接手“上海第一爛尾樓”潘石屹殺入大上海

8月23日晚，上海外灘華燈初上，“SOHO中國上海之夜”在外灘18號7層的Rouge酒吧絢麗登場。

當晚的主角，SOHO中國董事長潘石屹還是一貫的裝扮——短短的寸頭、黑色框架眼鏡、黑色套裝、銀色領帶。當他站在Rouge酒吧場外的露臺上時，黃浦江畔耀眼的東方明珠、金茂大廈、環球金融中心等滬上的繁華夜景一起成為了他的背景。當天參加這場盛大Party的，除了主角潘石屹，其他的則是滬上知名代理行、投資公司，公司客戶以及相關媒體。

此前五天，SOHO中國剛以24.5億元的價格從摩根士丹利手中買下了上海南京西路的東海廣場一期。盡管耗時半年，實屬不易，這筆收購還是讓他看起來心情不錯。

畢竟，這既是潘石屹的SOHO中國半年來獲得的唯一一個項目，也是潘石屹第一次走出北京。

肥肉不易吞

8月18日，SOHO中國一紙公告，宣布了手握重金待購一年多的潘石屹終于成功出手，拿下了位于上海南京西路的東海廣場。

東海廣場，雖坐擁繁華，卻一直以“第一爛尾樓”聞名滬上。項目一期曾經六易其主，從上海社保基金、開開集團，再到綠城集團、摩根士丹利，并滋生出諸多糾紛。這也說明了潘石屹能吞下這塊“肥肉”，過程絕非簡單。

就在SOHO中國宣布收購該項目前幾天，一家名為上海天怡的房產公司還給潘石屹遞來了律師函，稱其對SOHO中國正在收購的東海廣場項目尚有權益追索，希望潘石屹審慎。等到SOHO中國正式宣布收購該項目后，一則標題為《潘石屹東海廣場項目漏稅6億元》的新聞又讓潘石屹陷入了謠言中心。

“我已經買下了房子，上海市政府也已把房產證辦到我們公司名下了。之前這幾家公司怎么倒手和我們沒關系。”說這句話時，滔石屹特意放慢了語速，對記者重復了兩遍。

“我們的律師和賣方摩根士丹利的律師同時出具了法律意見，都認為天怡的主張和觀點很難得到法院的支持，并且在訴訟程序上也存在著缺陷。再說，人家(天怡公司)告的就是上海市發改委，不是我們。退一萬步講，即使天怡公司贏得了行政訴訟，告贏了政府，我們作為善意的第三方，收購這個項目肯定是受法律保護的。”

潘石屹似乎并不在意這個仍在糾纏的項目糾紛，但另一則傳聞卻讓他感覺緊張。

“8月20日有媒體報道，說我收購的新項目涉嫌偷稅、漏稅6億元。我看了一下文章的內容，其實和我們沒什么大關系，就睡覺去了。但21日早上，張欣起來后，拿著黑莓手機就把還睡得迷迷糊糊的我叫了起來，說“出大事了，有人說東海廣場這個項目偷稅漏稅6個億”。我就說昨天已看過報道，和我們沒什么關系。‘不是，你看，英文報道的標題是’潘石屹涉嫌偷稅漏稅6億元。我一看，果然如此，我能認識的幾個英文單詞都出現在標題上了。”

那個英文報道，是一位基金經理轉發給張欣的。“只用了一個晚上，東海廣場項目涉嫌偷稅漏稅就變成了潘石屹涉嫌偷稅，漏稅。”介入到風波中的潘石屹感覺有些冤。

“張欣說，得馬上公告，因為我們的股東主要看英文報道。于是，我趕緊起床，然后趕緊召集公告的事情。當天是周五，我們想利用中午12點半的休市時間，把澄清謠言的公告發出去。結果，由于牽涉到各方面的確認，一直到下午4點才把公告發出去。你看，這么寶貴的一天，我就一直在忙乎這個公告的事情。”潘石屹頗有些無奈。

一切塵埃落定之后，潘石屹坦言，SOHO中國作為上市公司，摩根士丹利又是富有經驗的國際性大企業，雙方對該筆交易都十分謹慎。

李震曾就職于摩根士丹利旗下的商業地產基金GSM，并于今年3月份就職世邦魏理仕資產管理部，擔任購物中心管理高級經理一職。他告訴記者，以大摩投資的經驗，在收購項目時盡職調查都做得很充分，在一定程度上應該已經避免了項目的法律風險。

