高房?jī)r(jià)時(shí)代遠(yuǎn)去 房?jī)r(jià)回歸理性

從2007年底，人們就明顯地感覺到了樓市風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，人們忽然發(fā)現(xiàn)手里的錢與高昂的房?jī)r(jià)差距越來(lái)越大，就算再擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，也無(wú)力出手了，看著周圍房奴們生活水準(zhǔn)急轉(zhuǎn)直下，很多人怕了。畢竟。還是要量入為出。而政府對(duì)于樓市仍在進(jìn)行調(diào)控，利息越加越高，低收入者只能望房興嘆!

購(gòu)買力的過(guò)度透支使得市場(chǎng)漸顯疲軟，交易量開始萎縮，由狂漲轉(zhuǎn)入下滑的拐點(diǎn)在2008年初露出端倪。過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)于普通民眾家庭已成為無(wú)力消費(fèi)的奢侈品，許多家庭患上了住房焦慮癥，有價(jià)無(wú)市的狀況在蔓延。調(diào)查顯示。在當(dāng)初，過(guò)半數(shù)人對(duì)買不買房問(wèn)題持觀望態(tài)度，還有超過(guò)30％的人根本就不考慮買房。這表明過(guò)高的房?jī)r(jià)已超過(guò)市場(chǎng)所能承受的臨界點(diǎn)。

造成房?jī)r(jià)過(guò)高的原因，有多方面：首先地方政府偏激的土地政策，只顧土地收益帶來(lái)的局部暫時(shí)效益，使土地價(jià)格上升過(guò)快；其次住房機(jī)制不完善，各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)缺乏整體長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理約束機(jī)制薄弱：再次房地產(chǎn)開發(fā)商自身的不規(guī)范運(yùn)作及投機(jī)資金的介入，使房?jī)r(jià)一路攀高。

從2008年初開始，對(duì)于不甚明朗的市場(chǎng)時(shí)局，一些商業(yè)銀行開始對(duì)地產(chǎn)商的開發(fā)貸款采取審慎態(tài)度。2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅首次回落。對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在央行數(shù)度加息及提高存款準(zhǔn)備金率的從緊貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)開始由“地荒”轉(zhuǎn)為“錢荒”。現(xiàn)金流的緊繃，迫使部分開發(fā)商要么降價(jià)回籠資金，要么加大財(cái)務(wù)成本尋求高息貸款。面對(duì)兩難選擇，理智的開發(fā)商大多低調(diào)降價(jià)以備過(guò)冬。而低價(jià)售樓反而使眾多購(gòu)房族產(chǎn)生了持幣觀望的心態(tài)，

當(dāng)前房地產(chǎn)重要的問(wèn)題是成交量上不去，市場(chǎng)萎靡，導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)冷，開工不足。那么成交量為什么上不去呢?原因很簡(jiǎn)單：房?jī)r(jià)下跌不到位，還沒降到居民可以承受價(jià)位。開始時(shí)。開發(fā)商們還是遮遮掩掩，不肯明說(shuō)降價(jià)，實(shí)際上，形形色色的促銷手段輪番上演。可是，即使是開發(fā)商賣力地吆喝，購(gòu)房族也不買賬，再加上不少人買了房立馬房?jī)r(jià)就降了，損失慘重，更讓購(gòu)房族不敢出手。發(fā)端于美國(guó)的次貸危機(jī)演變成全球的金融危機(jī)后，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。大家對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期下降，怕背上沉重的債務(wù)，更加不敢買房。樓市銷售由此陷入深度低迷。

盡管去年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)遇冷已成不爭(zhēng)事實(shí)，但在政府調(diào)控、開發(fā)商大幅降價(jià)等眾多因素的影響下，市場(chǎng)中持觀望態(tài)度的購(gòu)房者明顯增多。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一組數(shù)據(jù)顯示：2008年l至11月，全國(guó)商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3％。其中，商品住宅銷售面積下降18.8％；商品房銷售額1926億元，同比下降19.8％；商品住宅銷售額下降20.6％。房?jī)r(jià)也呈持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2％，漲幅比10月份低1.4百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.5％。

出現(xiàn)這樣的困局原因有兩方面：一方面是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大、全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩等多重不利因素的影響，使得開發(fā)商的資金鏈高度緊張，許多開發(fā)商不得不加速推出新盤、加速銷售，以期快速回籠資金渡過(guò)難關(guān)，致使供應(yīng)量大幅增加；另一方面，由于政府調(diào)控、房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價(jià)，使得消費(fèi)者對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，觀望等待成了樓市主流，導(dǎo)致了交易量大幅萎縮，造成了供大于求的現(xiàn)象發(fā)生。

住宅交易量下降的主要原因，一是前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，市場(chǎng)有調(diào)整的內(nèi)在需求；二是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨較大不確定性、股市大幅下跌等因素，使購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)和收入的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

2008年10月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作，在“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模”之外，首次提出“降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”。

11月5日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的“十項(xiàng)措施”又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，并將其列為“國(guó)十條”之首。

12月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年轉(zhuǎn)讓的，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，

12月22日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策，這樣的政策組合，既管保障也管市場(chǎng)。既管投資也管民生，既管城市也管農(nóng)村，無(wú)論是系統(tǒng)性、全面性還是針對(duì)性，都超越了以往。

隨著前一段房產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)，2008年11月份以來(lái)，除北京外，上海、深圳等地的樓市也都出現(xiàn)了成交量的放大。

房地產(chǎn)業(yè)如果想為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)，就必須快速調(diào)整價(jià)格，激活成交量。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)有望在小幅波動(dòng)中，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升的走勢(shì)，但大趨勢(shì)將是高房?jī)r(jià)時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)逐步回歸理性。