“以房養(yǎng)老”模式的國情分析及其實施構(gòu)想

范雪蕾　高子建

中圖分類號：F840.67 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：目前，我國已經(jīng)步入老齡社會，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老面臨著越來越沉重的負(fù)擔(dān)。筆者認(rèn)為，以房養(yǎng)老作為一種新的養(yǎng)老模式，將會對我國的養(yǎng)老問題產(chǎn)生積極影響。本文介紹了國外實施以房養(yǎng)老的經(jīng)驗，闡述了我國實行以房養(yǎng)老的宏觀環(huán)境，并結(jié)合實地調(diào)查的結(jié)果分析了其可行性，最后提出了一種將“以房養(yǎng)老”和“異地養(yǎng)老”相結(jié)合的新的養(yǎng)老方式。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 異地養(yǎng)老 家庭養(yǎng)老

全國老齡工作委員會辦公室于2006年2月首次公布了我國人口老齡化百年預(yù)測，指出目前我國已進(jìn)入老齡社會，并且正處于快速老齡化階段。而同時發(fā)布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》指出，我國目前是世界上老年人口最多的國家，該報告特別指出我國是在尚未實現(xiàn)現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的情況下提前進(jìn)入老齡社會的，屬于未富先老。

另外，社會環(huán)境的變化使得傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老實現(xiàn)難度加大。如家庭的空巢化問題嚴(yán)重，老年人與青年人之間在人生觀、世界觀、生活方式等方面存在較大分歧，由于“四二一”家庭的大量增加，使得家庭養(yǎng)老資源日益減少等。

老齡化的迅速到來及相關(guān)養(yǎng)老問題凸顯。為了較好地解決這些養(yǎng)老問題，國內(nèi)目前已提出了“以房養(yǎng)老”新的養(yǎng)老模式?！耙苑筐B(yǎng)老”是指擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將其房屋的價值，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世，相當(dāng)于提前支用該房屋的銷售款。投保人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)投保人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，從而獲得房產(chǎn)的升值部分。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。

針對這種新型的養(yǎng)老模式是否適合我國的國情，筆者進(jìn)行了一次關(guān)于“以房養(yǎng)老”可行性的調(diào)查，調(diào)查采取隨機(jī)抽樣問卷調(diào)查的方法。調(diào)查中共有120份問卷，有效填寫的有118份。本文針對這118份有效填寫的問卷進(jìn)行了分析。被調(diào)查者主要集中在45-55歲，所占比例為51.61%，其他年齡段45歲以下，55-65歲，65-75歲和75歲以上所占比例分別為25.81%，17.74%，3.23%和1.61%。

在本次調(diào)查中，調(diào)查了人們對待我國傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的態(tài)度，如表1所示。

被調(diào)查者中有58.06%的認(rèn)為我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式存在一定的問題和弊端，而在45-55歲年齡段認(rèn)為我國傳統(tǒng)養(yǎng)老方式有問題的比例為55.82%，55-65歲年齡段的此比例為45.45% 。55-65年齡段兩種態(tài)度的比例相同，而總體和45-55年齡段中，認(rèn)為傳統(tǒng)養(yǎng)老有問題的比例遠(yuǎn)高于認(rèn)為沒有問題的比例。數(shù)據(jù)說明目前的養(yǎng)老模式不能滿足人們的需求，有必要探求新的養(yǎng)老模式以解決傳統(tǒng)養(yǎng)老模式不能解決的問題。

“以房養(yǎng)老”模式的宏觀環(huán)境分析

（一）國外經(jīng)驗

“以房養(yǎng)老”在國外早有先例，它最初起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟，最具代表性的當(dāng)屬美國。美國開展此項業(yè)務(wù)始于20世紀(jì)60年代，前期發(fā)展比較緩慢。到20世紀(jì)90年代，該業(yè)務(wù)開始顯著增長，前景廣闊。其住房反抵押貸款放貸對象是62歲以上的老年人，分三種形式：聯(lián)邦住房局有保險的住房反抵押貸款、聯(lián)邦住房局無保險的住房反抵押貸款、放貸者有保險的住房反抵押貸款。

除了美國，新加坡也是實施以房養(yǎng)老模式較成功的一個國家。由于新加坡住房實行中央公積金制度，從而大部分的居民居住在政府提供的公共住宅。新加坡政府規(guī)定反抵押貸款只限于私人建造的商品住房，政府建造的住房不能參加此項業(yè)務(wù)。

