房產投資謹慎抄底

劉瑞婷

從2008年8月開始，房價由正增長變為負增長，由供不應求變為供大于求。拐點終于出現。

2008年，國內房價從上漲轉入下跌。高盛一份最新的報告認為，從現在到2009年房價還會進一步下跌15％左右。著名經濟學家易憲容判斷，2009年可能是房地產以消費為主導市場的真正開始，房地產市場價格將出現全面的理性回歸。

政策護航，樓市“軟著陸”的可能性很大。業內人士認為，“四萬億”和地方政府的“十六萬億”投資最值得期待，因為投資中的一半，會轉變為工資，而工資又可以轉化成購買力，有了這些購買力，購房有效需求就能夠得以解決。

不乏有人認為，2009房價下行且企穩。普華永道的《2009亞太區房地產市場最新趨勢報告》認為，由于貸款標準日趨嚴格，而房地產價格又出現停滯乃至降低，貸款人面臨的風險日益加劇，“資不抵債”的貸款人將面臨強制重組或出售資產的困局。

普華永道預測房地產價格2009年，包括住宅、商業地產、工業地產等各種物業將有15－20％左右的下滑。

中國社會科學院發布的2009年《經濟藍皮書》中指出，房市短期內房價面臨進一步回調。業內知名學者孫飛對記者說：“2009年，一線城市，如北京、上海、廣東、深圳等房價會有所波動和調整，不過大部分應該企穩。而三線城市、小城鎮，房價會有所上漲。世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒則介紹說，有降價和資金需求的公司，在市場上不會放棄2009年二季度的市場，大多房源依然會采用低開的舉措。

也許不能準確預期底部的準確時間，尤其是，房地產具有很強的地域性特征，不同城市或同一個城市的不同區域，房價就有不小的差異，即便在同一城市同一區域，不同樓盤之間，也存在項目品質、性價比帶來的差異性。

因此，準備樓市抄底的投資者依然要做辛苦的調查分析。需要提醒投資者的是，由于中央及有關地方政府已經出臺的相關政策，其有效期是到2009年12月31日止。所以，一些符合政策的人，在2009年內購買自住房，可以享受到相關政策規定的如降免稅費或獲得各種補貼等利益。因此，當房價繼續下降一定幅度后，確有購房需要的自住購房者，應該可以買房。否則2009年后，一些政策可能過期，不能再享受相關降免稅費或獲得各種補貼。購房者的總購房成本可能回升，在支出上就等于房價回漲。

在2009年，購房者該不該買房?買房是大投資，一輩子的事。房地產營銷策略與投資顧問陳真誠認為要找準幾個市場變化觀察點來做決定，譬如，元宵節前后，3月份兩會前后，年中7月份前后，以及10-11月份，將是四個觀測房地產市場變化及未來走勢的主要時間點。在每個時間點上，房地產市場和房地產輿論，可能因相關因素而發生變化。

具體分析來說，開發商可能在春節后利用元宵節降價促銷，回籠資金。7月份，半年度房地產數據、宏觀經濟數宏據將悉數出爐，這會影響到市場預期。另外，中央及有關地方政府已經出臺的相關政策的有效期是到2009年12月31日止，一些人可能會抓住機會以從相關政策中獲益，四季度可能形成相對可觀的成交量。