房地產估價法規化

翁潔嵐

摘要:文章主要闡述房地產估價規范應正式轉為法規。文章認為房地產估價管理部門應該從完善法規、加強主管部門的監管力度、向專業化、網絡化、法律化發展是解決房地產估價行業存在問題的關鍵所在。

關鍵詞:房地產;估價法規化;房屋商品化

中圖分類號:F293文獻標識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)35-0111-01

改革開放二十多年來,伴隨著我國房地產的增長,特別是這些年的增長速度加快,我國房地產估價行業也隨之加快了發展,已成為一個初具規模的新興服務產業。房地產與其他經濟物品,包括房地產市場與其他經濟物品市場,房地產價格與其他經濟物品價格有許多不同之處。這些不同之處是由房地產的特性決定的。房地產估價是由估計人員模擬市場參與者的思維和行為,在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程,以及深入調查、了解房地產市場行情的基礎上。通過科學的測算和判定活動,把客觀存在的房地產價值揭示出來。現在我國的房地產估價業務由個貸向企業貸款、土地拆遷補償等的專業化、多功能、綜合性的服務體系轉變。現在的房地產市場的競爭是相當的激烈,每家企業都是在想盡一切辦法去和銀行、信用社等做個貸、企業貸款的等業務的金融機構合作,且不惜降低折扣、多做金融業務等希望能夠進入金融機構的合作名單之中。在這樣的環境下使競爭愈加的不規范、再加上管理機構對市場的監督不嚴和缺乏法規上的限制,使市場愈加偏離了正常的發展軌跡。房地產估計行業的發展雖然取得了很大的成績,但是在市場競爭和管理的規范上還遠不能滿足經濟社會發展的要求,尤其是房地產評估規范愈加不能滿足市場的發展,再加上房地產的特性使得各個省市在國家標準《房地產估價規范》下制定了適合各省市并在各省市內通行的房地產估計規范。

以目前福州房地產估價市場規范的現狀來說,最新的估價規范是福建省房地產協會在2008年10月發布的《福建省房地產估價法規政策匯編》,其中大部分是關于福建省、福州市和廈門市關于房地產估價方面的法規、規定及辦法。其中雖有國家頒布的法令,但所占的比例小。而且在《福建省房地產估價法規政策匯編》中,都是些關于房地產估價會涉及的最高人民檢察院、公安部、福建省建設廳、福建省財政廳、福建省公安廳、福建省高級法院等發布的條例、辦法、通知等非正式的法規法令。

而福州市的房地產估價規范是以國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的《房地產估價規范》為主的。在具體操作過程中《福州市房地產估價的若干規定》是參照了閩房價估[1998]3號文《福建省房地產價格評估資質證書的若干規定》,而閩房價估[1998]3號文《福建省房地產價格評估資質證書的若干規定》是福建省根據國家標準和本省自身的情況而制定的,是一份地區性的文件。另外,《福州市房地產估價的若干規定》中,說明了該規定也可在福州市隸屬的市八縣(市)中使用,可看出此規定在福州市外不一定可用。這說明了目前我國國內所實行的房地產規范是帶有一定的地區性的規范。

可以說,國家標準《房地產估價規范》已經頒布實施這么多年了,不可能說一下就可以從一部缺陷極大的規范轉化為一部符合現在市場的房地產估價法規。但隨著市場經濟的不斷完善,在房屋商品化政策,城鎮住房制度和國有土地使用制度改革的推動下,房地產估價規范由地區性的規范正式轉為法規已經迫在眉睫。針對如何建立培育和完善房地產估價法規,本人認為可以從以下幾個方面入手:

一、統一思想,變分部為整體

正如前文所提到的,我國現在的房地產估價行業的規范是存在不完全的獨立性和地區性,而且國家標準《房地產估價規范》是在房地產估價行業萌生時期所制定的,并不能跟上現在的市場,不少地區也是因此而自行推廣地區的政策性文件,這樣的政策性文件所起到的效果并不好。所以應將所有的有關房地產估價行業的條例、規范、辦法等歸結起來,制訂一部適合現在市場發展,并且能夠適合全國房地產估價行業的全國性的房地產估價法規,將分散的整為一個整體。

二、加快建章立制,變規范為法規

現在的社會發展的速度是愈加的快了,無論是國家標準《房地產估價規范》、還是各省市根據國家標準自行擬定的規范、辦法等也很難滿足現在的市場需求。因為各省市的房地產估價規范、辦法等是根據非正式法規的國家標準《房地產估價規范》來制定的,因而所具有的法律性不高,所存在的問題也是相當的多。雖然各省市每年都還會繼續發布相關的辦法、通知等,但還是無法改變其法律性不高,制度不完善的事實。所以政府管理部門應當加快建章立制,用最快的速度制訂一部房地產估價的正式法規,完善房地產估價市場的制度,將規范正式轉化為法規。

三、健全市場法規,變無形為有形

從一個成熟的市場應具有的條件來看,一部正式的房地產估價法規是必需的,另外在這房地產估價法規的基礎上,應不斷地與時俱進,跟隨著市場發展不斷的完善、健全房地產估價市場的法規、法令來規范市場的發展。同時應該將市場上的一些潛規則揭示到臺面上來,將無形的轉化為有形的,把一些不利于房地產估價市場發展的規則取消掉并把另外一些有利于市場發展的規則進行修正,并入到房地產估價法規中。這不僅僅能更加規范房地產估價市場,更能完善房地產估價法規,使市場盡快地成熟起來。

總之,我國房地產評估行業目前基本上處在管理、競爭不規范、法規不完善、評估結果不夠客觀的狀態下,因為行業還處在剛剛發展的一個階段上,所以目前的競爭只是國內企業和國內企業的競爭,但隨著中國進一步融入世界貿易,將來也會有外資企業進入中國,使競爭更加的激烈。由于目前的狀況會使國內企業處在下風甚至失去市場。目前針對行業的管理基本上都是規范,所以我國的房地產評估業行業應該針對這些存在的問題,好好進行改革,更好地發展我國的房地產評估行業法規,使之有更加美好的前景。