構建統一的房地產市場法律體系

[摘 要]房地產業既是一個改革開放以來才得以迅速發展的新興產業，又是一個具有高度綜合性和關聯性的支柱性產業，作為國民經濟中各行業相互集中、聯系的重要樞紐，在城市經濟發展中起著十分重要的作用。如何用統一、完善的法律來規范和引導房地產業的發展，具有十分重要的現實意義。

[關鍵詞]統一 房地產 法律

作者簡介：劉成高 ，副教授、經濟學博士，西南民族大學。

房地產業作為社會生產和生活的基本載體，以及區域經濟發展的動力來源，不但直接影響到人居環境的改善和人民生活水平的提高，而且影響到一個國家的工業化、城市化進程。無論是作為城市化進程中關系到千家萬戶切身利益的支柱性產業還是作為經濟結構調整中的優先發展的第三產業，無論是房地產市場體系中的土地交易、房屋買賣、物權歸屬，還是由此而延伸出來的房地產出租、抵押和其他形式的擔保等等，都必須通過相應的法律制度來規范、約束和引導。

由于房地產涉及的領域廣泛，其他部門和行業的法律法規如《建筑法》、《城市規劃法》、《工程建筑法》、《市政管理法》、《環境保護法》等都涉及房地產的內容。同時，房地產還要受已比較成熟和適用效力較高的其他法律如《銀行法》、《公司法》、《物權法》、《擔保法》、《稅法》等有關法律規定的制約。特別是2007年3月16日全國人民代表大會通過、2007年10月1日實施的《物權法》，對房地產業尤其是房屋產權以及由此而派生出的其他權利如宅基地使用權、公共配套設施、基礎設施劃分等等以往利益各方爭論不休的權利歸屬問題、房屋產權的登記、擔保、轉讓、保護等一系列問題的解決具有十分重要的里程碑意義。

但我們應該清醒地認識到，由于其在執行過程中所顯現出的弊端在文章下述部分將舉例說明。所以，制定和頒布對整個房地產市場進行引導和規范的房地產法律制度非常重要。

現實的狀況是，我國統一的房地產法尚未形成，房地產市場的法律規范大都是停留在以“管理”和“條例”為主的各類效力不統一的部門規章水平，無法適應日益發展的我國房地產業的需要，而《物權法》更傾向于對各類形式的財產權利的界定和保護，還不能明細到對房地產業和房地產市場的諸多問題進行分門別類地規范和引導。對于在房地產市場實際交易過程中的權責利問題，更多還依賴于一些部門（包括法院）根據其實際工作經驗積累和總結出的“意見”、“通知”如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》、《關于加強國有住房出售收入管理意見》等，對于目前剛剛興起同時發展速度特別迅速的房地產物業管理行業，也只能憑籍國務院2003年頒布的《物業管理條例》這種粗線條、方向性的行政法規來調整和規范。同時，地方政府或一些部委在房地產業的隨意“立法”，往往是通過各種不同類型的“通知”“辦法”、“批復”、“意見”等方式在房地產市場中大行其道的，致使很多城市乃至同一城市的不同單位出現“各吹各的號，各唱各的調”的現象。

筆者認為，制定一部統一、完備和具有普遍約束力的《房地產法》來對房地產市場進行調控和規范是房地產市場的關鍵。

首先，房屋與土地的不可分性從客觀上要求制定統一的房地產法。作為一個整體，房屋與土地是密不可分的，由此而延伸出的基礎設施、配套工程等也是密不可分的。從權屬關系上，房屋尤其是新建商品房所有權的主體與土地使用權的主體必須一一對應，但從現實來看，目前除極少數像廣州、深圳等城市實行了房屋產權證和國土使用證的“二合一”外，大多數城市的房屋產權與國土證件還是相互獨立的，而且在辦理程序和時間上差別也很大，這在正在施行的《城市房地產管理》和《城市房屋權屬登記管理辦法》中也沒能得到明確和解決，這樣一來，就給出賣人和買受人之間的安全交易，以及整個房地產業和市場的發展留下了隱患，因此，無論是土地利用還是房屋產權的界定和各種交易，都必須以相應的、能夠將這些環節和門類有效統一在一起進行規范和引導的法律制度予以保障，這也是《物權法》精神在房地產市場得以具體貫徹落實的需要，也是進一步理順房地產市場中各類產權主體相應的責、權、利得到明確和規范的必經之路。

其次，房地產的發展呼喚一部覆蓋整個房地產業，調整房地產社會關系的法律。得益于我國住房制度的改革和不斷加快的城市化和工業化進程，我國的房地產業成為近十年來發展最為迅猛的行業之一。但是，作為一個新興產業，其發展過程中難免會出現一些問題，特別是在我國對房地產業的運行規律尚缺乏足夠的認識和實踐經驗尚不足的情況下更是如此。因此，如何將房地產業和房地產市場中出現的負影響減少到最低程度，以及如何有的放矢地超前性地預測到房地產業的走向，這無疑是房地產法律在建立和完善中亟待研究的課題。

最后，現有的法律體系的不完備和缺乏操作性不僅要求我們必須制定統一的房地產市場法律體系，同時在制定過程中必須更多地傾聽社會和公眾的聲音。由于房地產法不僅事關房地產業本身的持續健康發展，同時也牽動著千家萬戶的切實利益，因此，如何使制訂出統一、完備，同時也能夠代表房地產各市場主體真實愿望的房地產法律體系顯得尤其重要。對于統一的房地產法的立法和司法程序，應充分尊重和聽取來自社會生活各個方面的意見，積極推行聽證制度，增強科學性，增大透明度。比如，《物權法》第74條對小區車位車庫的歸屬與利用中規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”[5]但現實情況通常是，小區地下車庫的歸屬問題并沒有明確或者說難以明確約定其權利歸屬。那么業主們就會質疑，地下車庫作為小區的公共配套設施，是與業主所居住的小區房屋共同規劃和報建的（因為小區地下車庫根本不可能單獨作為一個開發項目進行規劃和報建），更重要的是，車庫建設通常已進入開發成本，也就意味著作為開發公司的出賣人在房地產項目進行結算并納稅時已經抵扣了地下車庫建設所花費的成本，那么現實中大量的地下車庫產權為什么可以輕松辦理至開發公司甚至一些與公司有關聯的個人名下，而開發公司或這些個人拿到車庫產權后，要么再次加價出手轉讓牟取暴利、要么隨意性抬高車庫租金和租用方式，這些做法的法律依據又何在呢？而如何通過統一而完備的房地產法律來應對和解決這些棘手而迫切的歷史遺留問題非常重要，而問題是否能得以妥善解決也是衡量科學發展觀在房地產業是否得以順利貫徹實施的重要標志之一，由此對和諧小區、社區、乃至整個和諧城市的影響都是不可小視的。

參考文獻

[1]王全民等：《房地產經濟學》，東北財經大學出版社，2002年

[2]吳家正等：《可持續發展導論》，同濟大學出版社，1998年

[3]曹振良等：《房地產經濟學通論》，北京大學出版社，2003年

[4][5]《中華人民共和國物權法》，法律出版社，2007年