對于大摩轉手的原因，佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，該項目招商一直不理想，且項目運營費用仍需要支付，所以該項目一直都處于虧損狀態，并且受金融危機影響，資金可能也出了問題，從而影響了其運營。

緊緊踩在地上

潘石屹拿下東海廣場，符合他收購項目的一貫準則，即“繁華地段”、“價格低廉”。從地理位置上看，該項目地處擁有“中華商業第一街”美譽的南京西路，交通十分便捷。從價格上來看，東海廣場周邊的住宅價格在6～10萬元／平方米之間，而潘石屹收購的這個寫字樓價格只有3.5萬元／平方米。

而且，大摩在2006年以約20億元的價格從綠城手上接過東海廣場后，著實花費了一番心思對項目進行重新包裝。在聘請著名國際設計公司進行重新設計、全面升級后，2008年第三季度東海廣場項目終于完工。只不過此時上海寫字樓市場已經由熱轉冷，并且與東海廣場同期上市的還有上海環球金融中心、中建大廈等高檔寫字樓，市場的競爭也增添了東海廣場的出租難度。如今的東海廣場租金水平在8元／平方米／天左右，出租率只有35％左右。

因而，坊間一直傳言，摩根士丹利年初就有意轉手東海廣場套現，并于今年3月份開始尋找買家，并最終與SOHO中國達成了交易。

問題是，東海廣場畢竟是大摩“吐出來的肉”，SOHO中國能順暢消化嗎?

“東海廣場地段、交通、大樓質量都很好，這些基本條件都已經具備，只要能把它的定位與上海的市場貼近，就一定會獲得成功。”在潘石屹看來，SOHO中國帶到東海廣場最寶貴的經驗是商業模式。

潘石屹用一個小故事講述了他對SOHO中國商業模式的思考。“美國總統林肯參加競選時，因為長相特別丑，一個女選民就問他，一個男人的腿長多長的時候好看?林肯說，只要夠著地的都好看。也就是說，所有男人的腿都好看，只要夠著地。我們對東海廣場的定位，就是要像男人的腿一樣。緊緊踩在地上。”潘石屹說，前兩年東海廣場項目就像是懸在半空中的腿，空置率那么高，是最大的浪費。

“緊緊踩在地上”的定位，意味著SOHO中國將緊貼市場，為中國本土公司服務。目前，東海廣場的出租率只有30％左右，租客都是國際大公司。“我們會對項目的定位做一些調整，我們面向的公司不是世界500強，而是江浙500強。”潘石屹笑著說。

事實上，以北京CBD區域為例，在金融危機影響下，面向國際公司，涉外公司的甲級寫字樓的空置率已經超過了35％，但SOHO中國在北京CBD的寫字樓出租率卻一直保持在95％以上。這一數據給了潘石屹信心，“按照北京的經驗來看，本土中小企業的生命力是非常強的。”

在上海，甲級寫字樓租金最近也一直在下降。據中原地產研究中心提供的《中原地產寫字樓月報(2009年7月)》顯示，7月上海甲級寫字樓租金為274.09元／平方米／月，下調了2.8個百分點。而且由于后期上市甲級寫字樓體量可觀，陸家嘴甲級寫字樓租賃價格壓力最大。日前上投摩根即以低于每平米8元的日租金預租下了上海國金中心，另外華富基金租賃匯豐大廈整層，凈日租金僅為每平米7元。

相比起寫字樓市場租金整體下滑的趨勢，東海廣場公布的日租金區間在8～12元／平方米，顯然高了。對此，潘石屹說會“隨行就市”。“我有個條件就是不能讓辦公樓空著，最大的浪費，就是端著架子租不出去。”易居中國分析師薛建雄就預計，如果租給國內公司，東海廣場寫字樓日租金大約在5元／平方米比較合理。

不過，在李震看來，東海廣場最大的難題是近1萬多平米的商鋪運營問題。3年前，在收購東海廣場后，大摩曾讓旗下的商業地產基金GSM去考察如何運營商鋪，當時在GSM任職的李震參加了該次考察。

