誰是修繕房地產行業第一扇破窗的勇士？

安　漁

破窗之后該怎么辦?

大名鼎鼎的“破窗理論”源于美國政治學家威爾遜和犯罪學家凱琳觀察總結一個現象，即環境可以對一個人產生強烈的暗示性和誘導性。多年前，美國斯坦福大學心理學家進行一項試驗，他找了兩輛一模一樣的汽車，把其中的一輛擺在帕羅阿爾托的中產階級社區，而另一輛停在相對雜亂的布朗克斯街區。停在布朗克斯的那一輛，他把車牌摘掉了，并且把頂篷打開。結果這輛車一天之內就給人偷走了，而放在帕羅阿爾托的那一輛，擺了一個星期也無人問津。后來，詹巴斗用錘子把那輛車的玻璃敲了個大洞。結果呢僅僅過了幾個小時，它就不見了。以這項試驗為基礎，政治學家威爾遜和犯罪學家凱琳提出了一個“破窗理論”。

理論認為：如果有人打壞了一個建筑物的窗戶玻璃，而這扇窗戶又得不到及時的維修，別人就可能受到某些暗示性的縱容去打爛更多的窗戶玻璃。久而久之，這些破窗戶就給人造成一種無序的感覺。結果在這種公眾麻木不仁的氛圍中，犯罪就會滋生、繁榮。

還有一個被稱為校園里的“破窗現象”：班里來了一個新生，由于他勤奮努力，使得原本想混日子的同學受到震動，學習氣氛開始轉好!這說明及時修好第一扇被打破的玻璃，能有效阻止“破窗現象”，由此可見“破窗理論”是可以逆推的一項理論。

對比中國房地產市場的混亂，我們看到各路人馬力量相互制衡，其實這原本沒有什么值得大驚小怪，因為中國就是這樣一個在高速發展中逐步完善的市場狀況。我們無需對其快速發展中產生的問題表示過度擔憂，問題出現并不可怕，可怕的是漠視問題的存在。

目前中國房地產市場由于其間蘊含的巨大利益，不同的利益階層和群體對之有著不同的心態。再此情況下，房地產市場猶如被砸爛一扇窗戶的房間，其外在形象因為早期的“暴利，高房價，內在黑幕，尋租”等問題受到大眾廣泛詬病。

那么，我們如何像上文案例分析的那樣將房地產市場逆推回一個良性競爭和發展的狀態呢?

誰是第一個修繕破窗的勇士?誰是可以肩扛這樣重任的品牌和人?

在和一位同行溝通時，他說房地產行業中有一些企業家實際也是“專家”，因為他們很善于計算房地產行業的成本和帶動中國經濟增長的投入和產出。筆者并不想否定他這樣的觀點。但是筆者持保留態度，這是因為，在瀏覽了一些專家的發言后，我們不難發現他們身處的角度和位置實在不能算是大眾角度，他們對于中國經濟的估計和推算僅限于其個人經驗，而實際上，他們身處“世外桃源”，對于中國民間塵世的生活早就已經陌生了，所以由一個小眾群體推論而來的理論和數字顯然是不符合中國市場情況的。

同時，這些“專家”大都有房地產商兼任，他們不僅身居桃源，同時他們是企業戰略和經營的高手，但是未必是營銷策劃營銷管理市場營銷的高手，對于市場消費者的定位和市場細分顯然認識不清，眉毛胡子一把抓，將消費者統統劃分為“能買起房子”和“不能放棄房子”的兩種人。這顯得愚蠢又幼稚可笑。

房子作為一種耐用品其本質仍然是商品，對于一個商品的定位，市場細分，USP都不清楚的人的話如何聽信呢?頭頭是道的計算和公式不過是和癡人說夢一樣的廢話又如何讓人信服呢?

但一直以來，房地產市場芙蓉亂舞，塵土飛揚，能見度日益模糊，窗戶被一扇一扇的砸破，最后競成為“過街老鼠，人人喊打”，而地產商人無論大小也被歸納進“耗子幫”成為大小分舵的舵主，房地產市場被大眾，地產商，評論者觀察者一同推入一個烏煙瘴氣煙塵迭起的境地。

這無疑是中國房地產市場的悲哀。

原本這個行業在改革進程中發揮過重要的作用，在上個世紀國家看得見的“手”的大量推動和拉動中，這個行業讓城市舊貌換新顏，讓周邊的臟亂差日益體現出現代化新城的新面貌。以國內著名房地產龍頭為例，觀察其近年來作為，我們莫不為之努力和付出感到感動。

萬科對中國房地產行業規范化和中國城市化進程中城市面貌的發展的貢獻難以磨滅，可以說，中國房地產行業的發展正是在諸如萬科、中海、保利、SOHU等優秀房地產企業的帶動下全面成長的。

盡管這其中由于行業競爭和信息不均衡、信息噪音的問題曾經讓受眾對中國房地產行業優秀企業的認知有所偏差，但，理不辯不明，路遙知馬力，日久見人心，萬科等優秀地產品牌的作為仍然可圈可點。

擔當責任者值得我們尊敬

作為中國房地產市場的老大，萬科一直以市場和供求為導向，萬科的品牌定位，市場細分，產品研發，行業觀察分析一直走在同行之前，萬科作為行業老大的企業文化和內在構成也是行業中的圭臬。

作為中國最優秀的上市公司，萬科的企業社會責任感和責任心令人敬佩。

在國內房地產市場畸形增長民怨眾怒，國家發令限定核查房地產價格非正常增長的關頭，萬科不畏行業內在壓力提出“長江三角洲房價將出現拐點”的觀點。這無疑是市場容量和市場需求結合市場現實定量分析之后的結論，在此背景下2008年12月24日，王石在做客央視《經濟半小時》節目時，實話實說“拐點論”，王石當時在節目中表達觀點，“一個中產階層，你存這么多年(錢)還買不起房子的話，市場縣有一定問題的。”

