內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析

“十五”以來，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資每年以41％的速度迅猛增長，占固定資產(chǎn)投資的比重已達到13.3％。2007年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值148億元，是2000年的8.4倍，占GDP的比重由2000年的1.1％提高到2.4％，對經(jīng)濟增長的貢獻度明顯增強。同時，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，在帶動相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展、促進就業(yè)等方面也發(fā)揮了積極作用。

2008年，在全球金融危機的沖擊下。我國的房地產(chǎn)市場進入了深度調(diào)整期，一線城市的降價風(fēng)，給內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)市場也帶來了一定的影響，造成商品房交易持續(xù)低迷。今后我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將向何處發(fā)展，是大家都十分關(guān)心的問題。我們試圖通過對近年來我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的分析，判斷房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展趨勢，以供大家參考。

一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征分析

近幾年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是否存在泡沫、能否保持健康發(fā)展勢頭，值得我們關(guān)注。為此我們從房地產(chǎn)業(yè)泡沫形成原因人手，通過對2004--2008年我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)，進行泡沫測度分析，旨在評價我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的特征。

(一)房價與GDP增長彈性系數(shù)較低。反映出房地產(chǎn)業(yè)投資適中、擴張適度

房價與GDP增長彈性系數(shù)是測量虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指標(biāo)，通過房地產(chǎn)價格增長率與經(jīng)濟增長率的比較，監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化趨勢，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。該指標(biāo)的警戒線一般定為2，超過2時，說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。2004—2008年，我區(qū)的房價與GDP增長彈性系數(shù)一直低于1，在2007年達到最高值0.93，但2008年伴隨著樓市低迷，該項指標(biāo)出現(xiàn)回落(見下表)。由此可見，我區(qū)的房價與GDP增長彈性系數(shù)遠低于房地產(chǎn)泡沫可能發(fā)生時的2，表明我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)運行正常，不存在泡沫風(fēng)險。

(二)房價收入比維持在合理范圍，但部分地區(qū)偏高

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高。產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。國際上通常認(rèn)為房價收入比應(yīng)維持在3-6的范圍內(nèi)，2004--2008年，我區(qū)的房價收入比始終保持在5-6之間，并且變化幅度不大，雖未突破警戒范圍，但保持了較高的比例，表明我區(qū)房地產(chǎn)價格與居民的收入保持了基本同步的增長，但從呼包鄂地區(qū)來看，價格有些偏離市民的實際購買能力，市民非常明顯地感受到了房價的變化及其對生活的影響，以呼市地區(qū)的商品房價每平方米2992元來測算，房價收入比為6.2，房價收入比超出正常比例，表明該地區(qū)房地產(chǎn)市場存在著“消費不起”的問題。

(三)商品房空置率保持在合理范圍，但部分城市的空置率過高

商品房空置率是反映一定時期房地產(chǎn)市場吸納能力的重要指標(biāo)，在一定程度上影響著房地產(chǎn)投資規(guī)模及市場走勢，可作為衡量房地產(chǎn)開發(fā)是否過熱的重要依據(jù)。按照我國有關(guān)機構(gòu)設(shè)計的計算方法，用年末商品房空置面積除以近3年商品房竣工面積之和，來計算該年度的商品房空置率，具體衡量標(biāo)準(zhǔn)為：空置率小于5％，為空置不足區(qū)，說明過去幾年的房地產(chǎn)投資不足，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況；空置率在5％～14％間，為空置合理區(qū)，說明過去的房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)；如果空置率在14％～20％之間，為空置過量區(qū)，超出20％為商品房積壓區(qū)，以上兩種情況，說明過去的房地產(chǎn)投資過熱，增長過快，超出了經(jīng)濟的發(fā)展水平。

根據(jù)測算，全區(qū)2007和2008年商品房空置率分別是9.8％和8.3％。處于空置合理區(qū)，反映出商品房供應(yīng)充足、供需兩旺。但是從首府呼和浩特的房屋空置率看，截至2008年12月底，全市商品房空置面積為263.14萬平方米，而全市2006、年至2008年3年的商品房竣工面積之和為818.31萬平方米，根據(jù)以上兩項指標(biāo)測算的商品房空置率為32％，屬于商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

