淺議金融危機下房地產企業的戰略調整

摘要：受美國次貸危機影響，全球房地產業普遍蕭條，我國的房地產市場也遭受了巨大的沖擊。在此背景下，房地產企業應盡快認清形勢，調整戰略，以提高核心競爭力。

關鍵詞：金融危機；房地產；戰略

一、我國房地產業形式分析

1.受金融危機影響，我國房地產業進入寒冬

由于歐美房地產泡沫的爆裂，導致“次貸危機”爆發，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導致金融危機不斷深化，可以說房地產泡沫的爆裂是這次金融危機的“導火索”。據《世界企業家》報道，僅2008年一年時間，全浙江省房地產開發公司的1/7已經吊銷營業執照，換句話說，就是超過2100家開發商倒閉了。我國房地產業受到金融危機的沖擊由此可見一斑。

金融危機的發生使投資者喪失信心，房地產商資金鏈斷裂。一方面，房地產業被迫降價。當前因宏觀經濟下行趨勢明顯，欲購房者在房價大幅回調的期待中持幣觀望，房產投資、投機性購房需求受到強烈遏制，需求大幅下降。開發企業只能采取進一步降價的措施，以期盡快回籠資金。2008年上半年，全國70個大中城市房屋銷售價格繼續保持回落，2009的房地產市場將面臨量價齊跌、投資驟減的態勢。另一方面，金融危機使得金融系統也提高了警惕，為了保證金融行業自身的安全運轉，對其他行業特別是受政策性影響較大的房地產行業的放貸開始壓縮。這進一步造成了開發商融資困難，房地產企業資金短缺。

2.國家宏觀調控政策對我國房地產業影響

房地產業對我國經濟發展的重要性不言而喻。據統計，房地產開發投資對GOP的貢獻率由1998年的15％上升到2007年的27％，是推動國民經濟增長的重要引擎，也是我國擴大內需乃至消費增長的重要龍頭。目前國家已采取多種手段穩定房價：個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業稅、房產稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅。國家對房地產交易環節稅收實行這些優惠政策，目的就是增加房地產交易量，支持和鼓勵房地產企業在金融危機下度過困難。另外，在我國的4萬億刺激經濟計劃中，三年內計劃投資9000億元用于保障住房建設，這將對我國房地產行業的發展產生重大影響。今后三年保障性住房將成為房地產投資的重點，那些更容易獲得安居工程開發權的企業特別是國有企業將有更大的機會生存下來；而那些缺乏資金、粗放經營的企業，尤其是中小企業，面對的局面將更加嚴峻。

二、我國房地產企業應作出相應戰略調整

通常一個行業只有在出現動蕩之后才會有所調整，當前我國房地產業發展雖然整體處于低迷狀態，但對企業來說未嘗不是一個合適的調整期和轉型期，可以借機調整投資方向、投資結構和經營策略，強化自身不斷提高企業的風險應對能力。房地產企業應對這次寒冬主要應從以下幾個方面著手：

1.調整投資方向

房地產開發企業可以考慮將投資轉向國家政策鼓勵和支持的經濟適用房、限價房和廉租住房的開發建設，利用保障性住房用地政策上的優惠，緩解企業資金短缺的壓力，同時可以避免在普通商品房市場的激烈競爭。在目前經濟疲軟的現狀下，房地產企業應該主要面向城市中低收入階層提供不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調節的商品住宅體系中分離出來。面向中低收入者的住房開發利潤空間不是很大，但國家也給了房產商相應的優惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。此外，國家正在加大農村基礎設施建設投資力度，允許集體建設用地在合法條件下流轉，借機將投資方向轉向農村也不失為一種較好選擇。

2.采用靈活的銷售策略

在目前房市低迷的情況下，房地產企業都在以各種方式變換營銷策略，其中降低房價、降低首付比例、置業保值計劃、買房送禮等是較為常見的形式。但是在利用各種方式促銷時，應注意以下幾點：首先，在大多消費者處于觀望狀態之際做出適當的讓利，固然可以增強消費者欲望，及時回籠資金，但是在價格政策上，同一樓盤或同一地段的房產價格不應在短時間內大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，適得其反；其次，應避免過度廣告營銷，這種概念營銷、形態營銷已經不能吸引欲購房者的眼球，目前的房地產市場需要的是全面質量營銷。消費者對居住的選擇不再停留于感性的消費，而更注重于實際需求。從工程規劃到設計，從選材到施工，從人員招聘到服務系統建設，開發商都要在打造高品質項目的同時最大限度節省不必要的開支，做到質優價美。再次，在促銷策略上應有所選擇，有些開發商的買房送禮小到家電大到汽車，甚至與教育掛鉤，這在一定程度上不利于企業品牌形象的樹立，在長期來講也不利于企業發展。

3.向多融資渠道體系轉變，分散風險

資金和成本管控現金流對房地產這個特殊行業尤為重要。在金融危機發生后，我國資本市場深受影響，出現了“惜投”和銀行“惜貸”現象。房地產企業應當加強直接了解和控制企業現金流走勢的力度，從而很好地提前預警和調控資金和成本狀況。房地產企業目前的融資渠道狹窄，主渠道就是銀行，房地產企業必須靠新的金融創新來解決現存問題，如通過與信托、國內外資銀行以及基金公司等金融機構合作，發行一些房地產基金。另外，隨著銀行貸款利率進一步降低，房地產企業可以采取借新還舊的方式優化企業資本結構。但對于高息融資理應保持足夠的謹慎態度。

參考文獻：

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