隨著世界老齡化問題的普遍加劇，英國、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等國也相繼開展此項業(yè)務(wù)。國外的成功經(jīng)驗為我國開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供了可借鑒的經(jīng)驗。

（二）社會養(yǎng)老制度的轉(zhuǎn)變

在計劃經(jīng)濟(jì)時期，我國的養(yǎng)老保險是“現(xiàn)收現(xiàn)付制”，即國家承諾向職工提供就業(yè)—福利—保障三位一體的服務(wù)，職工承諾把必要勞動費(fèi)用的一部分出讓給國家，以在職期間的低工資為代價，獲得未來穩(wěn)定的養(yǎng)老保險待遇和形成合理的預(yù)期收入。而隨著計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)換和老齡化問題的加重，“現(xiàn)收現(xiàn)付制”已不再適應(yīng)我國的國情。后來，我國的養(yǎng)老制度改為“統(tǒng)帳結(jié)合”模式。在這種轉(zhuǎn)變過程中，出現(xiàn)了很多問題（如企業(yè)逃費(fèi)問題嚴(yán)重），國家需要支付巨大的轉(zhuǎn)軌成本，這樣給國家增加了沉重的財政負(fù)擔(dān)。而實行以房養(yǎng)老的新養(yǎng)老模式，提高了老年人自我養(yǎng)老的能力，減輕了國家的負(fù)擔(dān)。

（三）住房商品化

在傳統(tǒng)的住房制度下，住房并沒有作為消費(fèi)資料進(jìn)入商品交換領(lǐng)域。1994年，住房制度的改革建立了以私有產(chǎn)權(quán)為主的產(chǎn)權(quán)制度。從此，購房者擁有了完全意義的住房產(chǎn)權(quán)。這為房屋的抵押開辟了道路，也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，使得以房養(yǎng)老在法律上可行。

（四）金融市場的需求

若實行以房養(yǎng)老，勢必會持續(xù)大規(guī)模地向愿意參與這一業(yè)務(wù)的老人收購住房，因此需要大規(guī)模的資金為以房養(yǎng)老模式的長期運(yùn)行提供穩(wěn)定的資金。而近幾年來，我國的銀行存款、外匯儲備、保險費(fèi)收入等大幅增長，社會資金閑置問題日益突出，引起了高度重視。發(fā)展以房養(yǎng)老，充分利用閑置資金，一舉兩得。

“以房養(yǎng)老”模式的調(diào)查問卷分析

通過上面的分析，可以看出“以房養(yǎng)老”的市場和社會環(huán)境已經(jīng)初步具備，但真正實施起來會有哪些障礙呢？下面根據(jù)問卷數(shù)據(jù)對幾個方面的因素進(jìn)行評估。

（一）傳統(tǒng)觀念的影響

目前多數(shù)媒體對我國的中老年群體在觀念上是否接受“以房養(yǎng)老”存在著疑慮，從問卷的情況來看，人們對以房養(yǎng)老的態(tài)度如表2所示。

由表2可看出，無論從45-55、55-65年齡段還是總體上看，選擇如果政策得當(dāng)，以后愿意嘗試態(tài)度的比例都在50％以上。而選擇完全不接受和接受這種新事物的態(tài)度比例都相對較少。但總的來看，無論是各年齡段還是總體，愿意嘗試和接受“以房養(yǎng)老”這種新鮮事物的比例約是完全不接受比例的3-4倍，遠(yuǎn)高于完全不接受的比例。

一般認(rèn)為就我國的國情，相當(dāng)比例的人在觀念上不容易接受“以房養(yǎng)老”的模式，但問卷結(jié)果說明在觀念上并沒有大的障礙。

（二）房地產(chǎn)評估和信用體系

金融機(jī)構(gòu)在來辦此類業(yè)務(wù)之初，需要對房屋的價值和借款人的實際情況，信用問題進(jìn)行綜合評估。還要對房屋的價值進(jìn)行持續(xù)的評估，以準(zhǔn)確確定房屋的價值。而目前，我國房地產(chǎn)評估市場建立的時間較短，缺乏統(tǒng)一的管理，評估資質(zhì)混亂，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評估規(guī)程各異，整體素質(zhì)偏低，而這都會影響到此項業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。