通過上述三個指標(biāo)的分析，我們認(rèn)為：我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在最近5年大部分特征指標(biāo)沒有顯示出房地產(chǎn)泡沫的特征，但是。局部地區(qū)在房價收入比和商品房空置率方面已經(jīng)顯現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征。需引起高度重視。

二、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景分析

正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，用發(fā)展的眼光縱覽房地產(chǎn)發(fā)展前景。對于合理把握政府、開發(fā)者、消費者三者之間的利益關(guān)系，把我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)推向新的發(fā)展階段，為我區(qū)經(jīng)濟增長注入新的活力具有重要意義。為此，我們從以下幾個方面加以分析。

(一)房地產(chǎn)市場供需雙方的發(fā)展趨勢分析

從需求方看，房地產(chǎn)市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。其中，生活需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的，無論房價漲跌，為滿足生活居住的購房者，如果經(jīng)濟允許。會首選購房。在房改已經(jīng)過去了十幾年的今天，城鎮(zhèn)大多數(shù)有購房實力的居民“自住型”需求基本得到滿足，而有住房需求的農(nóng)村外來人口，又不具備購房的經(jīng)濟實力，因此，生活需求這一部分不是太大；對于為改善住房條件而想購房者，在當(dāng)前形勢下。因為對房價的走勢不明，可能就會持幣待購：而對于投資性需求和投機性需求者，考慮到后期物業(yè)管理費及采暖費等持有成本。會更加理性地分析投資收益，他們也有可能加入持幣待購者行列。

再從供給方看，隨著我區(qū)二手房市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場化的進一步發(fā)展等因素影響，住房二級市場有效供給將會不斷增加，同時房地產(chǎn)市場供給的主要來源——房地產(chǎn)開發(fā)一級市場仍然繼續(xù)放量。以呼和浩特為例，2008年底的商品房空置面積為263.14萬平方米，以2008年全年的商品房實際登記銷售面積為86.74萬平方米計算，大約需要3年左右時間來消化空置房。因此，商品房的供應(yīng)明顯存在供大于求的現(xiàn)象。

(二)房地產(chǎn)投資趨勢分析

目前，我區(qū)房地產(chǎn)的投資占到全部固定資產(chǎn)投資的13.3％，房地產(chǎn)的投資是固定資產(chǎn)投資中重要的組成部分。從近期看，由于2008年下半年以來，樓市交易極度萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿非常弱。為應(yīng)對惡劣的行業(yè)環(huán)境，大多數(shù)開發(fā)商基本停止買地，推遲新項目開工，在建項目進度也在放緩，投資收縮將成為主基調(diào)。從遠期看，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場的過熱勢頭將得到遏制，房地產(chǎn)投資增速也將進一步下降。房地產(chǎn)投資增速下滑，某種程度上也顯示出開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期發(fā)生變化。同時，開發(fā)商的經(jīng)營理念也從“追求速度”向“關(guān)注品質(zhì)”轉(zhuǎn)變。這種情形也意味著房地產(chǎn)市場由粗放發(fā)展向精細發(fā)展轉(zhuǎn)變。

(三)商品房價格的變化趨勢分析

房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。近幾年，我區(qū)土地成交價格明顯上漲，加上材料費、人工成本價格均有較大幅度上漲，這些因素綜合導(dǎo)致全區(qū)商品房平均竣工造價增長較高。我們認(rèn)為，土地作為一種稀缺的不可再生的資源，價格不可能降下去：隨著消費者對住房質(zhì)量要求的提高，建安成本也不可能下降：經(jīng)營費用和稅費一般來講，維持在一個較為穩(wěn)定的水平。據(jù)此分析今后商品房價格將不會出現(xiàn)大幅下降。即使下跌。幅度也不會太大。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢分析

在房地產(chǎn)過熱時期。房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進人，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小。開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被市場淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。

