外資挺進中國商業地產

江　瀾

金融風暴下的中國房地產業有點“矛盾”：一面是住宅類房地產的深度低迷，而另一面卻是以零售物業為代表的商業地產的暗潮涌動。

在金融風暴肆虐的背景下，有關外資拋售中國物業的消息頻頻曝光，先有酒店式公寓等被悄悄掛牌，后有更多商辦物業暗中尋求轉讓，例如，年前，全球最大的工業及物流基礎設施提供商和服務商普洛斯，以13億美元打折售出在中國的所有資產及日本的20％資產。在對此產生憂慮的同時，業內認為，就目前宏觀經濟不景氣的大環境而言，不動產仍是資產保全的有效途徑之一，其中商業地產類又是重要標的物，何況依然有外資愿意接手。與此同時，摩根士丹利最新發布的《2009經濟報告》宣稱，中國房地產是“世界最后一個資產泡沫正在破裂。”投資大師吉姆·羅杰斯繼2007年“建議不要到上海買房”之后，又發表唱空中國樓市言論。然而，凡此種種都沒能阻止外資機構闊步挺進中國零售商業地產。

1月初，馬來西亞百盛集團發布公告稱，以11.287億元價格收購北京雙全大廈，開設大型商場。幾乎與此同時，美國鐵獅門公司在1月11日宣布，總投資25億美元的上海楊浦區新江灣城F地塊奠基開工。而在2008年底，成功以低于原收購價約1億元的價格獲得上海長壽商業廣場的黑石集團，最近又新成立商業管理公司，意在商業地產領域繼續“抄底”。資本的屬性總是逐利的。為何外資會在此時快速流入中國商業地產?他們看重的是什么?

外資抄底一波接一波

1月18日，在內地擁有40家百貨的馬來西亞百盛集團近日發布公告稱，以11.287億元的價格收購北京雙全大廈。該大廈是雙全中心物業的一部分，涉及土地總面積約5.4萬平方米，其中雙全大廈所占土地面積約1.4萬平方米。按照百盛的規劃，今后將在這里開設一家包括商品零售、餐飲、娛樂和其它配套服務的新店，預計將于2010年的首季度開業。

有了解內情的人士透露，這一物業是為百盛北京第三家商店購置，單價已與臨近住宅物業接近，價格相當合理。

同樣看好中國零售商業的廣闊前景的還有美國鐵獅門公司。在前不久的1月11日，鐵獅門宣布，總投資25億美元的上海楊浦區新江灣城F地塊奠基開工。而該地塊的規劃設計方案也于12日公布。這個被命名為“世浦領世”的項目占地約26萬平方米，規劃總建筑面積超過120萬平方米，將被分為F1、F2和F3三個區域進行開發。據消息人士透露，繼上海新江灣城商業項目之后，鐵獅門又已談定在天津新增兩大商圈項目，兩個項目的總建筑面積達75000方米。明眼人可以看出，雖然投資商仍青睞收購成熟物業，以期降低風險。但對于較早進入中國房地產市場的一些中長線外資機構，在已經適應中國投資環境之后，已開始轉向前期的項目開發和股權投資。尤其是在如今的“抄底價”誘惑下。

實際上，在金融危機爆發后成功收購上海長壽商業廣場的黑石集團，最近便新成立商業管理公司——瀛石企業管理(上海)有限公司，旨在“抄底”中國商業物業。而英國的地產開發及投資公司高富諾集團(grosvenor)也表示，公司計劃在未來5年內，在亞洲的資產規模提升至s0億美元，其中50％投資于中國。并已成立一只6億美元的基金，將投資中國的購物中心。

商業地產回報率為住宅類一倍

“這個時候，沒錢人講套現，有錢人講抄底。”業內人士在分析外資近期抄底行為時說，只要交易價格低于產品價值，就值得投資。中國仍是全球經濟發展最快最穩健的地區，零售商業的長期走勢是往高走。

“市場投資的增長點總是蘊藏在可提升空間大的產業版塊。”相關人士則認為，中國政府已經在力推安居房，宏觀調控的大方向導致中國的住宅房價不可能再繼續提得很高。而商業地產不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領域，可提升運作的空間很大，所以外資機構眼下更熱衷追捧零售商業。“目前，中國住宅地產的投資回報率大概為3％～5％，而商業地產的回報率則有6％—80％。

另一個支撐點是，根據尼爾森2008年下半年消費者信心指數顯示，金融危機截至目前并沒有對中國消費者造成過多的壓力和負面影響。投資股市的中國消費者比例高達尼爾森受訪者的七成，而其中僅有4％的受訪者會因為股價下跌削減日常生活開銷。尼爾森預測，2009年中國的經濟增長速度將會下降1～2個百分點，但仍然是全球最有活力的市場之一。