居住和諧有法可依

解釋房屋“住改商”糾紛

當前，因房屋“住改商”引發的糾紛較多，最高人民法院24日公布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此進一步作出規定，對審判工作予以指導。

“住改商”現象之所以會成為社會各界普遍關注的熱點，其重要原因在于人們對居住的要求不再是簡單的“有房可居”，而是越來越注重良好的居住環境和品質，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標。在公眾居住需求層次發生深刻變化的同時，由于“住”、“商”目的之迥然不同所導致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時有發生。

物權法第七十七條規定，“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”

司法解釋對物權法作出了解釋性規定，“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”

最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。“住改商”是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便于操作的有利害關系業主的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

建筑物區分所有權及物業服務糾紛

建筑物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關系到物業服務企業的正常經營和健康發展。最高人民法院24日公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，并將于2009年10月1日起施行。

“最高人民法院出臺這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力于增強法律規定的可操作性。

《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共19條，《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共13條。這兩部司法解釋涉及建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數的計算方法、業主權利義務的范圍、車位車庫糾紛的處理、業主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關系業主的認定、業主撤銷權的行使以及業主知情權的保護等；物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理、物業使用人的準用等。

據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由于物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出臺相關司法解釋。

最高人民法院自2003年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關準備和調研工作。2007年初，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次征求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。

最高人民法院有關負責人表示，兩部司法解釋的起草制定工作立足于司法解釋功能定位，嚴格按照物權法等法律規定精神，確保解釋內容符合立法宗旨和目的；注意建筑物區分所有權和物業服務法律關系各方當事人利益的平等保護，力求實現當事人間權利義務的平衡；緊貼審判工作實踐中的熱點、難點問題，不貪大求全，切實為審判實踐提供統一的裁判依據；在滿足審判實踐需要的基礎上，合理借鑒法學理論，確保學理上的妥當性。

物業服務欠費糾紛

欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型。最高人民法院24日公布的《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出明確規定，進一步破解物業服務欠費糾紛難題。

司法解釋規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其己收取的違規費用的，人民法院應予支持。

如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費，應當如何處理?最高人民法院民一庭負責人說，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到法院支持。

同時，司法解釋還規定，“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”業主身份界定標準

“業主”是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規定。最高人民法院24日公布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》確定依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。

“這是界定業主身份的一般規則。明確業主身份的界定標準，對貫徹執行物權法規定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。”最高人民法院民一庭負責人表示。

司法解釋同時規定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

民一庭負責人解釋說，現實生活中，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準，將與現實生活產生；中突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業主身份”問題進行特別規定。

“為了更好地維護業主自治秩序和建筑物區分所有權法律關系的和諧穩定，根據物權法等法律規定精神，司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標準，也符合物權法的規定精神，適應現實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記。”民一庭負責人說。

明確規定物業服務企業應盡義務

“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”

這是最高人民法院24日公布的《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規定。

最高人民法院民一庭負責人解釋說：“實踐中，很多物業服務合同約定內容并不十分詳細，而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限于物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所做的規定并不會額外增加物業服務企業的義務。”

車位、攤位等特定空間可認定為專有部分

在認定業主的建筑物區分所有權過程中，如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。最高人民法院2 4日公布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了規定。

司法解釋規定，建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

最高人民法院民一庭負責人說，除了建筑物內住宅、經營性用房等房屋外，司法解釋從現實生活出發規定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。

此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。民一庭負責人說，天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。