２００９：二手房的春天

楊少鋒

2009年核心城市一手、二手房格局將發生重大變化。

在西方發達國家的大部分大城市，由于城市建設歷史比較悠久，規劃相對較為超前，通常政府在進行城市建設的規劃的時候，都為未來的發展留有余地，建筑質量也較好；再者，發達國家人口的增長率相對較低，新增人口往往不會突然暴漲，因此房地產發展相對較為穩定。城市中心區域可供開發的地塊也相對較少，不會像國內許多城市那樣，蓋了拆拆了蓋，所以房地產市場中，二手房的交易一直占據主流的地位。而在中國，政府對二手市場的種種限制，極大了制約二手房市場的發展，房地產交易中，一手交易一直占據絕對的領先優勢。二手房交易稅收繁重，手續復雜，加上中介市場的不規范，購買二手房往往成為一個購房者面對高房價的一個不得已選擇。

但是伴隨著政府出臺的系列鼓勵房地產交易的政策的實施，二手房交易成本大幅降低，在一手房價格居高不下的情況下，二手房將迎來一個巨大的發展時機。日前北京市建委、市發改委、市財政局、市地稅局等部門聯合印發《促進本市房地產市場健康發展的實施意見》(下稱《意見》)，該意見共涉及4個方面15條相關政策措施。自2009年1月1日至12月31日，個人轉讓購買超過2年(含2年)的住房，普通住房免征營業稅，非普通住房按房款轉讓差價征收營業稅。 目前二手房交易營業稅率為5.5%，加上之前契稅的減免，短短數月，對一套年滿2年價值100萬元的普通住宅而言，按此政策在年內轉讓將節省7萬元稅款，購房者負擔明顯減少。

新年首月，北京二手房的交易量首次超過了新建商品房。來自北京市房地產交易管理網昨天的數據顯示，今年1月份，北京新建商品房交易量為5940套，二手房的交易量則達到7330套，超過了商品房23%以上。

由于春節假期期間，北京市房地產交易管理網的網上簽約等業務暫停使用，因此期房、現房的交易在23日就已經暫停。統計數據顯示，截至23日，北京新建住宅期房網上簽約量總數為5936套，其中商品房為4698套，限價房為1042套，經適房為196套，同時，新建商品房現房簽約量為1242套。除去限價房和經適房，1月北京商品房總體交易量為5940套。

與此同時，二手房截至目前的交易量為7330套，超過新建商品房的交易量20%以上，這也是北京二手房交易量首次超過新建商品房。

相比而言，一手房的銷售主體是開發商，新開盤的項目需要考慮各種成本，已經銷售一部分的項目降價則面對前期業主的退房壓力，一手房的降價有著種種制約因素，而二手房銷售主體是小業主，因此降不降價主要看個人對資金的需求壓力和市場信心。更重要的是，二手房市場中最重要的部分房源剛好就是2－5年這部分房子（過早的房源品質較低，太新的往往區位不好），這些房子大都在房價相對較低的時候買進，而趕上房價暴漲的時機，投資者獲利空間巨大，因而降價空間也相對較大。以北京CBD區域的一些高檔項目為例，像金地國際花園、當代萬國城、觀湖國際等，在半年之內二手房降價幅度高達3000元－5000元/平方米，低于周邊的一手房價格在8000元/平方米－12000元/平方米之間，成熟的配套、良好的區位加上相對較為合理價格，吸引眾多購房者的注意自然是情理之中。

對于北京、上海這樣的特大型城市而言，城市中心可供開發地塊非常稀少，僅有的項目在2007年－2008年上半年之間價格暴漲，即便降價也難以降到購房者預期價位，同樣區域的二手房在2009年必然會大量分流購房客源。2009年核心城市一手、二手房格局將發生重大變化。（作者為聯大四方房地產經紀公司董事總經理）