大陸樓市 降價(jià)已不可逆轉(zhuǎn)

終結(jié)暴利 預(yù)警價(jià)格

2009年伊始，溫家寶總理提出了大陸要領(lǐng)先世界最早從此輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中振興起來(lái)，而樓市振興其實(shí)是政府心頭之重，如何振興？拿什么振興？都將是一次考驗(yàn)。

樓市振興兩大出路

大陸地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)說(shuō)目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，不是房子價(jià)格的問(wèn)題，而是經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，于是他宣布他的房子不降價(jià)。他的邏輯很簡(jiǎn)單，是你們經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題，導(dǎo)致大家的收入降低，既然房子當(dāng)初能上到那么高的價(jià)格，也自然不是房?jī)r(jià)的問(wèn)題。只是任志強(qiáng)似乎忘了，全球金融海嘯導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，正是房?jī)r(jià)過(guò)高惹的禍。

大陸樓市與美國(guó)樓市不同的地方是沒(méi)有直接破滅，而是以宏觀(guān)調(diào)控的形式提前抑制了，于是貌似所有的經(jīng)濟(jì)下滑，絕對(duì)不是地產(chǎn)的問(wèn)題，而是宏觀(guān)調(diào)控導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下滑，只是任志強(qiáng)又忘了：為什么要進(jìn)行調(diào)控？

盡管任志強(qiáng)巧舌如簧，但政府并不是沒(méi)有清醒的認(rèn)識(shí)——北京市市長(zhǎng)郭金龍日前說(shuō)道：「前一段時(shí)間房地產(chǎn)商的形象確實(shí)不太好，一個(gè)月的工資買(mǎi)不了一平米的房子，恕我直言，你房?jī)r(jià)漲得太離奇，老百姓不喜歡你！」郭金龍認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)自身需要改進(jìn)，他更指出房?jī)r(jià)高企的原因在于三點(diǎn)：一、土地開(kāi)發(fā)成本高；二、銀行不斷加息、三、貸款高等都刺激了房地產(chǎn)的資金驅(qū)動(dòng)。另一沒(méi)有講出的原因是國(guó)際熱錢(qián)的流入——曾經(jīng)一度熱賭人民幣升值。

大陸另一個(gè)房地產(chǎn)巨子—香港上市公司SOHO中國(guó)總裁潘石屹1月15日明確指出，大陸逾3萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況不佳，加上總體經(jīng)濟(jì)情勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，預(yù)期這些公司撐不過(guò)2009年上半年，勢(shì)必將降價(jià)拋售手中的余屋。

他說(shuō)，這些財(cái)務(wù)不佳的房產(chǎn)公司本應(yīng)2008年底就要倒閉或降價(jià)出售手中的余屋，但大陸接連調(diào)降利率，銀行放貸轉(zhuǎn)趨寬松，讓這些開(kāi)發(fā)商能喘口氣，但潘石屹認(rèn)為，「這口氣頂多堅(jiān)持半年時(shí)間」，撐不下去的就會(huì)賣(mài)房求生，大陸房?jī)r(jià)終究會(huì)松動(dòng)。

潘石屹說(shuō)，大陸房產(chǎn)價(jià)格面臨下調(diào)壓力主要原因有三：余屋量過(guò)高，光北京一第地的總余屋面積就高達(dá)2550萬(wàn)平方公尺（約770萬(wàn)坪）；大陸未來(lái)兩年將大量推出廉價(jià)房；全球經(jīng)濟(jì)情勢(shì)不佳，家庭購(gòu)房變得更慎重。

有臺(tái)商指出，大陸要穩(wěn)定樓市，必須要有兩點(diǎn)考慮：一、房?jī)r(jià)直接降到位；二、對(duì)房?jī)r(jià)炒作要有警示機(jī)制和運(yùn)行調(diào)控機(jī)制。

漲價(jià)不是地產(chǎn)業(yè)常規(guī)利潤(rùn)點(diǎn)

縱觀(guān)從2005年以來(lái)啟動(dòng)的這次地產(chǎn)熱潮，加之上世紀(jì)海南、北海的地產(chǎn)泡沫所吸取的經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)，樓市有一個(gè)惡習(xí)，那就是根絕不了的房?jī)r(jià)炒作，這意味著每次房產(chǎn)熱銷(xiāo)，其根本原因不是需求的大增，而是房?jī)r(jià)綁架消費(fèi)者不得不消費(fèi)，「只漲不跌，過(guò)期不候」的炒作水平確實(shí)連累了很多人。之前最早買(mǎi)房的一批人，起先是自己剛性需求所致，后來(lái)成為專(zhuān)司樓房炒作的食利階層，從此房?jī)r(jià)就有了推動(dòng)的蠕蟲(chóng)。而地方政府趨利也縱容此事一再發(fā)生。

