公允價值的意義和在投資性房地產準則中的應用討論

2006年2月15日，我國財政部頒布了新的企業會計準則，其中《企業會計準則第3號——投資性房地產》不僅首次把投資性房地產當作一項單獨的資產進行確認，還首次將公允價值引入非金融資產計量中。

一、公允價值的理解及其意義

1.公允價值的基本理解

不同機構對公允價值的概括各不相同。國際會計準則委員會在《國際會計準則第39號——金融工具：確認和計量》中明確指出，“公允價值不是企業在強制性交易、非自愿清算或本銷售中收到貨支付的金額?！泵绹攧諘嫓蕜t委員會給出公允價值的定義，“公允價值即當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方間進行資產（或負債）的買賣（或發生和清償）的價格”。根據我國《企業會計準則——基本準則》，公允價值即在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額，在此定義下，公允價值須能可靠計量成為其實際運用的前提條件。目前，我國公允價值計量主要應用于金融工具、債務重組、投資性房地產、非貨幣性資產交換、非共同控制下的企業合并等，同時在各項運用公允價值的實際操作中，其使用條件也做了嚴格的規定和限制。

2.公允價值的現實意義

(1)合理反映企業資產價值

以歷史成本為基礎進行會計計量，一直是我國企業會計要素計量的主要方式，其有助于確認各項資產、負債項目，并防止企業對資產價值做出隨意改動。但此種計量方式要求貨幣幣值穩定，一旦物價變動，特別是在市價明顯高于原賬面價值的情況下，企業資產賬面價值即無法反映出其在市場中的真正價值。與歷史成本計量相比，公允價值計量將資產或負債的價值定位于當期的市場價值或未來現金流量的現值，尤其在金融、投資性房地產等行業，這種計量方式能夠更為合理地反映出相關資產的價值，且進一步反映出企業真實的財務狀況。

(2)增強會計信息相關性

就企業經營而言，多數投資者獲取相關財務信息往往依賴于財務報表，若以歷史成本計價，企業賬面價值勢必體現為靜態的會計信息，而無法確定地反映企業真實的財務狀況。在日益完善的市場經濟環境下，公允價值計量對會計信息做以動態反映，對企業所獲的現金流量做以更好地披露，進而反映出企業經營能力、償債能力以及應承擔的財務風險。如此一來，公允價值被用于投資性房地產企業會計處理業務中，不僅增強了會計信息的相關性，還為投資者、債權人等利益相關者提供更有益的決策信息。

二、公允價值在投資性房地產準則中的應用分析

1.新準則體系之于投資性房地產的規定

(1)投資性房地產的范圍限制

在整個房地產行業中，新準則規范的投資性房地產主要是指可單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產，其業務對象重點在于已出租的建筑物、已出租的土地使用權及持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。在原有會計準則體系下，投資性房地產的會計處理內容散見于“存貨”、“固定資產”、“無形資產”等相關會計準則中。但隨著市場經濟的發展和投資觀念的改變，由于投資性房地產在數年后的市場價值往往高于其賬面價值原值的數倍，并且此項目在投資上大多金額較大、周期較長、流動性和變現能力較差，具備高收益、高風險的雙重特點，因此它不能當作一般的固定資產去提取折舊，而必須從一般性固定資產和無形資產中分離出來，以更好地反映企業持有房地產的構成情況及盈利能力，同時提高企業會計信息的相關性。

(2)新會計準則下的投資性房地產

《國際會計準則第40號——投資性房地產》規定，“本準則適用于承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產權益的計量和在經營租賃出租人財務報表中投資性房地產的計量”。和國際會計準則的內容不盡相同，我國新會計準則體系則對不同類型的房地產分別予以規范，比如第1號準則規范了作為存貨的房地產，第3號準則針對的對象是投資性房地產，第4號準則將企業于為生產商品、提供勞務或為經營管理而持有的自用房地產。

按照我國新準則體系的規定，投資性房地產企業應在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產加以后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能持續可靠取得的情況下，方能以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。在此規定下，投資性房地產企業可從兩種模式中選擇，一旦計量模式確定則不能隨便變更，比如已采取公允價值模式的地產公司不能從公允價值模式轉為成本模式，而由成本模式轉為公允價值模式的地產公司，則將公允價值和原賬面價值的差額調整留存收益。針對采用公允價值計量的投資性房地產企業，其不進行計提折舊或攤銷，只以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎對其賬面價值做出調整，并將公允價值和原賬面價值間的差額計入當期損益。

2.公允價值計量在投資性房地產中的實際應用

在新準則體系下，市場越來越多地關注投資性房地產企業的真實價值，且引導重估凈資產值的估值方法日漸成為評估投資性房地產企業的一大標準。

(1)后續計量

按照公允價值計量方式，投資性房地產應將首次執行日的公允價值當作入賬價值，公允價值和原資產賬面價值間的差額調整期初留存收益。在確認和計量后續支出時，若手續支出使可能流入企業的未來經濟利益高出原先估計，則應計入投資性房地產的賬面價值，否則須計入當期損益。而在投資性房地產的日常核算過程中，不計提折舊或攤銷，資產負債表日也無需進行減值測試，公允價值的變動情況對其折舊、減值或土地使用權攤銷價做出直接反應，并且“公允價值變動損益”對企業利益產生影響。因此，投資性房地產企業須以資產負債表日該行業的公允價值為基礎，對其賬面價值施以調整，并將公允價值和原賬面價值間的差額計入當期損益。

(2)后續計量模式變更

企業采取的會計計量模式一經確定，則不能隨意變更，以確保會計信息的可比性。如果將成本模式轉換為公允價值模式，公允價值和原賬面價值間便出現差額，這個差額并不直接計入損益，僅當作會計政策進行變更處理，對期初留存收益（未分配利潤）實施調整。對于已采取公允價值模式計量的投資性房地產企業，便不能由公允價值模式轉為成本模式。

(3)投資性房地產和其他資產的轉換

有確鑿證據證明房地產用途發生改變，且滿足條件者，企業須將投資性房地產轉換成其他資產和把其他資產轉換成投資性房地產。若采取成本計量，企業須將房地產轉換前的賬面價值視為轉換后的入賬價值。若采取公允價值計量，投資性房地產轉換為自用房地產時，企業須以其轉換當日的公允價值當作自用房地產的賬面價值，并將公允價值和原賬面價值間的差額計入當期損益；自用房地產或存貨轉換成投資性房地產時，企業須據轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，將差額計入當期損益，大于原賬面價值的，差額計入所有者權益。

三、結語

新會計準則引入公允價值，并將其運用于投資性房地產的會計處理中，一則滿足我國基本國情，二則符合市場經濟發展所需，同時對房地產行業的整體發展和進步產生了較大影響。在會計核算方面，企業會計核算工作量的增加和對會計人員素質要求的增強，長遠意義上有利于提高會計信息的有用性，促使信息使用者進行更加合理的經濟決策；在損益確認方面，公允價值模式的引入，使把握企業各個時期的財務狀況和經營成果顯得十分重要；在稅收體系變化方面，新會計準則對房地產行業的明細規范，以及公允價值計量的應用，將推動我國稅收政策的完善和調整；在財務報告編制方面，公允價值的引進使我國會計準則和國際會計準則更為趨同，此舉將大大降低我國房地產企業財務報告的編制成本。某種程度上講，我國新會計準則對公允價值計量的慎重采用，將對資產結構、所有者權益、企業利潤、稅負等各個方面產生明顯影響，最終使企業獲取長遠發展的重要方法。