論被拆遷人在拆遷過程中權利的行使

王洪喜

在我國房地產業蓬勃發展的今天,房屋拆遷已是很多人必然要面對的問題。筆者作為房地產專業律師,談談拆遷實務中應被拆遷人享有哪些權利以及如何行使。

一、審查拆遷人的資質

根據《城市房屋拆遷管理條例》第4條規定:“拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位?！币簿褪钦f,首先,要看拆遷單位是否具有企業法人營業執照和房地產開發建設資質證書;其次,要看拆遷單位是否取得了拆遷許可證。

實務中要注意以下問題:

1.拆遷人是否符合取得拆遷許可證的條件,即:①建設項目批準文件;②建設用地規劃許可證;③國有土地使用權批準文件;④城市規劃行政部門確定的拆遷范圍;⑤拆遷管理部門指定的金融機構出具的拆遷補償金到位的證明。如果拆遷人不符合條件即取得拆遷許可證,被拆遷人可以提起行政訴訟,撤銷拆遷許可證。

2.如果拆遷人未有開發資質,或未取得拆遷許可證,但已經實際進行了拆遷應如何處理。筆者認為,根據我國司法實務原則,只要在訴前取得開發資質或取得拆遷許可證,則其實施的拆遷行為應為合法有效。如果訴訟前未能取得開發資質或拆遷許可證,則其拆遷行為應認定為無效。

二、對拆遷許可證內容的審查

根據《城市房屋拆遷管理條例》第8條規定:“房屋拆遷管理部門在發放拆遷許可證的同時以房屋拆遷公告的形式予以公布。公告內容為:①拆遷許可證中載明的拆遷人;②拆遷范圍;③拆遷期限等。”

在實踐中一般不會在拆遷公告上出現問題,如果房屋拆遷管理部門沒有進行公告,或者公告內容不夠全面,應當進行公告或者補充公告,一般不能因未公告而確認拆遷無效。

三、對拆遷估價的審查

拆遷人取得拆遷許可證并公告后,應當委托有拆遷估價資格的部門對被拆遷的房屋進行估價。筆者個人將其大致分為四個方面進行掌握:

1.拆遷估價使用的方法。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第16條規定“拆遷估價一般采用市場比較法,不具備采用市場比較條件的,可以采用其他估價方法,并在估價報告中充分說明。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格不包含:搬遷補助費、臨時安置補助費、非住宅房屋的停產停業損失、室內自行裝修的補償金?！?/p>

2.對被拆遷房屋性質和面積的確認。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第12條規定:“對被拆遷房屋性質不能協商一致的,應當向城市規劃行政主管部門申請確認;對被拆遷房屋面積不能協商一致的,應當向有資格的鑒定部門申請鑒定?！?/p>

3.拆遷估價的操作。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第14條規定:“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格,結合被拆遷房屋的房地產狀況進行?！痹撘庖姷?5條規定:“拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘,做好實地查勘記錄,拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的,應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證,并在估價報告中作出相應說明。”

4.拆遷估價結論的送達。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第18條規定:“估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日,并進行現場說明,聽取有關意見。公示期滿后,估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應向被拆遷人轉交分戶估價報告?！?/p>

如果拆遷估價部門未按照上述規范對被拆遷的房屋進行估價,根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第19條規定:“拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問,可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。”該意見第20條規定:“拆遷當事人對估價結果有異議的,自收到估價報告之日起5日內,可以向原估價機構書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估。拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的,該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的,應當重新出具估價報告;估價結果沒有改變的,出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的,受托估價機構應當在10日內出具估價報告?！痹撘庖姷?1條規定:“拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的,自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內,可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內,對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的,應維持估價報告;估價報告存在技術問題的,估價機構應當改正錯誤,重新出具估價報告?！?/p>

顯然,對拆遷估價結果的異議是被拆遷人最重要的權利,如果在此環節失權,那么被拆遷人的補償數額將被定格,不會再有實質性的改變。在實踐中,由于被拆遷人法律觀念淡泊缺乏經驗等因素,導致不能在收到估價報告的5日內對估價提出異議的不勝枚舉。這里的5日是不能中止、中斷、延長的,錯過了就徹底失去了提出異議的權利,等同于認可了拆遷估價結果。

四、拆遷補償

根據《城市房屋拆遷管理條例》第24條和25條的規定,拆遷補償分為貨幣補償和產權調換。貨幣補償根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場價格確定補償金額;產權調換根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素評估計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格,結算產權調換差價。需要說明的是,根據《城市房屋拆遷管理條例》第13條規定:拆遷租賃房屋的拆遷人應與被拆遷人、房屋租賃人訂立拆遷補償協議;拆遷房屋管理部門代管的房屋,拆遷安置補償協議必須公證,并辦理證據保全。

如果達成拆遷補償協議后,被拆遷人或房屋承租人拒不搬遷的,拆遷人可以向法院起訴,訴訟期間拆遷人可以依法申請先予執行;如果達不成拆遷補償協議的,根據《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第2條:拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標準、搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協議的,任何一方均可申請裁決。

實務中達不成拆遷補償協議申請裁決很突出的一個問題,是房屋產權證上是住宅的性質,而實際是做商服出租或使用的情況。按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定,應當以房屋產權證為準確認房屋的性質進行補償。根據《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第10條:拆遷管理部門應當核實補償安置標準,當事人對評估結果有異議,且未經房屋所在地專家評估委員會鑒定的,房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定,并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。行政裁決應當在收到申請之日起30日內做出,行政裁決規定了搬遷期限不得少于15天。對裁決不服,自收到裁決之日起60日內申請行政復議或3個月內向人民法院起訴。對申請裁決不服的訴權,是最后的法律救濟途徑,需要說明的是,這里的訴訟是行政訴訟,而非民事訴訟。

五、強制拆遷

根據《城市房屋拆遷管理條例》第17條規定:裁決期內未搬遷的,拆遷人可以申請人民法院強制拆遷,強制拆遷前,拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項,向公證機關辦理保全。

在此,筆者提示被強遷人注意強遷者是否存在強遷不當行為。根據《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第18條規定:房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前,應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等,對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容,進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷,必須經領導班子集體討論決定后,方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經行政裁決,不得實施行政強制拆遷。該規程第21條規定:依據強制拆遷決定實施行政強制拆遷,房屋拆遷管理部門應當提前15日通知被拆遷人,并認真做好宣傳解釋工作,動員被拆遷人自行搬遷。該規程第22條規定:行政強制拆遷應當嚴格依法進行。強制拆遷時,應當組織街道辦事處(居委會)、被拆遷人單位代表到現場作為強制拆遷證明人,并由公證部門對拆遷房屋及其房屋內物品進行證據保全。

如果強遷者未按照上述規定操作,導致相關證據滅失或財產損失,是要負賠償責任的,就賠償達不成協議,被拆遷人可以提起訴訟,而這里的訴訟,應當是國家賠償中的行政賠償訴訟。

(編輯/丹桔)