有專(zhuān)家指出，樓市應(yīng)該成為與其它產(chǎn)品相同的價(jià)格市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)多次出現(xiàn)大的問(wèn)題，都與地產(chǎn)界脫不了干系，這是因?yàn)榈禺a(chǎn)的兩個(gè)特性：土地供給的有限性和生活必須性，這意味著地產(chǎn)是一個(gè)適合進(jìn)行炒作的商品；同時(shí)因事關(guān)民生，也注定要引起社會(huì)的憤怒，引發(fā)政府宏觀(guān)調(diào)控。美國(guó)次貸危機(jī)是正常的經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的現(xiàn)象，今次在大陸尚未到這一嚴(yán)重地步。這就是為什么2008年房地產(chǎn)政策會(huì)前緊后松的原因。

有臺(tái)商指出：樓市的利潤(rùn)應(yīng)該像正常行業(yè)賺取合理的利潤(rùn)，而不能成為「黃牛黨炒票」一樣的非正常行業(yè)。樓市的正常利潤(rùn)不是依靠炒作而獲的利潤(rùn)！

如何突圍?

對(duì)樓市采取何種政策，從政府半年來(lái)的政策看，顯然有一個(gè)認(rèn)識(shí)和逐步嘗試性操作的過(guò)程，其中不泛摸不著頭腦的時(shí)候，最典型的莫過(guò)于2008年第三季度，西安等地出臺(tái)的一些契稅交易優(yōu)惠比例，暴露了個(gè)別地方政府追求土地利益的真正動(dòng)機(jī)。

2008年第四季度之后，中央陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，也曾一度引發(fā)是否救市的爭(zhēng)論，主因是沒(méi)有觸及到開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)。有學(xué)者指出，政府或許正出于兩個(gè)判斷才有上述舉動(dòng)：一、先從政府自身找原因，把各種稅費(fèi)即放貸政策松綁，即先放棄政府暴利部分，以觀(guān)市場(chǎng)反映，不輕易攤銷(xiāo)在開(kāi)發(fā)商身上。二、市場(chǎng)若啟動(dòng)則不再要求開(kāi)發(fā)商讓利；若不能啟動(dòng)，則不得已將明確呼吁房產(chǎn)商讓利。然而市場(chǎng)的清冷再次證明，房?jī)r(jià)高啟的各方只有同時(shí)行動(dòng)并且調(diào)到位，才可能喚起復(fù)蘇。

事實(shí)上，降價(jià)只是樓市振興的第一指標(biāo)，并不是最后的指標(biāo)。之前臺(tái)商普遍認(rèn)為大陸房?jī)r(jià)再次降低之后，必須對(duì)房產(chǎn)價(jià)格實(shí)施警示和管控機(jī)制。而北京市市長(zhǎng)郭金龍也明確表示，政府不會(huì)為高價(jià)房托市，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)才是破解房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的核心。他說(shuō)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成高端、中端和保障型住房三個(gè)層次，自住改善型住房應(yīng)由市場(chǎng)解決。目前北京空置房面積已達(dá)2000萬(wàn)平方米，房市均價(jià)已經(jīng)達(dá)到人民幣12000元/平方米，中心城區(qū)房?jī)r(jià)則達(dá)到人民幣2至3萬(wàn)/平方米。政府不會(huì)為了消化這些存量房去鼓勵(lì)居民消費(fèi)，而是通過(guò)建設(shè)保障房在發(fā)展中調(diào)整北京房?jī)r(jià)。今后，高價(jià)商品房將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)入高端市場(chǎng)，兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房則轉(zhuǎn)化為中端消費(fèi)，并與廉租房和政策性租賃房組成北京樓市的三個(gè)層次。北京市委副書(shū)記王安順則強(qiáng)調(diào)應(yīng)該想辦法降低土地出讓金，讓老百姓買(mǎi)得起房子。

專(zhuān)家指出，房產(chǎn)業(yè)是一種特殊的行業(yè)，可以區(qū)別處理但要把握好比例，高端住房可以市場(chǎng)化，那是因?yàn)檎急炔淮螅簧婕盎鞠M(fèi)。大陸房市20年來(lái)屢次總結(jié)，屢次失控，其根本原因是缺乏對(duì)地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民需求和行業(yè)特殊性的理解，缺乏對(duì)價(jià)格變動(dòng)的有效警示和調(diào)控機(jī)制。若不從警示和價(jià)格監(jiān)控調(diào)劑機(jī)制上形成有效細(xì)致的判斷體系和干預(yù)機(jī)制，則新的樓市危機(jī)數(shù)年后依然不可避免。

