物流園區潛力巨大的地產投資

2005年，洋山深水港物流園區所在地還只是遍布棉田和池塘的處女地，一派典型的江南鄉村景象。短短4年，一座現代化的物流園區拔地而起，國際航運巨頭馬士基物流、中遠集團、中海集團，國際知名物流服務供應商DHL、UPS等紛紛落戶。物流園區這一工業地產模式，已越來越受到政府和開發商的廣泛重視。

全球態勢

物流園區是政府從城市整體利益出發，為解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕環境壓力，實現“貨暢其流”，而在城市邊緣地帶的主要交通干道附近建成的專門區域。它通常是一個大型配送或多個配送中心的聚集地，一般以倉儲、運輸、加工等用地為主，同時還包括配套的信息、咨詢、綜合服務等設施用地。

物流園區最早出現在日本東京，目前全球的物流園區發展具有以下特征：第一、國外物流園區發展呈現不均衡發展態勢，物流園區主要集中在物流業發展迅猛、交通和區位優勢顯著的發達國家，包括德國、荷蘭、法國、日本和美國；第二、目前全球的物流園區的發展模式各異，但大體可分為以德國為代表的歐洲模式和日本模式；第三、全球的物流園區經營模式，日益呈現集團化和連鎖發展趨勢。以美國的普洛斯為例，普洛斯在美國、新加坡等地有多家上市公司，在全球管理超過3700萬平方米的全球分銷設施網絡。除此以外，還有UPS、馬士基等物流服務商也在世界各地攻城掠地。

中國現狀

近年來，物流園區在我國發展迅速，大有星火燎原之勢。目前中國物流園區的發展呈現以下特征：

第一、從分布上看，中國的物流園區呈現東、中、西不均衡發展態勢。目前已逐漸形成環渤海灣、長三角、珠三角等物流園區密集區域，并迅速向中西部地區蔓延。

第二、從建設模式上看，中國的物流園區建設模式呈現其獨特的中國園區特征。在中國，物流園區的規劃大體有三種模式：政府統一規劃投資的政府主導模式；政府指導、企業自行投資規劃、建設和經營管理的政企共同開發模式；企業主導模式。由于中國的物流園區的建設主體以政府和企業為主，導致中國的物流園區資金來源和管理機構也以政府和企業通道為主，政府主導特色濃厚。不過，隨著中國加入WTO，國外普洛斯等物流巨頭進入中國市場，在它們帶來全新的思維理念的同時，也會進一步沖擊市場，加劇競爭。

投資前景

雖然中國的物流園區出現的時間不長，還處于發展的初級階段，但未來中國物流園區的發展將呈現爆炸式增長。其發展步伐和發展速度將不斷加快。主要的原因有：

第一、中國經濟的不斷發展和交通條件的不斷改善，推動中國物流行業的發展進一步提速，而物流行業的發展必然催生物流園區數量和質量的不斷提高。物流行業主要依托兩個因素：經濟與交通。從中國經濟來看，目前中國的改革開放已進入關鍵階段，加上全球化的趨勢不可阻擋，必然對物流行業產生極大的帶動效應。從中國交通來看，中國水陸空一體化的交通網絡系統的日益完善和發展，對物流業的帶動作用非常顯著，也必將催生更多的物流園區。

第二、城市新布局讓物流企業“退城進園”。城市化主要表現在城市人口的爆發式增長，城市面積和城市格局不斷變化。傳統郊區迅速被城市包圍，最終成為城市的一個整體。與此同時，原有零散分布的物流企業因運輸和時間成本不斷上升，逐步退出核心區域，向遠郊聚集。于是，位于某些交通節點、具有地理優勢的地方，逐步形成物流園區的聚集區域。中國目前的城市化率已超過30％，按照國際規律，城市化率超過30％，城市化進程將進入加速上升通道。城市化進程的加快將促使物流企業“退城進園”，當物流企業的行動變成一種自覺的行動時，物流園區的如火如荼發展也就在情理之中了。

第三、工業園的發展為物流園區建設提供了機遇。這主要表現在兩個方面：一、工業園區內部必然要發展一定體量的物流園區，對整個工業園進行統籌安排，最終達到工業園區各個環節、各個要素之間的人員、貨物有序流動；二、物流園區有不斷擴大的趨勢。傳統的物流園區主要以倉儲和運輸為主導，現在物流園區的概念不斷衍生，所涵蓋的領域更加廣泛，不僅包括倉儲、運輸和加工制造等用地，同時還囊括了與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務等設施用地。物流園區越來越外化成一個小型的工業園區，與工業園區的概念界限已不像過去那么明顯。

第四、投資物流園區有較大的盈利空間，而且收益比較穩定。首先，投資物流園區具有一定的成本優勢。由于物流園區一般位于城市的遠郊，土地獲得相比市中心廉價。另外，由于物流園區主要由廠房和倉庫構成，建設材料主要以輕鋼為主，成本相對較少。部分園區還可享受很多諸如稅收和土地政策上的優惠。對開發主體而言，成本優勢對投資物流園區具有一定的吸引力；其次，物流園區一般有部分儲備土地，作為物流園區的配套設施用地，可建設寫字樓、商業或者酒店物業，這類經營性物業雖然對投資的現金流要求高，但能獲取長期的收益。對于資金比較充實的開發主體而言，具有較高的投資收益回報；再次，園區經營比較靈活，根據園區的不同發展階段可有所側重。一般而言，對于初創期的物流園區，廠房出租和倉儲為主要的盈利模式，但越到后期，物流產業的衍生鏈條越來越龐雜，物流園區的盈利模式將日趨多元化。分揀、物流配送、專業市場交易、特許經營、流通加工、物流培訓等增值服務都是可參考的選項。

雖然物流園區在中國出現的時間比較晚，發展相對國外滯后，但這也意味著這種物業存在著巨大的真空地帶。未來，物流園區在中國的發展將不斷從廣度和深度延伸，在中國投資物流園區的潛力巨大，值得期待。

作者：

鄒 毅 洲聯集團上海五合智庫總經理

劉 力 洲聯集團五合國際總顧問