(五)國家出臺的政策對我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

1 國家擴大內(nèi)需政策對我區(qū)未來房地產(chǎn)的影響

今年國務(wù)院確定的當(dāng)前進一步擴大內(nèi)需措施中與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的有兩條：一是加快建設(shè)保障性安居工程。另一條是取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。其中，把加快建設(shè)保障性安居工程放在首位。說明中央對待樓市的政策態(tài)度是鼓勵政府為中低收入者提供住房，而非以擴大金融風(fēng)險為代價去鼓勵購買開發(fā)商的商品房。目前我區(qū)的保障性住房主要有兩類：廉租房和經(jīng)濟適用房。廉租房與普通商品住宅市場基本沒有沖突。但經(jīng)濟適用房與普通商品住宅在產(chǎn)權(quán)和品質(zhì)上接近，增加經(jīng)濟適用房源的市場供給量。對于那些產(chǎn)品與保障性住房差異化不大的普通住宅開發(fā)商來說有一定沖擊，該類型的商品房價格將有所回落。

同時，由于房地產(chǎn)市場前景還充滿不確定性，即便信貸政策松綁，也只是針對信用資質(zhì)好的房地產(chǎn)企業(yè)和盈利前景較好的地產(chǎn)項目放寬。因此可以預(yù)見，未來房地產(chǎn)企業(yè)將加速分化，使得弱者越弱、強者越強的趨勢更為明顯。

2 寬松的貨幣和稅收政策對我區(qū)未來房地產(chǎn)的影響

2008年以來，大幅降息和降低住房交易稅費、降低公積金貸款利率等措施，將從三方面影響房地產(chǎn)市場。首先，銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，將提供一個更為寬松的信貸環(huán)境，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多開發(fā)貸款渡過難關(guān)。其次。存款利率下調(diào)使得人們存款意愿降低消費意愿增強。再次，貸款利率大幅下調(diào)導(dǎo)致房產(chǎn)持有成本下降，將在一定程度上增強消費者信心，緩解市場觀望氣氛，但要走出低迷期還需要相當(dāng)時間。

綜合以上分析，我們認(rèn)為，在短期內(nèi)，我區(qū)房地產(chǎn)市場觀望氣氛仍將繼續(xù)，消費者信心不會完全恢復(fù)，市場需求也不會迅速釋放，2009年樓市還將持續(xù)低迷。隨著新樓盤的投放市場，商品房空置面積將進一步增加。房地產(chǎn)企業(yè)的降價行為陷于兩難。由于銷售回款緩慢，使資金鏈日趨緊張，房地產(chǎn)投資將會逐步放緩。一些小型房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。大幅增加保障性用房的供應(yīng)量等一系列調(diào)控措施的出臺，將使部分樓盤的房價有所回落。

三、促進房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的對策建議

(一)充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的重要性，確保對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控

房地產(chǎn)業(yè)是一個與老百姓切身利益密切相關(guān)的民生產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)資料測算。房地產(chǎn)業(yè)每增加100元投資，可帶動與之相關(guān)的十幾個部門的170-220元投資：每增加100元消費，可拉動相關(guān)部門130-150元消費；每就業(yè)100人，可拉動其他部門就業(yè)200人。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，事關(guān)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、人民生活的改善和社會的和諧穩(wěn)定。各級政府必須高度重視。協(xié)調(diào)解決影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大問題，正確引導(dǎo)地價、房價。必要時，政府可以通過控制地價、以成本核算和限制利潤空間等方法。適度間接地干預(yù)房地產(chǎn)價格，避免房價脫離居民的購買力水平而影響市場景氣。確保房地產(chǎn)業(yè)盡快度過危機，保持穩(wěn)定健康發(fā)展。