終結(jié)暴利 預(yù)警價(jià)格

2009年伊始，溫家寶總理提出了大陸要領(lǐng)先世界最早從此輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中振興起來(lái)，而樓市振興其實(shí)是政府心頭之重，如何振興？拿什么振興？都將是一次考驗(yàn)。

樓市振興兩大出路

大陸地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)說(shuō)目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，不是房子價(jià)格的問(wèn)題，而是經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，于是他宣布他的房子不降價(jià)。他的邏輯很簡(jiǎn)單，是你們經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題，導(dǎo)致大家的收入降低，既然房子當(dāng)初能上到那么高的價(jià)格，也自然不是房?jī)r(jià)的問(wèn)題。只是任志強(qiáng)似乎忘了，全球金融海嘯導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，正是房?jī)r(jià)過(guò)高惹的禍。

大陸樓市與美國(guó)樓市不同的地方是沒(méi)有直接破滅，而是以宏觀(guān)調(diào)控的形式提前抑制了，于是貌似所有的經(jīng)濟(jì)下滑，絕對(duì)不是地產(chǎn)的問(wèn)題，而是宏觀(guān)調(diào)控導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下滑，只是任志強(qiáng)又忘了：為什么要進(jìn)行調(diào)控？

盡管任志強(qiáng)巧舌如簧，但政府并不是沒(méi)有清醒的認(rèn)識(shí)——北京市市長(zhǎng)郭金龍日前說(shuō)道：「前一段時(shí)間房地產(chǎn)商的形象確實(shí)不太好，一個(gè)月的工資買(mǎi)不了一平米的房子，恕我直言，你房?jī)r(jià)漲得太離奇，老百姓不喜歡你！」郭金龍認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)自身需要改進(jìn)，他更指出房?jī)r(jià)高企的原因在于三點(diǎn)：一、土地開(kāi)發(fā)成本高；二、銀行不斷加息、三、貸款高等都刺激了房地產(chǎn)的資金驅(qū)動(dòng)。另一沒(méi)有講出的原因是國(guó)際熱錢(qián)的流入——曾經(jīng)一度熱賭人民幣升值。

大陸另一個(gè)房地產(chǎn)巨子—香港上市公司SOHO中國(guó)總裁潘石屹1月15日明確指出，大陸逾3萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況不佳，加上總體經(jīng)濟(jì)情勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，預(yù)期這些公司撐不過(guò)2009年上半年，勢(shì)必將降價(jià)拋售手中的余屋。

他說(shuō)，這些財(cái)務(wù)不佳的房產(chǎn)公司本應(yīng)2008年底就要倒閉或降價(jià)出售手中的余屋，但大陸接連調(diào)降利率，銀行放貸轉(zhuǎn)趨寬松，讓這些開(kāi)發(fā)商能喘口氣，但潘石屹認(rèn)為，「這口氣頂多堅(jiān)持半年時(shí)間」，撐不下去的就會(huì)賣(mài)房求生，大陸房?jī)r(jià)終究會(huì)松動(dòng)。

潘石屹說(shuō)，大陸房產(chǎn)價(jià)格面臨下調(diào)壓力主要原因有三：余屋量過(guò)高，光北京一第地的總余屋面積就高達(dá)2550萬(wàn)平方公尺（約770萬(wàn)坪）；大陸未來(lái)兩年將大量推出廉價(jià)房；全球經(jīng)濟(jì)情勢(shì)不佳，家庭購(gòu)房變得更慎重。

有臺(tái)商指出，大陸要穩(wěn)定樓市，必須要有兩點(diǎn)考慮：一、房?jī)r(jià)直接降到位；二、對(duì)房?jī)r(jià)炒作要有警示機(jī)制和運(yùn)行調(diào)控機(jī)制。

漲價(jià)不是地產(chǎn)業(yè)常規(guī)利潤(rùn)點(diǎn)

縱觀(guān)從2005年以來(lái)啟動(dòng)的這次地產(chǎn)熱潮，加之上世紀(jì)海南、北海的地產(chǎn)泡沫所吸取的經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)，樓市有一個(gè)惡習(xí)，那就是根絕不了的房?jī)r(jià)炒作，這意味著每次房產(chǎn)熱銷(xiāo)，其根本原因不是需求的大增，而是房?jī)r(jià)綁架消費(fèi)者不得不消費(fèi)，「只漲不跌，過(guò)期不候」的炒作水平確實(shí)連累了很多人。之前最早買(mǎi)房的一批人，起先是自己剛性需求所致，后來(lái)成為專(zhuān)司樓房炒作的食利階層，從此房?jī)r(jià)就有了推動(dòng)的蠕蟲(chóng)。而地方政府趨利也縱容此事一再發(fā)生。