我非常佩服王石就在于此，他總是實話實說并且有作為一個中國本土企業家的“良心和公心”

而行業其實早在2007年4月就有開發商降價，一降就是20％。王石只是說出事實的人，例如在萬科降價之前御翠豪庭每平方米已經跌了11000元，業內轟動。但萬科一降價，麻煩就來了。這無疑有市場定位和市場細分的前提在其中，行業內有人分析說買李嘉誠4萬多一平豪宅的人，不可能為了百八十萬去售樓處打滾。

而萬科的房子購買者是中小投資者經受不起市場冷暖的變化去鬧事。

這似乎是一個理由。但是全球經濟寒潮之下，萬科想要價格挺立顯然是不現實的。

那么房價究竟多少算偏高?多少算合適?

我們也來做一道計算題看看結果。

看房價是否正常應該看房價與收入的比值，即普通人要多長時間才能買一套房子。國際通行的正常值是一套房子等于3～5年的家庭收入。而在我國的大中城市，2006年的數據說是超過12年，2007年發改委給出的數據說是7.4年，也就是說，一套房子的價格等于一戶人家7.4年的總收入。但是2007年，居民收入漲幅并未有區別于2006年太大的幅度，樓價卻漲瘋了。2007年，上海普通職員平均月入3864元，一年4.6萬。兩口子都上班，1年也就9萬多塊錢。按國際通行標準的上線——5年計，上海的一套房子應該在50萬以下。超過這個數，就

叫偏高。試想，月入7000多的普通上海三口之家，買得起浦東浦西的房子嗎?

王石作為一個企業的領導者，其人性格耿直，每每談及房價走勢、成交一類話題總有行業內名流與之打“嘴仗”。

但是事實卻是，王石的每次言論都最終被證實是正確的。

萬科是修繕房地產市場第一扇窗戶的品牌嗎?

2008年的12月24日中央電視臺新聞頻道《新聞會客廳》欄目中王石再度出現在人民視野中。

這個房地產行業的大俠顯得略有疲憊，實際上，他怎么可能不疲憊呢?去年底，王石拋出拐點論。這是很得罪開發商的事情。9·27政策出臺后，大家都知道中央開始調整了，只是不知道這個調整什么時候見效。開發商和基金經理是一樣的，越是看空就越要唱多，要不然怎么出貨?現在王石出來說拐了拐了，可倒好了，你降不降?一降，坐實了他的拐點論；不降，錯過了出貨的窗口期。都是非常痛苦的事情。對于開發商來說，招數只有一個，肯定還是唱多做空——輿論上造勢，鶯歌燕舞形勢喜人形勢不等人一片大好；私下里偷偷放出各種促銷手段努力出貨。成交量一下來，其實大家都在降價促銷，只是嘴上死也不提“降價”這兩個字罷了。萬科是行業風向標，大家緊盯著看到萬科降價行業內在勢力立刻現身打壓，人家肯定要針對你做動作。于是“捐助風波”，“萬科向民生銀行告貸30億遭拒”，“松山湖講話”，“萬科可能向前期業主作出賠償”，謠言一個接一個，網絡平媒一起整，出手陰毒。

別看萬科是全國最大的房地產開發商，分到30個城市里，在哪個城市都是小弟弟，完全打不過地頭蛇。

這次節目中王石的表情不再輕松，這簡直是中國大眾的悲哀，一個為了民眾利益的公司的董事長被攻擊性傳播整的緊張兮兮聲音顫抖，也算是中國特色的“攻擊性傳播”的核爆炸威力后遺癥了。

2008年12月21日新華網北京報道：(記者孫玉波)國務院辦公廳21日發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》提出，支持房地產開發企業積極應對市場變化。

意見提到，引導房地產開發企業積極應對市場變化。房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。地方各級人民政府要做好2008年年底前房地產項目工程款結算、農民工工資發放等工作的監督檢查。對于房地產開發企業調整住房銷售價格過程中出現的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據合同約定通過法律途徑解決。支持房地產開發企業合理的融資需求。商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。意見明確，取消城市房地產稅。為進一步公平稅負，完善房地產稅收制度，按照法定程序取消城市房地產稅，內外資企業和個人統一適用《中華人民共和國房產稅暫行條例》。

筆者對比萬科作為和政府政策的走向，我們也可以認定王石作為中國地產品牌第一的企業當家人一直以來的難過和苦衷終于有了一個光明的出口抒發和宣泄。

我們的國家是人民的國家，房地產行業終究是為人民服務的，毫無疑問的是，對人民有益的方向和方法也是我黨和我國政府一貫的方針和路線。

萬科走在了前面，走在前面的人往往成為靶子被一些利益團體攻擊，但是，占絕大多數的人民才是最重要的國家力量，我們看到國務院的政策正是對萬科的支持。

那些以萬科王石言論作為打擊萬科和王石的言論顯然有著可怕的居心，其內在目的無非是維護小眾群體對大眾利益的剝削和壓榨。那些看似在打擊萬科和王石的言論實際是變相對抗國務院對中國房地產的新政，其心其意實在令人費解和難以揣測!

我們相信，陽光總在風雨后，在黨和政府的正確領導下，我們相信將有更多的優秀企業站出來一扇一扇地修整那些破爛的窗戶將中國的房地產市場引向正確的規范的方向。所以，筆者再此向王石致敬!向萬科致敬!

他們是中國房地產市場的中間力量，正義力量，是修繕中國房地產市場第一扇破窗的勇士!