經營農地

江　凱

歷史總有驚人的相似！改革開放30周年之際，人們在熱衷于議論32年前重慶榮昌一名生產隊長的大膽“土改”是不是比小崗村還要早的時候，2008年12月4日，中國第一個農村土地交易所在重慶成立。這回，人們不用再去爭論誰是第一了。

32年前那次破天荒的“土改”目的是要讓農民有飯吃。而32年后的今天，中國第一個土地交易所的誕生，除了將閑置的農村集體土地的使用權公開進行“流轉”之外，還承擔幫助農村增收和解決城市建設用地緊張局面的重任。

土地問題考驗“新特區重慶”

32年前，重慶榮昌清升公社九大隊在隊長李萬玉的帶領下，進行了“各戶種來各戶吃”的“土改”，但不幸夭折。30年后的今天，重慶的“土改”又會怎樣？當初敢于吃螃蟹，頭發、胡子都已染上白霜的李萬玉至今還記得32年前分土地“挨批判”的事，但他怎么也不會想到，32年后，已有農民開始將自己手里的農村土地承包經營權當做股份使用了——入股加入農村專業合作社。

2007年5月，重慶被國家批準成為統籌城鄉綜合配套改革試驗區。在統籌城鄉土地利用方面進行探索成了被媒體稱之為西部唯一直轄市——“新特區”重慶新的課題。

在這之前，重慶的飛速發展帶來的城市建設用地日益緊張局面已然顯現。據媒體報道，和全國其他地方一樣，重慶農村建設用地存量大，但相當一部分處于荒蕪、閑置的境況。西南大學教授邱道持曾負責過一個調查：重慶直轄10年，共有500萬農民進城，按每人200平方米計，應該有至少100多萬畝農村建設用地騰出來。但這10年，重慶全市農村建設用地總量僅減少了10萬畝。

一方面是農村有大量建設用地存在，而另一方面，城市建設面臨土地資源日益稀缺的境地。據介紹，重慶每年新城市建設用地的指標為100平方公里，但實際每年需求為300平方公里，用地非常緊張。如何解決城市建設用地的問題，便成了“直轄市重慶”與“新特區重慶”如何破解統籌城鄉發展瓶頸的難題。

首個農村土地交易所破殼

2007年12月1日，薄熙來從商務部長的位置上調任重慶市委書記。

薄熙來到任后，頻頻到基層進行廣泛地調查研究。2008年3月，薄熙來提出了設立農村土地交易所、探索建立城鄉統一的土地交易市場、統籌城鄉土地有效利用的課題，并責成重慶市政府研究籌建重慶農村土地交易所。

2008年6月下旬，國家調研組來渝調研后，贊成“設立重慶農村土地交易所，探索開展地宗交易和指標交易，逐步建立統一的城鄉土地交易市場”。8月上旬，國土資源部與重慶市政府簽訂戰略合作協議，支持重慶探索土地利用新機制和耕地保護新模式，設立重慶農村土地交易所。黨的十七屆三中全會以后，重慶又根據全會決定精神，對農村土地交易所的方案作了進一步的修改完善，并在征求國土資源部的意見和建議后，形成最后的《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》。《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》于2008年11月17日經重慶市第三屆人民政府第22次常務會議審議通過，于2008年12月1日正式實施。

至此，中國首個土地交易所降生的條件已經成熟！

但交易所的成立，卻經歷了艱難的過程。

破解難題 鼓勵土地入股

重慶市相關操作人士告訴記者，農村土地交易所的標牌，實際在10月下旬左右就已做好，但由于土地制度為國家基本制度，改革的風險都很難預測，重慶方面希望獲得國家層面的認可和支持，因而遲遲未能掛牌。

就在重慶成為中國第三個“統籌城鄉綜合配套改革試驗區”后不久，2007年7月，重慶就出臺了《服務重慶統籌城鄉發展的實施意見》，“意見”中明確了“允許以農地承包經營權出資入股”，支持探索農村土地流轉新模式，在農村土地承包期限內、不改變土地用途的前提下，允許以農村土地承包經營權出資入股設立農民專業合作社，及在條件成熟的地區開展農村土地承包經營權出資入股設立有限責任公司和獨資、合伙等企業的試點工作。

隨后不久，重慶有關部門出臺一系列政策措施：重慶市農委起草并經重慶市政府常務會通過了《關于開展農村土地經營權入股，發展農民專業合作社的決定》，并上報國務院待批。重慶市工商局近日出臺了《關于以農村土地承包經營權入股設立公司工商登記的有關問題的通知》，明確了土地承包經營權入股的具體操作程序和土地承包經營權入股公司的約束條件。

此外，重慶為了強力推進農村土地流轉模式的建立和健全，還專門由宣傳部門牽頭，組織市級媒體到山東、河南、湖北、四川等省市考查走在前頭的經驗與做法。重慶市還以發文的形式，要求市級媒體開辟專欄對外省市土地流轉先進經驗進行宣傳報道。一位記者同行說，重慶此舉的目的是讓全市上下掀起學習土地流轉相關理論知識的高潮，為重慶全面推行土地流轉進行輿論造勢和知識普及。

