元，好處都讓你們銀行賺去了!按時(shí)下的利率水平，十幾年下來，本息就會(huì)翻上一番，但實(shí)際情況卻遠(yuǎn)非如此。關(guān)于按揭的好處，講到貨幣的時(shí)間價(jià)值過于抽象，相信朋友們都聽過“美國(guó)老太和中國(guó)老太”的故事，自然無須贅述。

2003年初，L小姐拿到單位房改分到的24萬元住房補(bǔ)貼，由于單位不再分房，L小姐在朋友的介紹下，在某大型樓盤一次性購(gòu)買了2套房子，1套60平方米的一室一廳用來出租，另一套110平方米的二室二廳用來自住。由于是該樓盤的一期，精裝修的價(jià)格僅有6600元／平方米，兩套房子總價(jià)不過116萬元。

L小姐用單位的房改補(bǔ)貼做首付，申請(qǐng)按揭貸款92萬元，又拿出10萬元繳納契稅和公共維修積金，購(gòu)買家具、電器。由于地理位置優(yōu)越，小戶型很快以每月4500元的價(jià)格租了出去，還收到5個(gè)月的房租押金，可供支付物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)。

當(dāng)時(shí)5年以上的貸款利率是5.76％，L小姐申請(qǐng)了25年期貸款，每月總還款5800元，扣除4500元租金收入。L小姐每月實(shí)際凈還款1300元，這對(duì)當(dāng)時(shí)月薪僅3000余元的L小姐來說負(fù)擔(dān)并不輕，她也由此過上了“房奴”的生活。

好在時(shí)間不長(zhǎng)，L小姐的單位開始加薪，從3000元到5000元，幾年后達(dá)到了1萬元。隨著收入的提高，L小姐也收獲7美好的愛情，而此時(shí)的房?jī)r(jià)伴隨著樓盤的后續(xù)開發(fā)和地鐵的通車，最高時(shí)超過了2萬元。L小姐以每平米1.8萬元的價(jià)格賣掉了出租的小戶型，不僅還清了全部貸款，取回了押在銀行的房產(chǎn)證，還拿到了20萬元現(xiàn)金。看著當(dāng)時(shí)沒有下決心購(gòu)房的同事現(xiàn)在還在為房子發(fā)愁，L小姐十分得意自己最初的選擇。

按時(shí)還款不重要

這個(gè)問題牽涉到個(gè)人征信，是一個(gè)特別值得關(guān)注的話題。曾有不少人有過這樣的想法，貸款只要按月歸還就行，早幾天晚幾天沒什么關(guān)系；甚至有些貸款人，因房?jī)r(jià)下跌或與開發(fā)商、物業(yè)公司有糾紛，就采取“斷供”手段進(jìn)行所謂的“維權(quán)”，這都將給自己的信用報(bào)告帶來污點(diǎn)，為以后的融資行為帶來負(fù)面影響。

Z先生是北京人，前幾年外地人在北京購(gòu)車不能上京籍牌照，Z先生的外地朋友借Z先生的名義貸款買了一輛轎車，車子由朋友使用，月供也由朋友承擔(dān)。一次，Z先生在申請(qǐng)信用卡時(shí)，被銀行以征信不佳為由拒絕，此時(shí)Z先生才得知，朋友由于出國(guó)已斷供數(shù)月，Z先生不得不代償了剩余貸款，幾經(jīng)周折才把車子開了回來。此后Z先生每每申請(qǐng)按揭貸款，都被銀行拒絕，連妻子貸款也受到影響。最終Z先生提供了詳細(xì)的情況說明和佐證材料，證明自己并非主觀故意，才得到銀行的認(rèn)可。

隨著人行征信系統(tǒng)的完善與普及，銀行在個(gè)貸審批中越來越多地考查借款人的過往信用，征信報(bào)告也被稱為居民的“第二張身份證”，那些曾有過嚴(yán)重不良信用記錄的人，很有可能被銀行信貸拒之門外。

按揭的執(zhí)行利率不變

2004年10月29日－2007年12月21日，央行9次上調(diào)人民幣中長(zhǎng)期貸款利率，5年以上基準(zhǔn)利率由5.76％增至7.83％。2008年下半年，為抵御全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，世界各國(guó)相繼出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，出于拉動(dòng)內(nèi)需的考慮，央行自2008年9月16日－12月23日3個(gè)月內(nèi)5次降息，5年以上基準(zhǔn)利率由7.83％降至5.94％。央行同時(shí)宣布，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。這就意味著5年以上按揭貸款利率最低可達(dá)4.158％，已接近公積金貸款3.87％的水平。

D先生供職于萊外企，月收入6000元。貸款80萬元，期限50年。按揭利率在央行7折優(yōu)惠之后，每月還款3892.55元左右。就D先生目前收入能力來說，可以負(fù)擔(dān)。但按揭的執(zhí)行利率并非一成不變，當(dāng)經(jīng)濟(jì)企穗并繁榮之后，央行很可能會(huì)上調(diào)利率以防止經(jīng)濟(jì)過熱。一旦利率上調(diào)，例如調(diào)回基準(zhǔn)利率5.94％，D先生下一年等額本息月供就變成了4765.59元，給其帶來不小的負(fù)擔(dān)。

選擇貸款期限和貸款總額，不僅要考慮現(xiàn)在的收入利率政策，更要考慮到未來利率可能上調(diào)后月還款額是否受DIR所限。