“雖然東海廣場號稱在南京西路上，但是一期位于整體規劃最東端，緊鄰銅仁路，距離南京西路有一段距離。如果做商鋪，只能做與寫字樓配套的餐飲等，想做獨立商店，還是有問題。”李震說。

事實上，SOHO中國成立以來，除了北京前門大街項目外，對旗下其他項目一直實行“開發銷售、統一招租，統一經營”的商業地產開發模式，即把項目零售給眾多投資者之后，再統一招租，并統一物業管理。

“SOHO中國模式的形成原因，一是能快速回籠現金；二是潘石屹一直有一個觀點，就是要相信這些商鋪經營者的眼光，相信他們對商圈的判斷，用他們自己的方式、資源把這個商業做好。”全國工商聯商業不動產委員會主任兼秘書長朱凌波說。

不過，東海廣場項目是否還會沿用北京模式，潘石屹并沒有給出定論：“目前我們還會再做一個星期的調研，了解適合上海的商業模式是什么，售價或租價是多少。現在剛剛接手，不著急。”

SOHO中國

事實上，這次收購對潘石屹而言，絕非又多了一個項目這么簡單，很大程度上意味著手握巨大現金流的SOHO中國終于走出了蝸居15年之久的北京，邁出了全國擴張的第一步。

“收購東海廣場，是我們進入上海的第一步，但絕不會是最后一步。“潘石屹坦言，此前考察上海市場已有四五年的時間，此次收購可以為公司今后大規模收購此類優質地段的其他項目做鋪墊。

雖然此次收購東海廣場投入了近25億元，但SOHO中國目前的自有現金在100億元以上，加上中行及招行各100億元的授信額度，潘石屹手中仍有約300億元的可用資金。顯然，東海廣場之后，潘石屹仍有足夠的籌碼去尋找和收購類似的項目。

盡管潘石屹表示“爛尾項目、已建成項目或者公開市場的土地”都是目標，但實際上，潘石屹一直是房地產界典型的保守主義者，向來精打細算。以北京廣渠路15號地為例，據媒體報道，SOHO中國對其估值約為33億元，在激烈的拍賣中最終止步于39.4億元，最終價格高出心理底價6億多元，關鍵時刻潘石屹仍選擇了放棄，其拿地的謹慎尺度可見一斑。

潘石屹坦承，SOHO中國拿地的原則就是“什么便宜拿什么”。此外，無論選擇項目還是地，都會挑選最繁華的地段，“最繁華地段的標志就是交通要方便，要有地鐵出口，因為我們要面對的是普通白領能夠上班的公司。”

有傳言稱在繼東海廣場后，SOHO中國將拿下浦東陸家嘴區域濱江板塊，潘石屹對此并不表態，卻表示出了對長寧區虹橋機場板塊的濃厚興趣。”在接觸中，長寧區區長對我說以后圍繞虹橋機場這一交通樞紐，長寧將把周圍的蘇州、無錫等地建成半小時經濟圈，這讓我很動心。如果長寧區給我虹橋機場區域很大面積的地，我一定會考慮，就像我扎根北京CBD區域開發了15年一樣。”潘石屹話語間不無玩笑。

而在目前仍不確定的市場環境中，對于未來3年的計劃，潘石屹也早已做好了謀劃。“如果未來市場還像現在這樣瘋狂，我選擇拿地，拿項目就需要很多錢，我就要拼命加快已有項目的銷售：如果市場情況特別不好，銷售受阻，那么我們拿項目就會容易，我可以進貨300億。”潘石屹希望SOHO中國一定要通過經濟的波動調整，讓自己的伸縮空間進退自如。

潘石屹稱，現在的SOHO中國進行著新的調整和轉型。“一是地域上要擴大，把只是個北京公司的SOHO中國，變成北京，上海甚至全國的公司：二是未來3年時間，把持有物業和銷售物業的比例調整到一個合適的比例(現在的SOHO中國項目，除了前門項目是持有，其它均是銷售)：三是隊伍、品牌建設要提起來。”

潘石屹并不掩蓋其全國擴張的野心。“中國的GDP如果能夠平均以5％到6％的速度增長三五年，那么省會城市等二線城市都會發展起來，那時候，我們就會進入到二線城市。那時的SOHO中國，也就變成真正的SOHO中國了。“說這句話時，潘石屹特意停頓了一下，意味深長。