有專(zhuān)家指出，樓市應(yīng)該成為與其它產(chǎn)品相同的價(jià)格市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)多次出現(xiàn)大的問(wèn)題，都與地產(chǎn)界脫不了干系，這是因?yàn)榈禺a(chǎn)的兩個(gè)特性：土地供給的有限性和生活必須性，這意味著地產(chǎn)是一個(gè)適合進(jìn)行炒作的商品；同時(shí)因事關(guān)民生，也注定要引起社會(huì)的憤怒，引發(fā)政府宏觀(guān)調(diào)控。美國(guó)次貸危機(jī)是正常的經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的現(xiàn)象，今次在大陸尚未到這一嚴(yán)重地步。這就是為什么2008年房地產(chǎn)政策會(huì)前緊后松的原因。

有臺(tái)商指出：樓市的利潤(rùn)應(yīng)該像正常行業(yè)賺取合理的利潤(rùn)，而不能成為「黃牛黨炒票」一樣的非正常行業(yè)。樓市的正常利潤(rùn)不是依靠炒作而獲的利潤(rùn)！

如何突圍?

對(duì)樓市采取何種政策，從政府半年來(lái)的政策看，顯然有一個(gè)認(rèn)識(shí)和逐步嘗試性操作的過(guò)程，其中不泛摸不著頭腦的時(shí)候，最典型的莫過(guò)于2008年第三季度，西安等地出臺(tái)的一些契稅交易優(yōu)惠比例，暴露了個(gè)別地方政府追求土地利益的真正動(dòng)機(jī)。

2008年第四季度之后，中央陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，也曾一度引發(fā)是否救市的爭(zhēng)論，主因是沒(méi)有觸及到開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)。有學(xué)者指出，政府或許正出于兩個(gè)判斷才有上述舉動(dòng)：一、先從政府自身找原因，把各種稅費(fèi)即放貸政策松綁，即先放棄政府暴利部分，以觀(guān)市場(chǎng)反映，不輕易攤銷(xiāo)在開(kāi)發(fā)商身上。二、市場(chǎng)若啟動(dòng)則不再要求開(kāi)發(fā)商讓利；若不能啟動(dòng)，則不得已將明確呼吁房產(chǎn)商讓利。然而市場(chǎng)的清冷再次證明，房?jī)r(jià)高啟的各方只有同時(shí)行動(dòng)并且調(diào)到位，才可能喚起復(fù)蘇。

事實(shí)上，降價(jià)只是樓市振興的第一指標(biāo)，并不是最后的指標(biāo)。之前臺(tái)商普遍認(rèn)為大陸房?jī)r(jià)再次降低之后，必須對(duì)房產(chǎn)價(jià)格實(shí)施警示和管控機(jī)制。而北京市市長(zhǎng)郭金龍也明確表示，政府不會(huì)為高價(jià)房托市，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)才是破解房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的核心。他說(shuō)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成高端、中端和保障型住房三個(gè)層次，自住改善型住房應(yīng)由市場(chǎng)解決。目前北京空置房面積已達(dá)2000萬(wàn)平方米，房市均價(jià)已經(jīng)達(dá)到人民幣12000元/平方米，中心城區(qū)房?jī)r(jià)則達(dá)到人民幣2至3萬(wàn)/平方米。政府不會(huì)為了消化這些存量房去鼓勵(lì)居民消費(fèi)，而是通過(guò)建設(shè)保障房在發(fā)展中調(diào)整北京房?jī)r(jià)。今后，高價(jià)商品房將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)入高端市場(chǎng)，兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房則轉(zhuǎn)化為中端消費(fèi)，并與廉租房和政策性租賃房組成北京樓市的三個(gè)層次。北京市委副書(shū)記王安順則強(qiáng)調(diào)應(yīng)該想辦法降低土地出讓金，讓老百姓買(mǎi)得起房子。

專(zhuān)家指出，房產(chǎn)業(yè)是一種特殊的行業(yè)，可以區(qū)別處理但要把握好比例，高端住房可以市場(chǎng)化，那是因?yàn)檎急炔淮螅簧婕盎鞠M(fèi)。大陸房市20年來(lái)屢次總結(jié)，屢次失控，其根本原因是缺乏對(duì)地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民需求和行業(yè)特殊性的理解，缺乏對(duì)價(jià)格變動(dòng)的有效警示和調(diào)控機(jī)制。若不從警示和價(jià)格監(jiān)控調(diào)劑機(jī)制上形成有效細(xì)致的判斷體系和干預(yù)機(jī)制，則新的樓市危機(jī)數(shù)年后依然不可避免。