(二)加大金融支持力度。減少金融機構(gòu)風(fēng)險

協(xié)調(diào)銀行支持信譽好、還貸能力強、有實力的房地產(chǎn)企業(yè)和有市場前景的房地產(chǎn)開發(fā)項目。規(guī)范土地、房屋等資產(chǎn)評估市場，確保對房產(chǎn)抵押價值的評估嚴(yán)格、真實、安全，避免呆壞賬損失和信用膨脹，減少金融機構(gòu)風(fēng)險。積極發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的組合貸款業(yè)務(wù)，增加對居民住房消費的有效需求，降低金融機構(gòu)風(fēng)險。強化政府監(jiān)管和政策支持，以更好地發(fā)揮市場的作用，避免誘發(fā)金融風(fēng)險。

(三)構(gòu)建多層次的住房保障制度，加快解決中低收入和困難家庭住房問題

根據(jù)不同階層、不同需求建立多層次的住房保障體系，拓展保障性住房供應(yīng)的渠道，盡可能滿足更多人的住房需求。一是推行配建保障性住房制度。落實住房建設(shè)中經(jīng)濟適用住房和廉租住房的配建比例，規(guī)定房地產(chǎn)商開發(fā)大型樓盤時，在其所建住宅中應(yīng)含有一定比例的廉租房和經(jīng)濟適用房，避免保障性住房集中建設(shè)，引發(fā)“貧民窟”隱患，增加管理難度，同時還可以提高保障性住房配套設(shè)施水平。對保障性住房的建設(shè)用地，政府應(yīng)給予無償劃撥，同時給與項目審批優(yōu)先考慮。二是盡快出臺相應(yīng)的政策，采取公開招標(biāo)的方式，以低于同類普通商品住房的價格收購符合條件的小戶型空置房，作為拆遷安置房、限價商品房和保障性住房房源，出售給符合條件的銷售對象。政府出錢購買開發(fā)商的閑置房作為保障性住房房源，一方面可以加快保障性住房建設(shè)速度，另一方面可以刺激商品房銷售，同時政府從開發(fā)商手中大量購房，也可以平抑商品住宅銷售價格。三是推行經(jīng)濟適用住房分配貨幣化。經(jīng)濟適用住房在實物分配的基礎(chǔ)上，推行貨幣補貼方式，即具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府按標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補貼。

(四)促進房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，提高行業(yè)的抗風(fēng)險能力

鼓勵房地產(chǎn)的大型骨干企業(yè)通過收購、兼并等方式努力做大做強，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提高行業(yè)的抗風(fēng)險能力。同時要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信體系建設(shè)。進一步完善企業(yè)誠信的評定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格評定程序，真正評選出有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)，并切實落實獎勵措施，樹立誠信體系的權(quán)威性，營造良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。

(五)推進住房公積金制度改革，提高使用效率

通過對現(xiàn)行住房公積金制度的改革，彌補制度缺陷，更好地發(fā)揮其住房保障作用。一是進一步擴大公積金覆蓋面。針對我區(qū)的特點，因地制宜，探索建立合理的操作辦法，力爭把住房公積金制度覆蓋范圍逐步擴大到包括在城市有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體，支持這部分人群的住房消費能力；二是擴大住房公積金使用范圍。除了通過享受住房公積金低息貸款購房以改善住房條件外，還可以把住房公積金的使用范圍擴大到住房租金、物業(yè)管理費、維修、裝修改造支出等相關(guān)住房消費。三是不斷創(chuàng)新住房公積金貸款品種，在貸款條件、還款方式、貸款額度等方面放寬限制，盡可能簡化手續(xù)，縮短辦理時間。提高貸款效率。對于中低收入家庭首次購買以自住為主的一定面積以內(nèi)的住房，實行低息、低首付、貼息政策。

(六)建立房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)，增強市場調(diào)控力度

建立全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)，根據(jù)居民收入水平、市場供求等經(jīng)濟因素，對住房的合理價格水平進行分析。采用經(jīng)濟合理房價、房價收入比等多種政策工具和分析指標(biāo)，對房地產(chǎn)市場及住房價格的風(fēng)險程度進行跟蹤和預(yù)警，定期及時準(zhǔn)確地發(fā)布反映房地產(chǎn)業(yè)運行狀況的景氣分析指數(shù)，使之成為經(jīng)濟決策系統(tǒng)的重要組成部分。