本次調(diào)查中也反映了類似問題，在談到推行“以房養(yǎng)老”的顧慮時，有42.26％的被調(diào)查者不信任相關(guān)的機(jī)構(gòu)，擔(dān)心上當(dāng)受騙。

（三）擁有房產(chǎn)的群體比例

一項保險品種的推出，必須具有一定的規(guī)模效應(yīng)，保險機(jī)構(gòu)才有動力去推動業(yè)務(wù)。在我國，住房制度改革后，目前我國私有住房占城鎮(zhèn)住房比例已超過82%，在逐步消化完存量住房后，我國的住房商品化程度將會進(jìn)一步提高，絕大部分的普通居民將通過私人購買的形式獲得住房。2002年的數(shù)據(jù)表明，我國商品住宅的購買中，個人購買住宅的比例已高達(dá)94.3%。因此我國存在著大量擁有住房的人，這為“以房養(yǎng)老”的推行提供了條件。

（四）以房養(yǎng)老和異地養(yǎng)老相結(jié)合的新型養(yǎng)老模式

除了上述以房養(yǎng)老的新模式外，還有一種被稱為“異地養(yǎng)老”的新的養(yǎng)老模式。異地養(yǎng)老，簡單地講，就是老年人離開現(xiàn)有住宅，到外地居住的養(yǎng)老方式。

在國外一些國家，異地養(yǎng)老已經(jīng)試行。例如在加拿大，冬季漫長且氣溫很低，這給老年人的健康和戶外活動帶來了不利影響。部分老人就在氣候適宜的美國東南部購房或租房，在冬季時移去居住，有的長期移居異國安度晚年。在我國，北京、上海、大連、香港等大城市也已開始積極探索異地養(yǎng)老實踐。在本次調(diào)查中，人們對待異地養(yǎng)老的態(tài)度如表3所示。

由表3中可看出，被調(diào)查者愿意到環(huán)境較好的外地養(yǎng)老的比例占絕大部分，總體中比例高達(dá)93.55％。

以房養(yǎng)老和異地養(yǎng)老這兩種新的養(yǎng)老方式各有所長，前者的最大好處就是在老人的晚年生活之際能夠提供給老人充足的生活費(fèi)用。而后者最大的優(yōu)點(diǎn)是提供給老人舒適的生活環(huán)境，有利于老人的身心健康。

以房養(yǎng)老和異地養(yǎng)老模式的運(yùn)作思路是：房屋持有者（這里指退休老人）與特定機(jī)構(gòu)（如銀行、保險公司或房產(chǎn)機(jī)構(gòu)）訂立合同，把自己手中握有的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給銀行或特別設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)），而持續(xù)保有住房的使用權(quán)，直至去世，然后將使用權(quán)移交給該機(jī)構(gòu)，使產(chǎn)權(quán)得到全部轉(zhuǎn)移。特定機(jī)構(gòu)在訂立合同到房屋原持有者去世的這段時間中，分期等額地向原房屋持有者支付合同約定的房屋出售款項。對于老人來講，這部分款項可以用做到城市周邊異地集中養(yǎng)老的資金補(bǔ)貼。而當(dāng)屋主去世后，特定機(jī)構(gòu)擁有房屋產(chǎn)權(quán)，可以通過自行處置來獲得利潤。

結(jié)論

通過上文的分析可知，在我國推行“以房養(yǎng)老”不僅是必要的，而且已具備了一定的實行條件，在調(diào)查中也被大多數(shù)人所接受。把以房養(yǎng)老和異地養(yǎng)老結(jié)合起來，更能充分發(fā)揮各自的優(yōu)點(diǎn)，更好地解決老年人晚年生活中出現(xiàn)的問題。我國應(yīng)大力宣傳這種新的養(yǎng)老方式，培養(yǎng)新型養(yǎng)老觀念，注重引導(dǎo)這種新的養(yǎng)老模式與我國傳統(tǒng)養(yǎng)老思想的沖突。另外，我國目前關(guān)于此項業(yè)務(wù)的法律法規(guī)還不完善，此模式的運(yùn)行具有一定的風(fēng)險。在這方面，國家應(yīng)給予一定的政策支持，并建立相應(yīng)的配套機(jī)制，以支持該項業(yè)務(wù)的發(fā)展。我國應(yīng)不斷地總結(jié)經(jīng)驗，完善此項業(yè)務(wù)，使其最終能夠在實踐中得到廣泛地應(yīng)用，為廣大社會公眾服務(wù)。

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