其實，以農村土地承包經營權入股農民專業合作社的探索早就在重慶農村鋪開了。在重慶江津，有花椒專業合作社。椒農將自己的荒山、撂荒地、田土等的使用權和承包經營權作為股份，加入花椒專業合作社。專業合作社組織人員集中種植花椒，收獲以后按協議給農民分紅。在重慶墊江，則建立了專業柑橘生產合作社、夏橙專業合作社。在重慶其他一此區縣，都有類似的專業合作社。

然而，重慶強力推進的農村土地流轉本身所帶來的問題受到了專家擔憂。重慶大學可持續發展研究院副院長蒲勇健認為，重慶土地入股實際上就是一種以農民土地承包經營權為資本的投資行為，而投資本身就是有風險的。

可能正是因為重慶的“土地入股”有這樣那樣的難點尚待破解，尋求一種破解統籌城鄉土地問題新機制才更顯得迫切。

農村土地交易所交易什么

《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》正式實施4天后，也就是2008年12月4日，中共中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來，重慶市委副書記、市長王鴻舉，國土資源部副部長鹿心社，重慶市委常委、常務副市長黃奇帆齊聚一堂，正式宣告了中國首個土地交易所——重慶農村土地交易所正式掛牌成立！

國土資源部副部長鹿心社在成立儀式上表示，重慶在全國首家掛牌成立了農村土地交易所，希望其建設成為立足西南、輻射西部、面向全國的農村土地交易大市場，為重慶和全國統籌城鄉發展做出積極貢獻。

那么，重慶土地交易所到底怎么運作，到底交易什么？

重慶農村土地交易所總裁董建國介紹說，重慶農村土地交易所是重慶市政府出資成立的，注冊資金5000萬元，系非營利性事業法人機構，但實行現代企業管理模式。其職能是建立農村土地交易信息庫，發布交易信息，提供交易場所，辦理交易事務。

重慶農村土地交易所主要從事地票交易。所謂地票，其官方名字指的是“農村建設用地指標”，指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標。

簡單地說，農村土地交易所作為一個平臺，除了地票交易外，在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途、不損害農民土地承包權益的前提下，也為全市已經在推進中的農村土地承包經營權流轉提供服務。

同時，重慶市還專門成立了一個農村土地交易所監督管理委員會,交易所在這個委員會領導下開展工作,并接受國土、農業、林業、水利、財政、稅務、審計部門機構的監督和指導。

“交易”所不能解決的問題

重慶農村土地交易所的誕生，意味著中國人千百年以來賴以生存的生產資料——土地的經營權將被作為商品進行交易。

農村的土地承包經營權“交易”出去了，農民怎么辦？農民的權益如何保障？一些專家對此非常擔憂。重慶市委常委、常務副市長黃奇帆解釋在申請耕地復墾環節的規定：凡農村集體經濟組織申請耕地復墾，必須經三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意，防止農村集體經濟組織的利益受到損害。凡農戶申請宅基地復墾，必須有其它穩定居所，而且有穩定工作或穩定生活來源，避免宅基地復墾后出現農民生活困難、流離失所的問題。在申請出讓土地指標環節，辦法規定：凡農村集體經濟組織申請出讓，必須出具經三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意交易的書面材料。在價格確定環節，實行價格保護措施，制定全市統一的城鄉建設用地掛鉤指標交易基準價格，供交易雙方參考。如果交易價格低于基準價格時，土地所有者有優先回購權。在收益分配環節，辦法規定，不同形式的農村土地使用權交易，其收益按不同比例在農民和農村集體經濟組織之間分配。其中，耕地、林地的承包經營權交易收益，全部歸農民家庭所有。

交易所成立當天的首場交易會上，用地掛鉤指標共1100畝的兩張地票成功拍出，其中，面積300畝的全國首宗地票以8.53萬元/畝的價格成交，高出起拍價整整一倍。“農民如果能夠自由交易，其收益自然比現在的拆遷補償高出若干倍。”重慶區縣經濟學會常務副會長楊成理認為，土地交易所成立并發揮其職能以后，一級土地市場出現的競爭局面將導致目前地價瘋漲，面臨危機。但另一方面，農民通過交易土地承包經營權有了錢之后，在改善居住條件的情況下還可以脫離土地，謀求更大的發展，有利于內需的拉動。

重慶市在方案中提出，請求支持重慶建立農村土地儲備整理整治制度。而為了促進農村土地特別是零星地塊的流轉，保障農民合法權益，重慶市計劃由區縣政府設立農村土地儲備機構，負責本行政區域內農村土地流轉前的集中儲備和整理整治。那么在具體實施過程中，農民的權益如何來保障？目前重慶的有關專家似乎還沒有良策。

設立農村土地交易所，農民就真在土地交易中有自主權？重慶的房地產開發商就能夠擺脫土地壟斷出讓帶給他們的煩惱？目前還充滿懸念。還有專家擔心，像遇到今年這樣因為經濟危機而返鄉的農民工，如果回農村卻沒有了土地，他們怎么辦？